Komisja Europejska przygotowała Europejski Plan na rzecz Dostępnych Mieszkań. Skutki kryzysu mieszkaniowego są odczuwalne w całej UE

Rosnące ceny mieszkań i koszty budowy nowych nieruchomości, brak nowych zasobów i pogarszająca się kondycja warunków mieszkaniowych, drożejące czynsze i zbyt dynamiczny rozwój najmu krótkoterminowego – to niektóre problemy rynku mieszkaniowego, z którymi mierzą się kraje UE. Choć natężenie tych problemów w poszczególnych państwach jest różne, instytucje unijne mówią już szeroko o kryzysie mieszkaniowym. Komisja Europejska zakończyła prace nad wspólnotowym planem, który ma się tymi zagadnieniami zająć.

– Kryzys mieszkalnictwa w Unii Europejskiej to temat, który się pojawił bardzo mocno w ostatnich dwóch latach. W styczniu zeszłego roku w Parlamencie zaczęła działać specjalna komisja, która się nim zajmuje. Dyskusje tam są niezwykle żywe i cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem. Przychodzą posłowie, przedstawiciele komisji, ale też specjaliści, eksperci z różnych krajów – mówi agencji Newseria Agnieszka Walter-Drop, dyrektor generalna ds. polityki spójności, rolnictwa i polityki społecznej w Parlamencie Europejskim.

Jak wynika z danych Rady Unii Europejskiej z października 2025 roku, ceny mieszkań w Europie na przestrzeni ostatniej dekady wzrosły średnio o ok. 60 proc. W wielu krajach wzrost był ponad dwukrotny, np. w Polsce sięgnął 113 proc., w Holandii – 110 proc., w Portugalii i na Litwie – 147 proc., w Bułgarii i Czechach – o ponad 135 proc. Rekordzistą są Węgry – prawie 238 proc. od 2015 roku do I kwartału 2025 roku. Tylko w Finlandii ceny w zasadzie się nie zmieniły (-0,4 proc.). Drożejące nieruchomości to jednak niejedyny problem. Kolejnym są także niedobór mieszkań i wysokie koszty budowy nowych, niska jakość istniejącego zasobu mieszkaniowego (np. niska efektywność energetyczna).

Na niekorzyść zmienia się także rynek najmu, na który decyduje się coraz więcej osób niemogących sobie pozwolić na zakup własnego M. To skutkuje coraz większą presją na wzrost czynszów, szczególnie w dużych miastach i szybko rozwijających się regionach. Analiza Rady UE wskazuje, że w latach 2013–2018 w niektórych stolicach ceny najmu wielokrotnie przewyższały wzrost czynszów na poziomie krajowym. Dotyczyło to m.in. Lizbony, Dublina, Madrytu czy Sztokholmu.

Na rynku najmu coraz mocniej obecne są instytucje finansowe, co powoduje, że mieszkania są coraz częściej traktowane jako aktywa finansowe lub instrumenty inwestycyjne. Z kolei prężnie rozwijający się najem krótkoterminowy zmniejszył dostępność domów i apartamentów na rynku wynajmu długoterminowego w kluczowych destynacjach turystycznych.

– Problemy z mieszkalnictwem są różne w różnych zakątkach Europy, ale są bardzo odczuwalne właściwie wszędzie. To mogą być problemy związane z rynkiem nieruchomości, ze spekulacjami na nim albo z popularnością turystyki, która staje się coraz bardziej masowa i chce korzystać z zasobów mieszkalnictwa w danym regionie. To widzimy w takich miastach jak Barcelona, Madryt, Lublana, Praga. To powoduje, że z jednej strony wyludniają się centra, a z drugiej strony zwykli ludzie, ale też ci, którzy mogliby pracować w przemyśle czy w usługach w danym kraju, nie mają gdzie mieszkać – uważa Agnieszka Walter-Drop.

Jak podaje Parlament Europejski, w 2024 roku w UE zarezerwowano łącznie 854,1 mln noclegów za pośrednictwem czterech dużych platform internetowych (Airbnb, Booking, Expedia Group i Tripadvisor). To 18 proc. więcej niż rok wcześniej. Największym zainteresowaniem noclegi krótkoterminowe cieszyły się w sierpniu 2024 roku (152,2 mln), a prym wiodły takie miasta jak Paryż (23,5 mln), Rzym (15,7 mln), Barcelona (12,5 mln), Madryt (11,8 mln) i Lizbona (11,3 mln).

– Jest kwestia tego, jak będzie uregulowany rynek krótkiego najmu, jakie będzie wsparcie dla mieszkalnictwa socjalnego, jak będzie wyglądać struktura wsparcia dla młodych rodzin, jak wygląda sprawa mieszkań dla studentów. W wielu miejscach studenci nie mają gdzie mieszkać, bo jest za drogo – podkreśla dyrektor generalna ds. polityki spójności, rolnictwa i polityki społecznej w Parlamencie Europejskim.

Najnowsze dane Eurostatu pokazują, że w 2024 roku 26,5 proc. młodych ludzi w wieku od 15 do 29 lat w UE mieszkało w przeludnionych mieszkaniach. Dla całej populacji odsetek ten wynosił 16,9 proc. Ponadto 9,7 proc. żyło w gospodarstwach domowych, które przeznaczały 40 proc. lub więcej dochodu rozporządzalnego na mieszkanie.

– Jest też pytanie o to, jak możemy pomóc przemysłowi budowlanemu. W wielu krajach potrzebne są stabilne instrumenty wsparcia, lepsza regulacja rynku zamówień publicznych, zapewnienie perspektywy stabilnego dochodu dla tego sektora – mówi Agnieszka Walter-Drop. – Jeszcze inną rzeczą jest kwestia regulacji przepływu kapitału, co ma związek ze spekulacjami na rynku nieruchomości. W niektórych miejscach widzimy, że jest masowa inwestycja w mieszkalnictwo, niekoniecznie zmierzająca do tego, żeby mieszkanie było oferowane do mieszkania, tylko żeby je traktować inwestycyjnie.

Szefowa Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen w swoim orędziu o stanie Unii we wrześniu br. zapowiedziała przygotowanie jeszcze w tym roku europejskiego planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań. Ma to być pierwsza tego typu inicjatywa na forum unijnym. Jak podkreśliła, kryzys mieszkaniowy to kryzys społeczny, który osłabia spójność i zagraża konkurencyjności. Ma wpływ również na to, że młodzi ludzie odkładają na później założenie rodziny. Zgodnie z zapowiedziami celem planu ma być mieszkalnictwo przystępniejsze cenowo, bardziej zrównoważone i lepszej jakości. Ursula von der Leyen podkreśliła, że potrzebne są zmiany w zasadach pomocy państwa, aby umożliwić zastosowanie środków wspierających mieszkalnictwo, ułatwienie budowy nowych nieruchomości mieszkalnych i domów studenckich, a także regulacja dotycząca najmu krótkoterminowego. Na przyszły rok KE planuje zwołanie pierwszego szczytu Unii Europejskiej w sprawie mieszkalnictwa.

– Parlament bardzo mocno stawia to jako zadanie dla Komisji, która ma wystąpić z planem działania w sprawach mieszkalnictwa w połowie grudnia tego roku – mówi przedstawicielka Parlamentu Europejskiego. – Dyskusja na temat możliwego zaradzenia kryzysowi mieszkalnictwa w Unii jest na wstępnym etapie. Rola Parlamentu Europejskiego nie polega tylko na tym, żeby twardo negocjować na samym końcu, kiedy już wiemy, czy przesuniemy ten miliard tam, czy gdzie indziej, tylko żeby jeszcze być na wstępnym etapie, kiedy się kształtują propozycje. Ja bym sobie życzyła, żeby głos Polski był tutaj lepiej słyszany.