Brak dokumentacji remontowej a ustalenie wartości początkowej mieszkania wprowadzanego do ewidencji

Nabyte ponad 20 lat temu po ówczesnych cenach mieszkanie do remontu, przedsiębiorca chciał w 2019 r. wprowadzić do ewidencji środków trwałych działalności polegającej na wynajmie mieszkań i poddać amortyzacji. Nie zachował jednak żadnych faktur i rachunków poświadczających poniesione koszty niezbędne na remont, a zwiększające wartość mieszkania. Wystąpił więc do organu podatkowego z wnioskiem o potwierdzenie, czy ustalenia tej wartości może dokonać w oparciu o aktualną wartość rynkową nieruchomości, a dokładnie na podstawie cen obowiązujących w grudniu roku poprzedniego (interpretacja indywidualna z 26 sierpnia 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.352.2019.1.KS).

Wykup mieszkania zastępczego od miasta

W 1995 r. wnioskodawca nabył od gminy miejskiej lokal mieszkalny położony w budynku wielomieszkaniowym z 1961 r., wraz z udziałem w częściach wspólnych. Następnie z uwagi na jego zły stan techniczny dokonał w nim znaczących remontów, w tym m.in. wymiany instalacji: elektrycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej, a także okien, drzwi i pokrycia podłóg. Obciążające go remonty objęły także części wspólne budynku, również o charakterze istotnym, jak wymiana pionów wodno-kanalizacyjnych czy naprawa dachu. Nie zgromadził jednak dokumentów, które potwierdziłyby poczynione nakłady konieczne na remont lokalu, a tym samym zwiększające wartość mieszkania, a zapłacona w 1995 r. cena 6 400 zł stanowiła jedynie 70% dokonanej wówczas wyceny mieszkania. Gmina udzieliła bowiem 30% bonifikaty z uwagi na jednorazową zapłatę za wykup.

Mieszkanie amortyzowane jako środek trwały

W 2019 r. przedsiębiorca zamierzał wprowadzić przedmiotowe mieszkanie do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jako środek trwały użytkowany w działalności gospodarczej z przeznaczeniem na wynajem. Do organu interpretacyjnego wystąpił z zapytaniem, jak we wskazanej sytuacji ustalić wartość początkową tego środka trwałego. Przedsiębiorca stał na stanowisku, że nie będzie nią cena, jaką wyznaczyła gmina w 1995 r., a cena rynkowa, ustalona w oparciu o metodę porównawczą środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedniego. Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia” (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, ze zm.).

W braku dokumentów podatnik może wycenić wartość sam

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej 26 sierpnia 2019 r. interpretacji indywidualnej przyznał rację przedsiębiorcy, że ustalenia do amortyzacji wartości początkowej środka trwałego będzie mógł dokonać w oparciu o ceny rynkowe tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych lub sporządzenia ich wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

„...ustalenie wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonywanej przez podatnika ma charakter wyjątku od ogólnej zasady ustalania tej wartości na podstawie rzeczywistych, udokumentowanych wydatków poniesionych na nabycie środka trwałego. (...) Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego winna zatem dotyczyć tych sytuacji, w których podatnik nie posiada, bo nie musiał posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego na nabycie i przystosowanie do używania wydatków (dotyczy np. nabycia określonego składnika majątku przed rozpoczęciem prowadzenia działalności gospodarczej, czy też przeznaczenia do działalności gospodarczej prywatnego składnika majątku). Taka sytuacja ma miejsce w rozpatrywanej sprawie” (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.352.2019.1.KS).

Podsumowanie

To korzystna interpretacja nie tylko dla przedsiębiorców trudniących się profesjonalnym najmem mieszkań, ale także dla „zwykłych” podatników. Amortyzacji poddać można bowiem lokal wynajmowany zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i na cele prywatne. Zatem każdy wynajmujący, który nie posiada dokumentów potwierdzających rzeczywiste wydatki poniesione na nabycie środka trwałego, może dokonać korzystnego dla siebie wprowadzenia go do amortyzacji, w oparciu o aktualną cenę rynkową. Z kolei amortyzacji mieszkania wykorzystywanego do wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej można dokonywać, pod pewnymi warunkami, nawet w czasie, gdy nie jest wynajmowane.

Autor:

radca prawny Robert Nogacki

Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.