Polacy coraz chętniej kupują nieruchomości w Hiszpanii. Tamtejszy rynek premium jest bardzo odporny na kryzysy

W Europie zapanowała moda na hiszpańskie nieruchomości. Udzieliła się również Polakom, którzy w pierwszych trzech kwartałach br. kupili w Hiszpanii o ponad 100 proc. więcej domów i mieszkań niż w całym 2021 roku. To m.in. efekt wojny za wschodnią granicą i niekorzystnej sytuacji polityczno-gospodarczej w kraju. – Ludzie, którzy są przedsiębiorcami albo mają jakieś oszczędności, starają się dywersyfikować swoje inwestycje i wolą je wydać na coś pewnego, a w tym momencie nieruchomości w Hiszpanii z pewnością są takim produktem. Zwłaszcza że większość osób kupuje je pod wynajem – mówi Katarzyna Ford, założycielka Prime Spanish Properties. Szczególnie popularne wśród zagranicznych nabywców są nieruchomości premium, które są też najbardziej odporne na rynkowe kryzysy. Dlatego, choć ceny takich apartamentów na Costa del Sol zaczynają się od 1,5 mln euro, to błyskawicznie znajdują one nabywców. 

– Zainteresowanie Polaków nieruchomościami w Hiszpanii jest dzisiaj bardzo duże. W tym roku notujemy bardzo dużą liczbę polskich rodzin, które przyjeżdżają tu kupować domy i mieszkania – mówi agencji Newseria Biznes Katarzyna Ford, założycielka Prime Spanish Properties. – W ostatnich miesiącach głównym tego powodem była sytuacja polityczna, najazd Rosji na Ukrainę, ale widać też, że ten ruch na rynku nieruchomości jest związany z naszą sytuacją w kraju, Polskim Ładem, wzrostem inflacji, słabą złotówką.

Według danych Biura Maklerskiego Pekao od stycznia do końca września br. Polacy kupili w Hiszpanii ponad 2,3 tys. domów i mieszkań, czyli o 102 proc. więcej niż w całym 2021 roku. Rekordowy pod tym względem okazał się zwłaszcza III kwartał br., w którym liczba takich transakcji wzrosła o 37 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. W efekcie udział Polaków wśród zagranicznych nabywców hiszpańskich nieruchomości zwiększył się do poziomu 3,2 proc. (w 2021 roku było to 1,9 proc.).

Tegoroczna moda na hiszpańskie nieruchomości to nie tylko polski fenomen. Od początku roku zagraniczni klienci kupili w Hiszpanii ponad 72 tys. domów i mieszkań, czyli 19 proc. więcej niż w całym 2021roku i więcej niż w jakimkolwiek roku ostatniej dekady. Szczególnie popularne wśród zagranicznych nabywców są nieruchomości z rynku premium.

– Raporty pokazują, że po pandemii nastąpił wzrost sprzedaży na rynku nieruchomości luksusowych o blisko 26 proc., podczas gdy w segmencie średnim spadł prawie o połowę – mówi ekspertka.

Jak wskazuje, właśnie ten segment jest też najbardziej odporny na wszelkie kryzysy i zawirowania na rynku nieruchomości. Dlatego zagraniczni inwestorzy chętnie nabywają w Hiszpanii luksusowe domy i mieszkania, często przeznaczone na wynajem, traktując je jako dochodową i pewną inwestycję.

– Rynek nieruchomości w Hiszpanii, a szczególnie rynek nieruchomości premium, ma się dobrze i uważam, że będzie tak również w momencie, kiedy nastąpi jakiś kryzys. Luksusowe nieruchomości zawsze były na nie odporne, a w lokalizacjach na wybrzeżu, czyli Costa Blanca czy Costa del Sol, właściwie kryzysu nigdy się nie odczuwało. Powiedziałabym wręcz, że po pandemii rynek sprzedaży nieruchomości luksusowych wzrósł, ponieważ wśród ludzi zamożnych, zwłaszcza starszych, pojawiło się nagle takie przekonanie, że trzeba korzystać z życia, więc pieniądz był coraz chętniej wydawany na dobra luksusowe za granicą – mówi założycielka Prime Spanish Properties.

Analitycy BM Pekao podają, że średnia cena mieszkania w Hiszpanii w tym roku wzrosła o 7,5 proc., do 1,923 euro z 1 mkw. W Madrycie cena 1 mkw. jest dwukrotnie wyższa (3,851 euro, +7,1 proc.), a w Barcelonie – nawet więcej (4,352 euro, +5,3 proc.). Dynamika wzrostów jest niższa niż w Polsce. NBP podaje, że w II kwartale br. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (dane dla 10 miast) była o 19,1 proc. wyższa niż rok wcześniej, a na rynku wtórnym – o 16,8 proc. Podobne wzrosty dotyczyły cen ofertowych. Różnice widać także na przestrzeni ostatnich lat. Jak wynika z danych Eurostatu, w latach 2015–2021 indeks cen nieruchomości wzrósł w Hiszpanii o 32,2 proc., a w Polsce – o 47,8 proc.

– Po pandemii ceny nieruchomości w Hiszpanii zaczęły rosnąć i rosną do tej pory, ale nie jest to gwałtowny wzrost, raczej stabilny, co jest oczywiście dobrą wiadomością, ponieważ nie jest napędzana bańka. Jeżeli na tutejszym rynku nieruchomości miałby przyjść jakiś kryzys, to nie nastąpi to szybko – mówi Katarzyna Ford.

Jak wskazuje, ceny nieruchomości w Hiszpanii są – podobnie jak w Polsce – uzależnione przede wszystkim od lokalizacji, a najdroższe są na wybrzeżu. Pod względem ceny za 1 mkw. najdroższym regionem w Hiszpanii jest Costa del Sol i Północna Costa Blanca, która rozciąga się od Alicante po Walencję.

– Na Costa del Sol, chociażby w Marbelli, jeżeli coś zaczyna się budować, to nawet jeszcze bez licencji, na poziomie dziury w ziemi, za to w dobrej lokalizacji ceny apartamentów potrafią zaczynać się od 1,5 mln euro, a i tak są naprawdę bardzo szybko rezerwowane. Potem, do momentu ukończenia budowy, cena może wzrosnąć nawet o około 20 proc., ale to jest wzrost inwestycyjny, planowany. Deweloperzy z reguły podwyższają ceny co parę miesięcy w miarę budowy. To zresztą tyczy się też nieruchomości średniobudżetowych – mówi założycielka Prime Spanish Properties.

Stabilny wzrost cen nieruchomości z segmentu premium w Hiszpanii jest dobrą wiadomością dla nabywców, którzy kupili mieszkanie w celach inwestycyjnych. 

– Trzeba pamiętać, że ceny ofertowe w Hiszpanii są podawane netto i do nich trzeba doliczyć spore podatki. Przykładowo, jeżeli mamy podaną cenę ofertową nieruchomości na poziomie 200 tys. euro, to do niej trzeba doliczyć 10 proc. VAT-u albo tzw. transmission tax, w zależności od tego, czy kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Do tego dochodzi 2 do 3 proc. na koszty notarialno-prawne, a jeżeli bierzemy kredyt – 1 proc. kosztów operacyjnych. To oznacza, że do ceny mieszkania trzeba doliczyć jeszcze dodatkowo kilkanaście procent, to jest dość istotny koszt – mówi Katarzyna Ford.