Rekordowy rok na rynku nieruchomości magazynowych. Największe transakcje zawarły Amazon i Zalando

Trwa hossa na rynku nieruchomości magazynowych. W ubiegłym roku wynajęto ponad 3 mln mkw. powierzchni magazynowej. Najwięksi najemcy to sieci handlowe oraz operatorzy logistyczni. Rekordowe umowy najmu podpisały w ubiegłym roku m.in. Amazon i Zalando. Jedne z najniższych czynszów w Europie sprawiają, że Polska jest bardzo atrakcyjnym rynkiem. W budowie jest kolejne 1,45 mln mkw. powierzchni.

– Ubiegły rok na rynku nieruchomości magazynowych był absolutnie rekordowy i zakończył się wynajmem ponad 3 mln mkw. To najwyższy wynik w historii –mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Tomasz Olszewski, dyrektor działu nieruchomości magazynowo-przemysłowych JLL.

Największej transakcji na polskim rynku dokonał w ubiegłym roku Amazon, który w szczecińskim parku magazynowym Panattoni wynajął 161 tys. mkw. Drugą pozycję zajęła platforma internetowa Zalando, która w parku firmy Goodman realizowanym na własne zamówienie pod Szczecinem wynajęła 130 tys. mkw. Trzecią na liście największych transakcji zawarła sieć handlowa Kaufland, która podpisała umowę najmu na 45 tys. mkw. powierzchni magazynowej w bydgoskim parku Panattoni.

Pod względem popytu najbardziej aktywnym regionem w ubiegłym roku była Warszawa (łącznie 745 tys. mkw. wynajętej powierzchni), ale dzięki dwóm transakcjom zawartym przez Zalando i Amazona duże zapotrzebowanie na magazyny odnotował również Szczecin.

– Tradycyjnie za znakomitą większość popytu odpowiada pięć największych rynków, czyli Warszawa, Wrocław, Poznań, Łódź i Górny Śląsk. Mniejsze rynki również generują zainteresowanie najemców. I jest tam wynajmowanych kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych rocznie – mówi Tomasz Olszewski.

Rynkowi eksperci prognozują, że w 2017 roku aktywność największych deweloperów będzie w dalszym ciągu skupiona na głównych rynkach. Jednak na przełomie obecnego i 2018 roku zostanie oddana do użytku większość odcinków trasy ekspresowej S3, która stanie się ważnym korytarzem transportowym i wywoła zwiększone zainteresowanie inwestycjami wzdłuż zachodniej granicy.

– Firmy, które zaopatrują rynek niemiecki, lokalizują swoje magazyny właśnie w Polsce, korzystając z niskich czynszów oraz dostępności wykwalifikowanej i dosyć atrakcyjnej cenowo kadry – mówi Tomasz Olszewski.

W ubiegłym roku najbardziej aktywne na rynku magazynowym były sieci handlowe i operatorzy logistyczni, jednak JLL informuje, że wzrósł również wolumen transakcji zawieranych przez firmy z sektora lekkiej produkcji i motoryzacyjnego.

– Wśród najemców popyt na magazyny jest cały czas bardzo duży i pochodzi zarówno od bardzo dużych firm z branży e-commerce, które wynajmują w jednej transakcji ponad 100 tys. mkw., jak i przedsiębiorstw średniej wielkości i mniejszych – mówi Tomasz Olszewski.

Całkowita dostępna powierzchnia magazynowa w Polsce wynosi obecnie 686 000 tys. mkw. Z podsumowania rynku firmy doradczej JLL wynika, że wskaźnik pustostanów magazynowych ustabilizował się w ubiegłym roku na poziomie 6,1 proc. Rynek jest bardzo chłonny, co potwierdza fakt, że oddanie do użytku 1,2 mln mkw. nowych magazynów nie miało większego wpływu na wskaźnik niewynajętej powierzchni. Duża część projektów była ponadto realizowana bezpośrednio na zamówienie najemcy w formule BTS (build-to-suit).

Obecnie w budowie jest łączne 1,45 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 75 proc. jest już zabezpieczone umowami najmu. Znacząca część (prawie 300 tys. mkw.) to magazyny, które powstają pod Szczecinem na zamówienie dwóch najemców: Amazona i Zalando.

– Początek tego roku jest bardzo dobry dla rynku magazynowego w Polsce. Mamy kilka dużych transakcji, liczących po kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych, które powinny się zamknąć w najbliższych tygodniach. Prognozy są na razie bardzo pozytywne. Jeżeli dotychczasowe tempo się utrzyma, to ten rok zamknie się podobnym, może nawet trochę lepszym wynikiem niż ubiegły. Gdyby w całym 2017 roku udało się wynająć ponad 3 miliony metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, to na pewno będzie bardzo pozytywny sygnał dla rynku – mówi Tomasz Olszewski. 

Dyrektor działu nieruchomości magazynowo-przemysłowych JLL przewiduje, że głównym źródłem zapotrzebowania na magazyny w Polsce będą w dalszym ciągu sieci handlowe, operatorzy logistyczni i szeroko pojęta branża e-commerce.

W ciągu ostatnich pięciu lat na głównych rynkach w Polsce odnotowano brak zmian lub tylko nieznaczne wahania stawek czynszów najmu nieruchomości magazynowych. Czynsze na stabilnym poziomie utrzymały się w 2016 roku w okolicach Warszawy, na Górnym Śląsku, w Poznaniu, Polsce Centralnej oraz w Trójmieście. Nieznaczne spadki (rzędu 0,1–0,2 euro za mkw.) odnotowano natomiast w strefie miejskiej Warszawy oraz we Wrocławiu.

– Czynsze za magazyny w Polsce są aktualnie jednymi z najniższych w Europie – mówi dyrektor działu nieruchomości magazynowo-przemysłowych JLL.

Miniony rok był również rekordowy pod względem transakcji inwestycyjnych. Właścicieli zmieniły nieruchomości magazynowe warte łącznie 770 mld euro. To historycznie najlepszy wynik w tym segmencie rynku. Według ekspertów JLL toczące się aktualnie transakcje portfelowe wskazują, że 2017 rok może zakończyć się kolejnym rekordowym wynikiem.

W ubiegłym roku zainteresowanie deweloperów gruntami inwestycyjnymi pod zabudowę magazynową było największe w regionach, które skorzystały na dużych projektach infrastrukturalnych. Przykładowo, otwarcie centralnego odcinka autostrady A1 Stryków–Tuszyn wywołało zwiększone zainteresowanie terenami po wschodniej stronie Łodzi. Podobny efekt wywołała rozbudowa drogi ekspresowej S8 w południowo-zachodniej stronie Warszawy.

– Rynek gruntów pod budowę obiektów magazynowych również rozwija się dynamicznie. Popyt jest bardzo duży, deweloperzy chętnie kupują działki pod budowę nowych centrów dystrybucyjnych. Pewnym problemem jest jednak podaż. Coraz mniej jest na rynku dużych i gotowych do zabudowy działek z gotowym planem zagospodarowania, mediami i dojazdem – komentuje Tomasz Olszewski.