Coraz mniej Polaków stać na zakup lub wynajem mieszkania. Najem społeczny w Polsce rozwija się zbyt wolno

– Mniej więcej 60 proc. polskich gospodarstw domowych nie stać na zakup mieszkania ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych – mówi Magdalena Ruszkowska-Cieślak, prezeska zarządu Fundacji Habitat for Humanity Poland. Rozwiązaniem dla tej grupy jest najem społeczny wspierany przez społeczne agencje najmu. Mimo że w ubiegłym roku przyjęte zostały rozwiązania prawne w tym zakresie, rynek wciąż rozwija się zbyt wolno. Szansą na jego przyspieszenie może być unijny program Fala Renowacji i zagospodarowanie pustostanów na cele mieszkaniowe.

Boom na rynku mieszkaniowym trwa. W 2019 roku oddano do użytku 207,5 tys. mieszkań, w 2020 roku – pomimo pandemii – ok. 222 tys., a ubiegły rok pewnie okaże się pod tym względem rekordowy, osiągając pułap 230 tys. W okresie styczeń–listopad 2021 roku rozpoczęto budowę 260,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem o jedną czwartą lepszym niż przed rokiem. Jeszcze wyższy wzrost (o 27,5 proc.) zanotowała liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub na które dokonano zgłoszenia budowy. Nie oznacza to jednak, że mieszkania w Polsce są dostępne od ręki. Według analiz Deloitte’a w przeliczeniu na 1000 mieszkańców wskaźnik istniejących mieszkań wynosi 393, podczas gdy unijna średnia to 463. Drugi poważny problem wpływający na dostępność lokali na rynku to rosnące ceny. Eksperci HRE Investments szacują, że w ubiegłym roku wzrosły o co najmniej 10 proc. w ujęciu rocznym, a ten rok ma przynieść dalsze podwyżki.

– Alternatywą dla drogiego rynku komercyjnego, czy to mieszkań na własność, czy na wynajem, byłby najem społeczny. Uzupełniałby w pewnym sensie ofertę dla osób, które potrzebują zamieszkać samodzielnie – mówi agencji Newseria Biznes Magdalena Ruszkowska-Cieślak. – Najem społeczny może być oparty na komercyjnym zasobie mieszkaniowym, jeżeli dołożymy do niego instrument zwany dopłatą. Wówczas czynsz może być niższy niż rynkowy i może zaspokajać kolejne segmenty gospodarstw domowych potrzebujących zamieszkać na swoim, czyli posiadać stabilny, długoterminowy najem lub tytuł do lokalu, który sprawia, że czujemy się bezpiecznie w zamieszkiwanym miejscu.

Jak przyznaje, rynek najmu społecznego w Polsce się rozwija, ale tempo tego rozwoju jest zbyt wolne. 

– Najem społeczny w Polsce to cały szereg programów, które wykorzystują najczęściej gminy, spółki gminne, towarzystwa budownictwa społecznego, a ostatnio SIM-y, czyli społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Są to zasoby budowane z dopłatą ze środków publicznych, dzięki czemu są one tańsze. Mowa tutaj o mieszkaniach w TBS-ach dla trochę bardziej zamożnych lokatorów, gdzie jest potrzebne wniesienie wkładu własnego, albo mieszkaniach komunalnych czy lokalach mieszkalnych w społecznych agencjach najmu. W nich również ustawodawca od lipca przewidział dopłaty do czynszu dla osób, które są w trudniejszej sytuacji materialnej – zauważa prezeska Habitat for Poland.  

Fundacja w 2017 roku rozpoczęła prowadzenie Społecznej Agencji Najmu Habitat Poland, pośrednicząc między właścicielami mieszkań a najemcami w całym procesie wynajmu. W lipcu 2021 roku, po wejściu w życie przepisów regulujących działanie społecznych agencji najmu, inicjatywa ta została przemianowana na Program Najmu Społecznego. Jego działania są nakierowane na poprawę dostępu do mieszkań przystępnych cenowo dla różnych grup odbiorców, którzy nie są w stanie udźwignąć kosztów najmu na zasadach rynkowych. Jak ocenia prezeska fundacji, społeczne agencje najmu mogą uzupełnić ofertę samorządów związaną z dostępnym cenowo najmem.

– Od niedawna samorządy mają możliwość uzupełnienia swojej oferty dostępnego cenowo najmu o mieszkania pozyskane w ramach społecznych agencji najmu. Pozwalają one pozyskać istniejący już zasób, a zatem nie dobudowywać nowego, jeżeli nie ma takich możliwości, albo przekształcać zasób wydzierżawiony od instytucjonalnych bądź prywatnych właścicieli właśnie w sieć takich mieszkań, które z dopłatą do czynszu można wynająć członkom wspólnoty samorządowej, czyli po prostu mieszkańcom – wyjaśnia Magdalena Ruszkowska-Cieślak.

Uregulowane prawnie społeczne agencje najmu są elastycznym rozwiązaniem, które może służyć m.in. wsparciu osób z tzw. luki czynszowej. Są to osoby, których dochody są zbyt wysokie, by starać się o najem mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy, a zbyt niskie na wynajem na rynku komercyjnym. Jednocześnie SAN, przy odpowiednim zakresie dodatkowych usług, może służyć grupom osób zagrożonych wykluczeniem, np. seniorom czy cudzoziemcom.

Zgodnie z ustawą SAN-y to podmioty specjalizujące się w pozyskiwaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferując długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu, będą mogły wynegocjować obniżenie jego stawki, nawet o 20 proc., jak wskazują doświadczenia zagraniczne. Dodatkową zachętą dla właścicieli do wydzierżawiania lokali agencjom są zaproponowane w ustawie zwolnienia podatkowe, w tym zwolnienie z podatku VAT.

Korzyści odnoszą przede wszystkim osoby w trudniejszej sytuacji finansowej i życiowej, również takie, które wychodzą z kryzysu bezdomności. Z kolei właścicielom mieszkań program gwarantuje sprawny i bezpieczny proces wynajmu. Kluczową rolę odgrywają tu bowiem specjaliści ds. najmu społecznego, którzy utrzymują bezpośredni, indywidualny kontakt z każdym z klientów i opiekują się mieszkaniami. To o tyle istotne, że rynek najmu bardzo ucierpiał w czasie pandemii ze względu na zmniejszone zainteresowanie mieszkaniami. Jak podkreśla ekspertka, społeczny najem to również szersze lokalne korzyści – tego typu wsparcie może być bowiem sposobem, by zatrzymać proces wyludniania się niektórych gmin.

– Bardzo liczymy na to, że najem społeczny będzie miał możliwość rozwinięcia się w Polsce. W tej chwili trwa aktualizacja krajowych polityk miejskich, które również uwzględniają rozwój najmu społecznego. Jest to o tyle istotne, że w świetle szacunków mniej więcej 60 proc. polskich gospodarstw domowych nie stać na zakup mieszkania ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w warunkach rynkowych – podkreśla prezeska Fundacji  Habitat for Humanity Poland.

Szansą na przyspieszenie rozwoju tego rynku może się okazać unijny program Fala Renowacji.

– W gminach, gdzie nie ma planów dobudowy zasobów mieszkaniowych dostępnych cenowo albo nie ma na to środków, można pomyśleć o remontach pustostanów czy budynków, które można przekształcić na cele mieszkaniowe. Będzie to możliwe m.in. za pomocą środków z programu Renovation Wave. To są środki unijne, które niebawem w Polsce również będą dostępne – informuje Magdalena Ruszkowska-Cieślak.

Fundacja w ubiegłym roku przygotowała raport na temat pustostanów mieszkaniowych i tych, które nadają się do przekształcenia do celów mieszkaniowych. Wynika z niego, że dziś puste i zaniedbane nieruchomości są coraz częściej postrzegane jako problem: wizerunkowy dla miejscowości, związany z bezpieczeństwem dla mieszkańców oraz jako zaniedbanie dziedzictwa kulturowego danego miejsca. W wielu z tych miejsc występuje tzw. luka remontowa – nieruchomości są w złym stanie technicznym wymagającym długotrwałych procedur remontowych i bardzo dużych nakładów finansowych. Innym problemem są kwestie właścicielskie: roszczenia lub trwające procesy identyfikacji aktualnego właściciela.

Przedsięwzięcia polegające na przywracaniu nieruchomości do użytkowania, w szczególności na potrzeby mieszkaniowe niezamożnych gospodarstw domowych, a także tworzenie mieszkań chronionych i wspomaganych, są już spotykane, ale wciąż w małej skali. W niektórych gminach pojawiają się inicjatywy dążące do zagospodarowania bardzo trudnych nieruchomości, np. poprzemysłowych, zabytkowych, po dawnych szpitalach, szkołach i innych budynkach użyteczności publicznej. Eksperci fundacji wskazują, że niezbędne jest umożliwienie pozyskiwania stabilnego finansowania takich adaptacji przez gminy i inne instytucje, tym bardziej że nastawienie lokalnych społeczności do takich inwestycji jest przychylne. Fundacja postuluje także rozszerzenie możliwości włączenia do tych przedsięwzięć również innych partnerów, w tym biznesu.