Wysoki wkład własny przy kredycie na zakup mieszkania hamuje rynek. Wyklucza też dużą część potencjalnych nabywców

Wymagany obecnie 20-proc. wkład własny przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania pozytywnie wpływa na stabilność rynku, ale wyklucza z niego wielu kredytobiorców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze lokum. Wysokość wkładu własnego można regulować, w zależności od kondycji branży nieruchomości i oceny ryzyka – podkreślają eksperci fundacji HRE Think Thank. Przy ścisłym nadzorze pozwoli to kupić własne M osobom, które do tej pory nie mieściły się w restrykcyjnych wymogach. 

– Polacy powinni mieć szansę zaciągnięcia kredytu z mniejszym wkładem własnym na pierwsze mieszkanie. W tej chwili system traktuje jednakowo tych, którzy kupują w celach inwestycyjnych, oraz tych, którzy kupują pierwsze lokum. Ryzyko wśród tych dwóch rodzajów kredytobiorców jest różne. Patrząc całościowo na nasz rynek i stabilność systemu finansowego, wkład własny może być bardziej elastyczny i brać pod uwagę końcowe ryzyko po stronie kredytobiorców – mówi agencji Newseria Biznes Maciej Grabowski, prezes fundacji Centrum Myśli Strategicznej, członek zarządu HRE Think Tank.

Począwszy od 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego stopniowo zaostrzała wymogi dotyczące wysokości wkładu własnego na zakup mieszkania – miało to skłonić banki do prowadzenia bardziej restrykcyjnej polityki kredytowej i wyeliminowania z oferty kredytów na 100 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Od stycznia 2017 roku minimalny wkład własny przy zakupie mieszkania wynosi 20 proc. jego wartości. To oznacza, że przy zakupie 55-metrowego mieszkania w Warszawie potencjalny kredytobiorca musi wyłożyć na start co najmniej 80 tys. zł.

To duża bariera wykluczająca wielu nabywców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze mieszkanie – to główny wniosek z raportu opracowanego przez analityków HRE Think Thank.

– Wkład własny był najbardziej popularnym narzędziem polityki makroostrożnościowej. Został przyjęty przez wiele krajów po kryzysie z lat 2007–2008 roku, którego jednym ze sprawców był właśnie rynek mieszkaniowy. Polska na początku przyjmowała instrument wkładu własnego jako miękkie zalecenie, ale już od czterech lat jest to zalecenie twarde i banki muszą się stosować do tych wytycznych – mówi Maciej Grabowski.

Przykłady innych rynków europejskich pokazują, że limit LtV (czyli wielkości kredytu do wartości nieruchomości) ma pozytywny wpływ na wyhamowanie dynamiki cen na rynku nieruchomości i pozytywnie wpływa na jakość portfela kredytów mieszkaniowych. W Irlandii po wprowadzeniu tego instrumentu odsetek kredytów mieszkaniowych opóźnionych w spłacie powyżej 90 dni obniżył się z 16,9 do poziomu 10,6 proc. (lata 2013–2017).

– Jak pokazują doświadczenia innych krajów europejskich wkład własny jako instrument ma bardzo różne możliwości oddziaływania. Generalnie uznaje się, że jest skuteczny, natomiast w przypadku rynku, gdzie występuje popyt gotówkowy albo popyt spekulacyjny nieoparty o kredyt znaczenie tego instrumentu jest słabsze. Przykładem jest Hiszpania, jeden z nielicznych krajów, w których przed kryzysem obowiązywał wkład własny, co w ogóle nie zabezpieczyło tamtejszego rynku przed gigantycznym krachem na rynku nieruchomości – mówi Maciej Grabowski.

Czynnikiem, który może zaburzać skuteczność tego instrumentu, jest też rosnąca liczba mieszkań kupowanych za gotówkę – tak jak obecnie dzieje się w Polsce.

Wysokość wkładu własnego jest zróżnicowana na poszczególnych rynkach. Rozwiązania przyjęte w różnych krajach są odmienne pod względem elastyczności, możliwych wyjątków od tej reguły czy podmiotów, których ona dotyczy. Niektóre kraje wprowadziły różnicowanie wielkości LtV w zależności od celu, na który udzielany jest kredyt mieszkaniowy (np. Irlandia, Finlandia, Cypr). Eksperci wskazują, że kredytobiorcy, którzy kupują nieruchomość w celach inwestycyjnych, mają większy apetyt na ryzyko.

– Kredyty zaciągane na zakup pierwszego mieszkania są lepiej spłacane niż kredyty w celach inwestycyjnych. To mocny argument za tym, żeby wysokość wkładu własnego była niższa dla takich kredytobiorców – mówi Maciej Grabowski.

Dlatego wysokość wskaźnika LtV należałoby zróżnicować w zależności od tego, na jaki cel zaciągany jest kredyt mieszkaniowy. Niższe ryzyko kredytobiorców finansujących kredytem zakup pierwszego M powinno być uwzględnione w wyższym LtV. Ze względów ostrożnościowych taką preferencję można też powiązać z limitem wysokości udzielanego kredytu (np. maksymalnie do 350 tys. zł). Takie rozwiązanie otworzyłoby rynek mieszkaniowy dla gospodarstw o niskim ryzyku kredytowym, nie stwarzając przy tym zagrożenia dla systemu finansowego.

Jak zauważają analitycy HRE Think Tanku, w przypadku Polski trzeba też brać po uwagę ryzyko wzrostu stóp procentowych (które są w tej chwili na historycznie niskim poziomie) jako czynnika, który destabilizuje rynek nieruchomości i rynek kredytowy.

– Biorąc pod uwagę perspektywę roczną czy dwuletnią, podwyżki wydają się raczej przesądzone. Jeżeli kredyt byłby zaciągany na stałą stopę, można sobie wyobrazić, że wtedy ten wkład własny również byłby mniejszy – zauważa Maciej Grabowski.

Prezes fundacji Centrum Myśli Strategicznej zauważa, że w tej chwili po stronie kredytów mieszkaniowych nie widać żadnych sygnałów świadczących, żeby było to źródło ewentualnych przyszłych kłopotów na rynku finansowym. Jednak stały monitoring rynku i stworzenie systemu wczesnego ostrzegania o nadchodzących problemach czy narastaniu bańki cenowej to warunek oceny kondycji rynku nieruchomości.

– Monitoring na rynku i wczesne ostrzeganie przed narastającymi niekorzystnymi zjawiskami jest niezwykle potrzebnym narzędziem. Biorąc pod uwagę cykliczność na rynku kredytów mieszkaniowych i nieruchomości w ogóle, można sobie wyobrazić, że narzędzie makroostrożnościowe, jakim jest wkład własny, może być powiązane z tymi cyklami. Jeżeli wskaźnik wyprzedzający wskazuje, że rynek idzie ku dołowi i zmierzamy w kierunku przegrzania, wtedy automatycznie ten wskaźnik może być zaostrzany – mówi Maciej Grabowski.

Jak wskazują eksperci, wysokość wskaźnika LtV powinna być elastycznie powiązana z cenami na rynki nieruchomości. Przy bardzo dobrej koniunkturze i gwałtownym wzroście cen automatyczne zaostrzenie wymogów dotyczących wkładu własnego może ograniczać presję cenową. Z drugiej strony jeżeli rynek wejdzie w fazę spowolnienia, obniżenie tych wymogów może skutkować ożywieniem na rynku mieszkaniowym. 

HRE Think Tank jest wspólnym przedsięwzięciem fundacji Centrum Myśli Strategicznych, Heritage Real Estate i Murapolu.