Przegląd mediów

wrzesień 2019

Odstąpienie od umowy najmu poza kosztami podatkowymi

2019-09-30  |  12:52
Przegląd mediów

Tematyka podatkowego rozliczenia umów najmu zawiera szereg ciekawych zagadnień. Jednym z nich jest problematyka kwalifikacji wydatków związanych z odstąpieniem od umowy najmu do kosztów podatkowych. Podatnicy będący najemcami lub planujący wynajem, którzy zawarli umowę lub umowę przedwstępną, często nie są świadomi, że w zależności od okoliczności skutki podatkowe takich rozliczeń mogą być odmienne.

Zgodnie z ustawą o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 8 ust.1 pkt 2 ustawy o VAT przez odpłatne świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu przepisów ww. ustawy, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności tudzież do tolerowania czynności lub sytuacji. Natomiast co do zasady wypłat o charakterze odszkodowawczym nie można zakwalifikować jako usługi opodatkowanej VAT ze względu na brak ekwiwalentnego świadczenia.

Rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie umowy

W wydawanych w ostatnich latach wyrokach sądów administracyjnych i interpretacjach organów podatkowych dominuje pogląd, że płatności z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy, w szczególności najmu lub dzierżawy za zgodą stron, stanowią wynagrodzenie za świadczoną usługę polegającą na wyrażeniu zgody na odstąpienie od umowy. Z tego względu takie wynagrodzenie podlega opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług (przykładowo wyrok NSA z 11 maja 2017 r., sygn. akt I FSK 819/15 oraz z 7 lipca 2016 r., jak również interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2017 r. nr 0111-KDIB3-2.4012.180.2017.1.SR).

Zdaniem sądów i organów podatkowych wypłaty z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawy za porozumieniem stron wynikają z tego samego źródła, co opodatkowana usługa dzierżawy. Skoro są to rozliczenia związane z podlegającą VAT umową dzierżawy, to analogicznie także wypłaty za wcześniejsze jej rozwiązanie podlegają opodatkowaniu VAT. Jak wspomniano powyżej, w opinii sądów i organów podatkowych wypłata ustalonej (wynegocjowanej) kwoty w związku z zakończeniem umowy za zgodą stron stanowi formę wynagrodzenia za działanie wydzierżawiającego, tj. za wyrażenie zgody na odstąpienie od umowy. W konsekwencji z uwagi na wzajemny charakter świadczeń stron nie można uznać takiej płatności za wypłatę o charakterze odszkodowawczym.

Zgodnie ze stosunkowo jednolitą w ostatnich latach praktyką organów podatkowych, jeżeli wypłata wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy za zgodą stron dotyczy umowy mającej bezpośredni związek z wykonywaną przez dzierżawcę działalnością opodatkowaną (jak rozumiemy, taka sytuacja ma miejsce w analizowanym przypadku), to wypłacającemu takie wynagrodzenie czynnemu podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wypłatę tego wynagrodzenia.

Wyrok NSA z 7 czerwca 2019 r.

Problem nie jest jednak rozstrzygnięty, co pokazuje sprawa, która ostatecznie trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Postępowanie będące następstwem wydania negatywnej interpretacji podatkowej dotyczyło spółki, która planowała rozwój i w konsekwencji zamierzała wynająć dodatkową powierzchnię od kontrahenta. Spółka zawarła w tym celu umowę przyrzeczoną, w której określono kwotę 4 000 000 zł z tytułu odstąpienia od umowy. Na skutek zmian organizacyjnych w strukturze udziałowców oraz po ponownej analizie tego zamierzenia biznesowego uznano, że inwestycja jest nieopłacalna, przez co spółka postanowiła odstąpić od umowy. Dodatkowo, chcąc potwierdzić swoje stanowisko, spółka zwróciła się do fiskusa z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, podobnie jak organ administracyjny, nie zgodził się z podatnikiem, że odstąpienie od podpisania umowy najmu nieruchomości ma na celu zabezpieczenie/zachowanie źródła przychodów. Spornej kary umownej nie można bowiem powiązać z żadnym ze źródeł przychodów poza ogólną działalnością Spółki. W wyroku sądu pierwszej instancji stwierdzono, że skoro spółka zawarła umowę, przy czym wcześniej wiedziała jakie warunki techniczne są potrzebne do prowadzenia działalności o jej profilu gospodarczym, to nie może oczekiwać, że będzie mogła własne ryzyko, w tym brak wcześniejszego sprawdzenia warunków technicznych obiektu, zrekompensować sobie przy użyciu regulacji prawnej z art. 15 updop, albowiem ta nie służy takim celom.

W podobnym tonie wypowiedział się NSA w wyroku z 7 czerwca 2019 r. (sygn. II FSK 1724/17), gdzie sprawa trafiła na skutek skargi podatnika. NSA potwierdził, że rezygnacja z zawarcia umowy najmu z uwagi na zmianę planów inwestycyjnych nie uprawnia Spółki do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu kary umownej z tytułu odstąpienia od zawarcia umowy najmu. Wydatek ten nie ma bowiem związku z uzyskaniem przychodów ani z zabezpieczeniem źródła przychodów.

Podsumowanie

Powyższe przykłady pokazują, że tematyka rozliczenia podatkowego umów najmu nie jest prosta. Dodatkowo bardzo istotny jest sposób przygotowywania wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej oraz zaopatrzenie go w odpowiednią argumentację. Dlatego warto współpracować z profesjonalnym zespołem doradców podatkowych, którzy, znając orzecznictwo oraz interpretacje organów, mogą przygotować taki wniosek. Dobrą praktyką jest także wcześniejsze skonsultowanie z doradcą działań, szczególnie tych nietypowych, mało powtarzalnych w toku prowadzonej działalności.

Autor:

radca prawny Robert Nogacki

Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

 

 

Newseria nie ponosi odpowiedzialności za treści oraz inne materiały (np. infografiki, zdjęcia) przekazywane w „Biurze Prasowym”, których autorami są zarejestrowani użytkownicy tacy jak agencje PR, firmy czy instytucje państwowe.

Informacje z dnia: 30 września

Medium

Więcej ważnych informacji

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Transport

W transporcie ubywa pasażerów, ale przybywa gapowiczów. Długi za jazdę bez ważnego biletu przekraczają już 144 mln zł

Z powodu pandemii średni spadek przychodów ze sprzedaży biletów – zarówno w komunikacji miejskiej, jak i na kolei – szacuje się na ponad 80 proc. Z publicznego transportu wciąż nie korzysta tylu pasażerów, co wcześniej, za to pojawia się coraz więcej gapowiczów. W Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor figuruje ich już ponad 115 tys. z łącznym długiem 144,3 mln zł, a rekordzista z Pomorza ma do zapłaty ponad 219 tys. zł. Niższe wpływy z biletów, a z drugiej strony wzrost kosztów związany z zaostrzonymi procedurami bezpieczeństwa powodują, że przewoźnicy są coraz bardziej zniecierpliwieni i zdeterminowani w odzyskiwaniu długów.

Bankowość

Prof. Marian Noga: Banki w Polsce są w bardzo złej kondycji. Upadek choćby jednego z nich wywołałby efekt domina

Zysk sektora bankowego w pierwszych miesiącach br. spadł o ponad 40 proc. Rekordowo niskie stopy procentowe, odpływ kapitału z rynku bankowego, znaczny wzrost ryzyka kredytowego i upadłości banków, które może wywołać falę domina – to główne zagrożenia, którym sektor będzie musiał stawić czoła w nadchodzących miesiącach. Jak ocenia prof. Marian Noga z wrocławskiej WSB, efektem będzie dalsze zaostrzanie polityki kredytowej, co ograniczy dostępność finansowania w gospodarce, a banki uciekną w inne produkty inwestycyjne. – Niedługo Rada Polityki Pieniężnej będzie musiała podnieść stopy procentowe, żeby wzmocnić złotego i przeciwdziałać rosnącej inflacji, dzięki czemu banki zaczną powoli odrabiać straty związane z kredytowaniem gospodarki – dodaje.

Jak korzystać z materiałów Newserii?

Ważne informacje dla dziennikarzy i mediów

Wszystkie materiały publikowane w serwisach agencji informacyjnej Newseria przeznaczone są do bezpłatnej dystrybucji poprzez serwisy internetowe, stacje radiowe i telewizje, wydawców prasy oraz aplikacje pełniące funkcję agregatorów newsów. 

Szczegóły dotyczące warunków współpracy znajdują się tutaj.

Konsument

Tegoroczne wakacje pod znakiem ścisłych restrykcji. Na kolonie i obozy wyjedzie 80 proc. mniej uczniów [DEPESZA]

Około 240 tys. dzieci i młodzieży wyjedzie w tym roku na letnie kolonie i obozy. Te upłyną jednak pod znakiem ścisłych restrykcji. Dzieci muszą być przygotowane na stosowanie się do zasad higieny, a na organizatorów zostały nałożone dodatkowe wymogi. – Z kolei rodzice w tym roku poza organizacją i logistyką powinni bardziej skupić się na kwestiach zdrowia i pomyśleć o dodatkowym ubezpieczeniu dla dzieci – podkreślają przedstawiciele ERGO Hestii. Przyda się ono np. w razie nagłej choroby lub nieszczęśliwego wypadku.

Surowce

Polska zacieśnia współpracę z USA w sektorze energetyki. Kluczowy atom i dostawy skroplonego gazu

Dostawy skroplonego gazu to kluczowy obszar polsko-amerykańskiej współpracy w sektorze energetyki. PGNiG, które stawia na dywersyfikację dostaw i uniezależnianie się od rosyjskiego surowca, sukcesywnie zwiększa wolumen zakupu LNG od Amerykanów. Do 2024 roku będzie to ponad 9 mld m3 rocznie. Kolejnym perspektywicznym obszarem współpracy jest też energetyka jądrowa. – Pojawiają się kolejne zapowiedzi Amerykanów, którzy są zainteresowani uczestnictwem w polskim projekcie atomowym – mówi ekspert ds. energetyki Mateusz Kubiak.