Ceny mieszkań w największych miastach – luty 2023 r. [RAPORT BIG DATA]

W największych miastach średnie ceny metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki zapadły w zimowy sen. Uśpione są też inwestycje deweloperskie. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl zaobserwowali, że ci deweloperzy, którym nie minął zapał do budowania mieszkań, dedykują je głównie zamożnym klientom.

–  Pierwsze dwa miesiące 2023 r. były dla deweloperów wyraźnie lepsze pod względem sprzedaży mieszkań niż analogiczny okres przed rokiem. I to mimo zapaści na rynku kredytów hipotecznych. Nie przekonało to jednak deweloperów do uruchamiania zamrożonych inwestycji. W ostatnich pięciu latach nie było tak słabego miesiąca pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w największych miastach – mówi ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Na razie nic nie wskazuje na to, by spełniło się oczekiwanie wyraźnej korekty średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Tym bardziej, że w ubiegłym miesiącu Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) złagodziła warunki oceny zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań.  Decyzję KNF można też odczytywać jako sygnał, że w najbliższych miesiącach bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest spadek inflacji, a w konsekwencji – stóp procentowych.

Do biur sprzedaży firm deweloperskich i agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wracają na razie głównie ci, którzy wstrzymali się z decyzją o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem i oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Oczywiście mówimy tu o osobach, które mają zdolność kredytową. Ponadto perspektywa ożywienia popytu na skutek uruchomienie zapowiedzianych przez rząd kredytów o stałej stopie procentowej na 2%, może zadziałać dopingująco na posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych, którzy inwestują w mieszkania na wynajem. 

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

W Katowicach i Gdańsku kupujących mieszkania od deweloperów mogły zachęcić niższe ceny. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego w tych miastach spadła już drugi miesiąc z rzędu, w styczniu o 1%, a w lutym o 2%. Natomiast w Krakowie i  Łodzi średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań utrzymała poziom ze stycznia. Były też jednak i podwyżki średniej, np. w Warszawie aż o 5%. Dlaczego?

–  Między innymi dlatego, że jeden z warszawskich deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej w tym mieście, która wynosiła w lutym niespełna 14 tys. zł. Na rynku pojawiła się także pula mieszkań ze średnią ceną blisko 17,5 tys. zł za metr – wyjaśnia Marek Wielgo.

[WYKRES NR 1]

Ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przypomina, że średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich i bardzo drogich. W lutym z taką sytuacją mieliśmy też do czynienia w Poznaniu, gdzie w sprzedaży pojawiły się mieszkania ze średnią ceną 17,3 tys. zł za m kw.

Podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony tych, którzy kupują mieszkania za kredyt. Wzięcie mają wciąż mieszkania i apartamenty budowane w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, na które mogą sobie pozwolić osoby zamożne, często nie potrzebujące wsparcia kredytowego.

[WYKRES NR 2]

Powyższe zjawiska najlepiej obrazuje struktura cenowa oferty firm deweloperskich, która w ostatnich 12 miesiącach radykalnie się zmieniła. Np. w Poznaniu odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw.  skurczył się z 11% do 3%. Równocześnie z 10% do 16% wzrósł tu odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.

Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty firm deweloperskich odnotowaliśmy we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w ciągu 12 miesięcy z 22% do 42%. Średnia w tym mieście przeskoczyła w styczniu średnią w Gdańsku, a w lutym – w Krakowie.

Należy jednak podkreślić, że ceny transakcyjne są najpewniej niższe, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy. Póki co nie ma to jednak wpływu na wysokość średniej ceny metra kwadratowego w ofercie.

Ma za to na nią wpływ także metraż mieszkań. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w Poznaniu, Wrocławiu,  Warszawie i Gdańsku kawalerki potrafią być nawet o 30-40% droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy od mieszkań trzypokojowych, które są na ogół najtańsze.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Z kolei na rynku wtórnym luty był już trzecim z rzędu miesiącem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez agencje pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

[WYKRES NR 3]

Jak wynika z danych GetHome.pl w Krakowie i Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o symboliczny 1%, zaś w Katowicach podwyżka wyniosła 2%, co można tłumaczyć wyprzedawaniem się najtańszych lokali.

W pozostałych metropoliach średnia utrzymała poziom ze stycznia, który pod tym względem był bardzo podobny.

Także na rynku wtórnym zaszły zmiany w strukturze cenowej oferty, choć nie były one tak duże jak na rynku pierwotnym. Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy we Wrocławiu, gdzie w lutym ubiegłego roku 40% mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało więcej niż 10 tys. zł za m kw. W lutym tego roku udział takich lokali wynosił 57%. Z kolei z 17% do 9% skurczył się odsetek mieszkań z ceną ofertową poniżej 8 tys. zł za metr.

[WYKRES NR 4]

Należy podkreślić, że w wielu przypadkach ceny transakcyjne mogły być niższe od ofertowych, bo niektórzy sprzedający zgadzali się na rabaty. Ponadto w większości największych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest niższa niż kupowanych od deweloperów.

[WYKRES NR 5]

Największa różnica (ok. 25-30%) jest w Łodzi i Katowicach, a więc w miastach, w których jest dużo starych kamienic. Z najnowszego Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że w Łodzi niemal jedna czwarta mieszkań powstała przed drugą wojną światową, a w Katowicach – jedna piąta. Oczywiście to nie wiek budynków jest problemem, ale ich stan techniczny. W takich budynkach mieszkania są jednak stosunkowo tanie.

Co ciekawe, przez ostatnich 12 miesięcy niemal we wszystkich analizowanych miastach średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wzrosła znacznie mniej niż na rynku pierwotnym. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie podwyżki były porównywalne.

[WYKRES NR 6]

Pamiętajmy jednak, że deweloperzy zasadniczo nie sprzedają mieszkań poniżej kosztów ich wytworzenia. Te zaś rosły w ubiegłym roku w galopującym tempie. Według GUS, koszty budowy budynków wzrosły w 2022 r. aż o 13,5%.