Cudzoziemcy kupili w ciągu ostatnich pięciu lat kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w Polsce. W czołówce rankingu są Niemcy i Ukraińcy

W ciągu ostatnich 5 lat obcokrajowcy nabyli w Polsce 1,8 mln metrów kwadratowych mieszkań, co odpowiada 30-40 tys. lokali przeciętnej wielkości. Deweloperzy tylko w ciągu roku oddają do użytku dwa razy tyle mieszkań, dlatego popyt ze strony cudzoziemców nie wpływa mocno na ceny – przekonuje Bartosz Turek z Lion’s Banku. Zagraniczni inwestorzy mogą silniej oddziaływać jedynie na wybrane rynki, takie jak aglomeracja warszawska. Znacznie ważniejszymi czynnikami powodującymi wzrost cen mieszkań są dostępność kredytów i wzrost wynagrodzeń.

– Znacznie łatwiej jest teraz wziąć kredyt niż na przykład 10 lat temu. Po drugie, znacznie więcej zarabiamy. Mniej więcej o 3/4 wzrosło przeciętne wynagrodzenie w ostatniej dekadzie. A dopiero na trzecim miejscu jak przyczynę wzrostu popytu na mieszkania postawiłbym zwiększony popyt ze strony nabywców z zagranicy. W ciągu 5 lat wszyscy cudzoziemcy w Polsce kupili mniej więcej połowę mieszkań, które deweloperzy budują w ciągu roku. Ta skala jest więc ograniczona – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Lion's Banku.

Nieprzypadkowo zatem boom na rynku nieruchomości w Polsce wystąpił w okresie 2004–2007, kiedy szybko rosły wydatki i płace, napędzane silnym przyrostem kredytu. Późniejsza dekoniunktura w nieruchomościach trwała do 2013 r. – dopiero wtedy ceny przestały spadać. Mimo to w ostatniej dekadzie średnie ceny nieruchomości w centrum Warszawy wzrosły ponad dwukrotnie.

– W 2003 roku płacono za metr kwadratowy mieszkania w centrum Warszawy 3,7 tys. zł. Teraz jest to niewiele poniżej 10 tys. zł – mówi Turek.

Na świecie ceny mieszkań i domów są jednak bardzo mocno zróżnicowane w zależności od lokalizacji, typu nieruchomości, jej standardu itp. Duże różnice są widocznie nie tylko na poziomie państw i regionów, lecz także wewnątrz aglomeracji. Szczególnie drogie są nieruchomości w znanych kurortach i centrach metropolii o znaczeniu globalnym, takich jak Londyn. Niekiedy jednak wyceny nieruchomości w poszczególnych regionach lub miastach mogą silnie odbiegać od fundamentów ekonomicznych, co pokazało pęknięcie bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w Irlandii, Hiszpanii, Bułgarii czy też Rumunii.

– Jeżeli spojrzymy na przykład na Monako, to tam za metr kwadratowy apartamentu trzeba zapłacić tyle, co za jedną skromną kawalerkę w Warszawie, to jest skala porównawcza. W centrum Londynu apartamenty kosztują kilkunastokrotnie więcej niż w Polsce. Ceny mogą być znacznie wyższe niż nad Wisłą, ale oczywiście są też kraje, gdzie ceny nieruchomości są znacznie niższe – Bułgaria, Rumunia, nawet Niemcy. Jeżeli spojrzymy na Berlin, to ceny są znacznie niższe niż w Warszawie – przekonuje analityk Lion's Banku.

Pomimo tego, że Warszawa jest relatywnie droga w stosunku do innych dużych miast w Polsce, cieszy się największym zainteresowaniem wśród zagranicznych nabywców nieruchomości.

– Przede wszystkim cudzoziemcy kupują na terenie województwa mazowieckiego, a więc głównie w Warszawie. Jeżeli spojrzymy na pięć ostatnich lat, to mniej więcej 40 proc. powierzchni mieszkań kupionych przez cudzoziemców znajdowało się w województwie mazowieckim. Później mamy takie województwa, jak dolnośląskie, śląskie, małopolskie, wielkopolskie – one łącznie odpowiadają za mniejszy udział w zakupach niż samo województwo mazowieckie – twierdzi Bartosz Turek.

Wśród zagranicznych nabywców polskich nieruchomości zdecydowaną mniejszość stanowią nabywcy komercyjni, np. fundusze inwestycyjne. Według dostępnych danych, przeważają zakupy w celach prywatnych. Niewielka obecność nabywców instytucjonalnych zmniejsza presję na wzrost cen.

– Jeżeli spojrzymy na zakupy w rozbiciu na osoby fizyczne i osoby prawne, to w ostatnich pięciu latach mniej więcej 80 proc. mieszkań kupionych przez cudzoziemców było nabywanych przez osoby fizyczne, z dużą dozą prawdopodobieństwa na własne potrzeby – twierdzi Turek.

Najliczniejszą grupą obcokrajowców kupujących w Polsce nieruchomości są wciąż Niemcy. Od 2008 r. spada za to udział Brytyjczyków i Irlandczyków w liczbie nabytych metrów kwadratowych. 

– Mniej więcej jedna nieruchomość na dziesięć kupowanych przez cudzoziemców jest nabywana przez Niemców. Na drugim miejscu są Brytyjczycy, ponad 100 tys. metrów kwadratowych mieszkań kupili w ostatnich pięciu latach. Ale ponad 50 tys. metrów kwadratowych kupili Włosi, Ukraińcy, Irlandczycy, Hiszpanie – mówi analityk rynku nieruchomości Lion's Banku.

W ostatnim czasie rośnie liczba nabywców z Ukrainy i Rosji, co ma związek z trwającym na wschodzie Europy konfliktem zbrojnym. Bogaci Rosjanie starają się omijać sankcje i lokują swoje oszczędności w nieruchomościach, także w Polsce.

– Lokując kapitał przez jakieś firmy zarejestrowane w Wielkiej Brytanii czy w jakichś rajach podatkowych, mogą kupować nieruchomości anonimowo i dzięki temu zabezpieczać swój majątek – uważa Bartosz Turek.