Rynek nieruchomości premium w Polsce szybko rośnie. Do Europy Zachodniej sporo nam jeszcze brakuje

Z roku na rok przybywa nieruchomości premium w Polsce, a cały rynek zyskuje na wartości. W porównaniu do Europy Zachodniej pozostajemy nieco w tyle, co wynika m.in. z tego, że rynek powstał stosunkowo niedawno, a określenie „premium” w stosunku do inwestycji mieszkaniowej było często nadużywane i straciło na znaczeniu. – Wysoki standard nieruchomości to nie tylko dobra lokalizacja czy ładna elewacja. Musi ona spełniać szereg warunków jednocześnie – mówi Rafał Kula, prezes i współzałożyciel NOHO Investment.

– Rynek nieruchomości premium rozwija się w Polsce bardzo dobrze, z roku na rok zyskuje na wartości i powstają nowe projekty, które jakościowo ten rynek budują i podwyższają jego standard. Bardzo pozytywnie patrzę więc na przyszłość tego segmentu, mimo różnych zawirowań, które mamy w tym momencie na świecie – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Rafał Kula.

Zestawiając jednak rodzimy rynek nieruchomości premium z tym, co możemy zaobserwować na zachodzie naszego kontynentu, Polska ma jeszcze całkiem sporo do nadrobienia. Mówimy tutaj zarówno o wielkości rynku, jak i specyfice samych budynków zaliczanych do prestiżowej kategorii. Jednocześnie, jak podkreślają eksperci, ceny nieruchomości premium w Polsce są wciąż niskie w porównaniu do innych miast czy stolic europejskich.

– W Europie Zachodniej rynek premium jest znacznie bardziej rozbudowany i bardziej dojrzały. Tych inwestycji, projektów, które są bardziej ambitne i są prawdziwym premium, jest dużo więcej niż u nas, bo u nas ten rynek do niedawna praktycznie nie istniał – zauważa ekspert.

Inna rzecz to samo podejście do znaczenia słowa „premium” w budownictwie. W Polsce to słowo, podobnie jak „luksusowa inwestycja”, było bardzo często nadużywane. To przełożyło się na utratę jego faktycznego znaczenia. 

– Każdy projekt, który miał lepszą elewację czy był w lepszym miejscu, był nazwany premium, a niestety tak nie jest. Inwestycja premium musi spełniać szereg kryteriów, żeby faktycznie być tak nazywaną. Musi mieć odpowiednią architekturę, istotne dla mieszkańców części wspólne, ale też układ mieszkania, widok z okna czy lokalizację – wymienia Rafał Kula.

Zgodnie z niedawno opublikowanym raportem „Z wyższej półki – mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”, autorstwa ThinkCo przy współpracy z Otodom, NOHO Investment i Renters.pl, główną cechą apartamentu premium jest spełnianie wysokich oczekiwań klientów. Ponadto takie nieruchomości muszą oferować liczne udogodnienia, które zacierają granicę między domem a ekskluzywnym hotelem. Ich cena wynosi co najmniej 180 proc. średniej dla danego miasta, przy czym w przypadku najbardziej luksusowych obiektów ten parametr może być znacznie wyższy. Co ważne, cena metra w przypadku takich nieruchomości utrzymuje się także przy wzroście metrażu. 

Dodatkowo w przypadku luksusowych budynków należy wspomnieć chociażby o lokalach komercyjnych na parterze, które powinny być dostosowane do charakteru nieruchomości. Na obowiązkowej liście znajduje się także odpowiednie wykorzystanie i dobór zieleni. Jak podkreśla ekspert, NOHO Investment przy każdym projekcie wdraża koncepcję 3–30–300 zakładającą, że z okna powinniśmy widzieć trzy drzewa, 30 proc. otoczenia powinna stanowić powierzchnia czynna biologicznie, a w promieniu 300 m powinien być park.

Autorzy raportu zwracają także uwagę na przestronność wnętrz. Jako jeden z parametrów wymieniono m.in. wysokość pomieszczeń ponad 275 cm. Liczy się także nasłonecznienie, duże okna, tarasy, a także ogrody zimowe. 

– Wyróżnikiem nieruchomości mieszkaniowych premium jest przede wszystkim lokalizacja – występują one albo w bardzo dobrych lokalizacjach miejskich, albo w lokalizacjach podmiejskich, które realizują to wyobrażenie idylli, jakie mają klienci. W przypadku rynku standardowego marzymy o podmiejskim spokojnym życiu, a lądujemy w urbanistyce łanowej, w przypadku rynku premium rzeczywiście lądujemy w spokojnym otoczeniu zieleni – mówi Tomasz Bojęć, partner zarządzający w ThinkCo. – Niemniej istotna jest też wysoka jakość wykończenia, wysoki standard otoczenia budynków, szereg udogodnień, które występują w przypadku mieszkań ponadstandardowych, a w przypadku mieszkań luksusowych są absolutnie obligatoryjne.

Obecnie klienci poszukujący nieruchomości premium szukają głównie oryginalnych, niespotykanych dotąd realizacji, ponadczasowej architektury cechującej się wyjątkowymi wnętrzami. Wśród najczęściej spotykanych na rynku premium klientów autorzy raportu ThinkCo wyróżniają kilka grup. To m.in. osoby, które dzięki zastrzykowi gotówki, np. w wyniku awansu czy dziedziczenia, są w stanie przenieść się do mieszkania o wyższym standardzie, a także bogaci obcokrajowcy, głównie Ukraińcy i Białorusini, którzy ze względu na niestabilną sytuację w swoich krajach zdecydowali się na przeprowadzkę do Polski. Apartamenty premium kupują także tzw. kolekcjonerzy adresów, czyli osoby inwestujące w nieruchomości w ramach hobby. Dzięki swoim doświadczeniom mają rozbudowaną sieć kontaktów, które zapewniają im dostęp do najlepszych ofert, zanim jeszcze trafią one na rynek. Kolejną grupą są inwestorzy pakietowi, którzy w lokalizacjach premium kupują od razu kilka lokali o wysokim standardzie z myślą o ich sprzedaży czy wynajmie.

W przypadku miast zaskoczenia nie ma. Dziś najmocniej rozwijającym się miastem w tej dziedzinie jest Warszawa. 

– Potencjał rynku premium w Warszawie jest bardzo duży. Kolejne miasta to oczywiście Kraków, Wrocław, Katowice, Trójmiasto, duże aglomeracje. Rynek premium istnieje głównie w największych miastach w Polsce. Poza nimi jest on bardzo mało rozwinięty, praktycznie go nie ma – ocenia Rafał Kula.

Według raportu Otodom ze stycznia 2024 roku, przygotowanego na potrzeby raportu ThinkCo, aż 85 proc. ofert luksusowych apartamentów pochodzi jedynie z pięciu polskich miast: Warszawy, Gdańska, Wrocławia, Krakowa i Gdyni.  Przykładowo w tym ostatnim mieście 4,8 proc. ofert mieszkań dotyczy luksusowych apartamentów. W przypadku Kielc czy Lublina ten odsetek wynosi 0 proc.

Jak wynika z danych KPMG „Rynek dóbr luksusowych w Polsce”, w 2022 roku wartość rynku nieruchomości premium wzrosła o 9 proc. w ujęciu rocznym. Popyt na takie lokale przewyższał podaż i nic nie wskazuje na to, żeby w kolejnych latach miało się to zmienić.