W Polsce może być nawet 1,8 mln pustostanów. Problemem są wysokie koszty ich rewitalizacji

Zgodnie z informacjami Banku Danych Lokalnych GUS w Polsce w 2022 roku w zasobach gminnych było 72 885 niezamieszkałych mieszkań, a zgodnie z ostatnim Narodowym Spisem Powszechnym – 1,8 mln. Zdaniem ekspertów w statystykach nie jest uwzględnionych wiele pustostanów należących do osób fizycznych. Przywracanie takich nieruchomości do użytku wiąże się z wieloma wyzwaniami, w tym finansowymi i prawnymi.

– Pustostany to jest dosyć potoczne określenie i rzeczywiście mamy takie budynki, które są niewykorzystywane. Statystyki w Polsce dotyczą wyłącznie budynków mieszkalnych i najczęściej wielorodzinnych, czyli niezamieszkałych mieszkań w zasobach gminy. Z drugiej strony możemy mieć budynki i mieszkania niezamieszkałe należące do osób prywatnych bądź do przedsiębiorstw. Jeżeli są zarządzane, to są raportowane przez zarządców i według ostatnich danych jest ich około 73 tys. Ciekawostką może być to, że w Spisie Powszechnym z 2021 roku w ogóle takich niezamieszkałych mieszkań i domów zidentyfikowano prawie 2 mln, natomiast mamy dane o 145 tys. Ta różnica może być bardzo znacząca dlatego, że na bieżąco nie sprawdzamy w ogóle liczby niezamieszkałych domów jednorodzinnych – mówi agencji Newseria Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Według stanu na 31 marca 2021 roku prawie 400 tys. mieszkań niezamieszkanych znajdowało się w budynkach wybudowanych w latach 1945–1970 (22,2 proc. ogółu). Ponadto 68,2 proc. pustostanów zlokalizowanych było w miastach. Największy odsetek mieszkań niezamieszkanych odnotowano w województwach małopolskim (14,8 proc.), podlaskim (14,7 proc.), jak również w lubelskim i świętokrzyskim (po 13,5 proc.).

– Najbardziej rzuca się w oczy to, że gminy posiadają pustostany bądź lokale nieprzydzielone nikomu do zamieszkania, ponieważ one to raportują i sprawozdają. Natomiast dużo więcej mieszkań i domów niezamieszkałych należy do różnych osób fizycznych, są w zasobach spółdzielni mieszkaniowych albo wspólnot – wyjaśnia Hanna Milewska-Wilk. – Jeżeli mieszkania bądź domy należą do przedsiębiorców, oni z reguły starają się je w jakiś sposób wykorzystać, żeby czerpać korzyści z najmu.

Duża liczba pustostanów nabiera innego znaczenia w kontekście analizy potrzeb Polaków na własne M. Jak wynika z raportu Habitat for Humanity Poland, co trzecia osoba nie może pozwolić sobie na jego zakup. 34 proc. mieszka w przeludnionych lokalach, a co piąta osoba nie ma możliwości zamieszkania w miejscu spełniającym jej podstawowe potrzeby.

Jak wynika z raportu „Pustostany w gminach i możliwości ich przekształcenia w mieszkania dostępne cenowo dla osób niezamożnych”, przygotowanego przez Centrum Doradztwa Rewitalizacyjnego IRMiR we współpracy z fundacją Habitat for Humanity Poland, w geoankiecie zidentyfikowano jako pustostany 154 budynki różnego typu i 67 lokali, w wykazach nieruchomości 817 różnych  budynków oraz 6,2 tys. lokali mieszkalnych i użytkowych, a w studiach przypadków – kolejne 16 budynków oraz 4,8 tys. mieszkań. Analiza ekspertów wskazała, że 108 spośród zgłoszonych w geoankiecie nieruchomości może być wykorzystane lub adaptowane do celów mieszkaniowych. Również w przypadku nieruchomości gminnych stwierdzono, że większość pustych budynków może być wykorzystana na cele mieszkaniowe.

– Większość pustych budynków, często kamienic, w bardzo różnym stanie technicznym należy do gmin, są one położone w centrach miast. W tej chwili będzie dziesięciolecie ustawy o rewitalizacji i wtedy rzeczywiście gminy będące właścicielami najstarszych zasobów bardzo intensywnie remontowały, przebudowywały najstarsze kamienice i domy – wyjaśnia ekspertka IRMiR. – Teraz intensywność działań gmin bardzo spadła. Szczególnie w największych miastach, gdzie są najdroższe mieszkania, weszli deweloperzy, którzy bardzo często nie tyle remontują, ile przebudowują starsze budynki, rewitalizują całe kwartały, tworzą tam nie tylko mieszkania, ale również centra konferencyjne, hotele, częściowo centra handlowe.

Wśród argumentów przemawiających za wykorzystaniem pustostanów jest m.in. to, że są to budynki często podłączone do mediów miejskich, w centralnej lokalizacji miasta, w sąsiedztwie usług i infrastruktury miejskiej. Z drugiej strony stan tych budynków wymaga dużo pracy i środków związanych z ich projektowaniem, przebudową i adaptacją.

– Remontowanie takich starych budynków często się wiąże z dosyć nieprzewidywalnymi kosztami. W tej chwili rzeczywiście to osoby fizyczne kupują mieszkania najczęściej na własny koszt i dla siebie remontują mieszkania lub starsze domy. Natomiast nie jest to bardzo popularne właśnie ze względu na nie do końca możliwe do określenia koszty na początku takiego przedsięwzięcia – podkreśla Hanna Milewska-Wilk. – Domy jednorodzinne to wciąż nie jest bardzo atrakcyjny segment. Bardzo mało osób decyduje się je remontować i przywracać do użytku.

Wyzwaniem może też być opieka konserwatora. Zgodnie z ustawą o rewitalizacji wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia gminnego programu rewitalizacji, zobowiązany jest m.in. do przeprowadzenia konsultacji społecznych projektu gminnego programu rewitalizacji i wystąpienia o zaopiniowanie projektu przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków w zakresie form ochrony zabytków, o ile jest to uzasadnione specyfiką obszaru objętego rewitalizacją.

– W każdym budynku konserwator może wskazać inne elementy, które powinny być zachowane, i to bardzo często się wiąże z pracą bardzo wyspecjalizowanych przedsiębiorstw, firm, usługodawców. Oznacza to bardzo duże koszty – mówi ekspertka.