Luka czynszowa obejmuje kilka milionów Polaków. Rząd planuje wsparcie inwestycji mieszkaniowych z myślą o tej grupie

Ponad jedna czwarta społeczeństwa identyfikuje się z tzw. luką czynszową – zarabia zbyt mało, by wynająć lub kupić mieszkanie na rynku komercyjnym, ale zbyt dużo, by otrzymać wsparcie mieszkaniowe od państwa, wynika z danych Fundacji Habitat for Humanity. To na tej grupie chce się skupić rząd – w budżecie na przyszły rok na wsparcie mieszkalnictwa socjalnego i komunalnego zarezerwowano rekordowe kwoty.

– Potrzeby mieszkaniowe są ogromne. Rząd kieruje się przede wszystkim w stronę tych osób, które były przez poprzednie ekipy pomijane, a więc osób z tzw. luki czynszowej, za bogatych na mieszkania komunalne, a za biednych na najem czy zakup na rynku komercyjnym. To jest bardzo duża rzesza, szacuje się, że w takiej sytuacji są nawet 4 mln rodzin, których nie stać na mieszkanie zaspokajające ich ambicje i potrzeby mieszkaniowe – podkreśla w rozmowie z agencją Newseria Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, podczas konferencji „Polityka mieszkaniowa – fundusze i technologie. Czego potrzebują samorządy, aby rozwijać budownictwo społeczne i komunalne?”, która odbyła się w Sejmie 5 listopada.

W Polsce obecnie, według różnych szacunków, brakuje od 0,5 mln do nawet 2 mln mieszkań. Raport Habitat for Humanity „Sytuacja mieszkaniowa w Polsce 2025” wskazuje, że odsetek osób mieszkających we własnym mieszkaniu lub domu spadł z 65 do 60 proc. w ciągu trzech lat. W tym samym czasie wzrósł udział wynajmujących oraz osób współzamieszkujących z rodziną czy znajomymi. Co piąta osoba mieszka w miejscu, które nie spełnia jej podstawowych potrzeb, a co 10. jest zmuszona dzielić przestrzeń z osobami, z którymi nie chce mieszkać. Tylko jedna trzecia Polek i Polaków deklaruje, że nie doświadcza żadnych problemów mieszkaniowych.

Aby poprawić tę sytuację, rząd zapowiada większe wsparcie dla budownictwa społecznego.

–  We wszystkich programach mieszkaniowych kładziemy nacisk na rozwój budownictwa i najmu publicznego, i to w formule najmu komunalnego. Dla osób słabiej uposażonych, z grupy z luki czynszowej, narzędziem będzie budownictwo społeczne i, co ważne, budownictwo lokatorskie – wymienia Tomasz Lewandowski. – Nie zapominamy także o osobach, które są zdeterminowane, by realizować swoje potrzeby mieszkaniowe w oparciu o własne mieszkanie. Będzie program społecznego budownictwa własnościowego realizowany przez SIM-y, TBS-y, spółdzielnie mieszkaniowe, a więc przez tych operatorów publicznych, przy wsparciu finansowym Banku Gospodarstwa Krajowego.

Projekt budżetu na 2026 rok zakłada rekordowe wydatki na mieszkalnictwo w wysokości 8,7 mld zł, w tym 6,7 mld zł ze środków krajowych. To o 2 mld zł więcej niż w tym roku i niemal dwukrotnie więcej niż łączne wydatki w latach 2020–2023. W ramach planowanych wydatków ponad 4 mld zł ma trafić na program bezzwrotnego wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego. Środki te umożliwią tworzenie mieszkań komunalnych, społecznych mieszkań czynszowych i akademików.

Budżet zakłada m.in. zabezpieczenie środków finansowych na dopłaty do oprocentowania kredytów udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego w programie wspierania społecznego budownictwa czynszowego (SBC). Według sprawozdań BGK łączna liczba mieszkań czynszowych powstałych przy udziale jego finansowania (kredyty na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane, SBC, budowlane) przekroczyła 110 tys., a skala finansowania projektów w tym obszarze z roku na rok się zwiększa.

– Jeśli chodzi o budownictwo społeczne, to finansujemy kredytem preferencyjnym długoterminowym na maksymalnie 30 lat do 80 proc. wartości przedsięwzięcia, na bardzo dobrych warunkach: WIBOR bez marży banku przez pierwsze pięć lat, stała stopa 2 proc. Na ten cel również jest przeznaczona duża kwota, bo akcja kredytowa w przyszłym roku wyniesie ponad 2 mld zł – wskazuje Dariusz Stachera, dyrektor Departamentu Kredytowych Programów Mieszkaniowych w Banku Gospodarstwa Krajowego.

Dzięki wsparciu finansowemu powstają nowe mieszkania czynszowe także w mniejszych ośrodkach – tam, gdzie do tej pory deficyt lokali był szczególnie dotkliwy. Jednym z przykładów jest Kamienna Góra na Dolnym Śląsku, która wykorzystuje społeczne budownictwo jako narzędzie do przyciągania i zatrzymywania w mieście mieszkańców.

– W ostatnim czasie nasz front inwestycyjny postawił na mieszkalnictwo. Mamy prawie 200 mieszkań w procesie budowy w ciągu trzech lat, mamy 30-letni TBS Kamienna Góra, który ma ponad 1,5 tys. mieszkań w różnych miejscowościach. Widzimy, że w związku ze zmianami w dochodach samorządów będzie duża konkurencja między samorządami o mieszkańców, dlatego chcemy ich już dzisiaj przyciągać – wskazuje Paweł Fryc, zastępca burmistrza Kamiennej Góry.

Inwestycje w TBS-y i SIM-y są często jedyną szansą na zatrzymanie w regionie młodych ludzi.

– Jeżeli młody człowiek zaraz po studiach w dużym mieście musi wziąć kredyt na 600 tys.–1 mln zł – jeśli go oczywiście dostanie, bo żeby dostać taki kredyt, musi mieć spore zarobki, a wiadomo, że od razu po studiach nie są one najwyższe – to może zamiast tego wybrać pracę zdalną z mniejszej miejscowości takiej jak Kamienna Góra – podkreśla Paweł Fryc.

Jak podaje GUS, w pierwszym półroczu 2025 roku w całym kraju oddano do użytkowania 517 mieszkań komunalnych (o 40 proc. mniej niż rok wcześniej) oraz 1,5 tys. społecznych czynszowych (wzrost o 32 proc.), co łącznie stanowi niecałe 3 proc. wszystkich nowych lokali. Lokali brakuje głównie w największych aglomeracjach i ich miejscowościach satelickich.

– Żeby przyspieszyć budowę mieszkań w Polsce, trzeba zapewnić odpowiednią dostępność gruntów. To się już dzieje, bo zmienia się prawo. Po drugie, musi być zagwarantowany dostęp do funduszy – i to też się dzieje, jeśli chodzi o budownictwo społeczne. Po trzecie, moim zdaniem muszą zostać spełnione dwa podwarunki. Jeden z nich jest taki, że budownictwo społeczne musi mieć odpowiednio wysoką jakość, żeby Polacy byli nim zainteresowani. Drugi – powinna być niewielka konkurencja pomiędzy budownictwem społecznym a komercyjnym, bo wtedy jakość na pewno będzie rosła, a rynek będzie się stabilizował. I tu dochodzimy do kolejnej bardzo ważnej kwestii – konieczna jest technologia, która pozwoli szybko budować nowoczesne, tanie w użytkowaniu i wysokiej jakości mieszkania. Technologia modułowa wydaje się być odpowiedzią na te oczekiwania – ocenia Henryk Kwapisz, prezes Polskiego Stowarzyszenia Gipsu.

Jednym ze wskazywanych rozwiązań problemów mieszkaniowych Polaków może być budownictwo modułowe. Pojedyncze moduły produkowane są w fabrykach, w kontrolowanych warunkach, co gwarantuje wysoką jakość, trudną do osiągnięcia na placu budowy. Technologia modułowa pozwala tworzyć nowoczesne, wygodne mieszkania o niskich kosztach użytkowania. Jest zdecydowanie szybsza niż tradycyjne budownictwo – czas realizacji inwestycji może się skrócić nawet o 50 proc. Budynki modułowe są atrakcyjną alternatywą przy tworzeniu mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu, w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych.

– Budownictwo modułowe wydaje się najlepszym rozwiązaniem dla budownictwa komunalnego i społecznego, bo z gmin spada obowiązek poświęcenia dużej ilości środków na wynagrodzenia dla osób, które mają nadzorować budowę. Inwestycja, która trwa dwa lata, powoduje, że trzeba zatrudnić odpowiednią liczbę inspektorów nadzoru, natomiast w przypadku budownictwa modułowego proces tworzenia budynku ogranicza się do kilku miesięcy – wskazuje Henryk Kwapisz.

– Rynek, także ten prywatny, pokazuje, że budownictwo tradycyjne na razie wygrywa. Myślę jednak, że prefabrykacja jest ważna i bardzo cenna z uwagi na wysokie poziomy efektywności energetycznej tych budynków, a także niewątpliwie z uwagi na krótki czas realizacji inwestycji, a więc również obniżone koszty. Ale pole do przekonania inwestorów do tej technologii pozostaje w gestii samych producentów – firm działających w tym obszarze – dodaje Tomasz Lewandowski.