Mówi: | Wiktor Kotiuk |
Funkcja: | radca prawny, partner zarządzający |
Firma: | Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni |
Nowa ustawa nałoży na deweloperów szereg obowiązków. Związany z tym wzrost kosztów może się odbić na cenach mieszkań
Sejm przyjął w czwartek tzw. ustawę deweloperską, która czeka teraz na podpis prezydenta. Nowe przepisy, zakładające m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą też szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. – W skrajnych przypadkach może to nawet doprowadzić do zakończenia działalności przez deweloperów. Jest obawa, że ustawa uderzy w najmniejsze podmioty – mówi radca prawny Wiktor Kotiuk.
– Na deweloperów zostanie nałożonych wiele nowych obowiązków. Przede wszystkim ustawodawca chce kompleksowo uregulować cały proces nabywania mieszkań i domów jednorodzinnych, począwszy od zawierania umów rezerwacyjnych po przeniesienie własności lokali. Nowością jest m.in. uregulowanie umowy rezerwacyjnej – ustawa określa, jakie elementy powinna ona zawierać oraz maksymalną wysokość kwoty, jaką deweloper może przyjąć z tego tytułu, czyli 1 proc. wartości lokalu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.
W czwartek Sejm przyjął przygotowaną przez UOKiK tzw. ustawę deweloperską, czyli ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jedną z najważniejszych zmian, które wprowadzi, będzie utworzenie DFG, z którego – w przypadku upadłości dewelopera – klientom będą zwracane środki (powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG, czyli 100 tys. euro). Duże zmiany będą też dotyczyć zasad prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP). Służą one gromadzeniu wpłat klientów. Mogą być zamknięte (kiedy bank wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę) lub otwarte (pieniądze są wypłacane w miarę postępu budowy).
W tej chwili większość deweloperów stosuje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej czy bankowej. Nowa ustawa wprowadzi większy nadzór nad wydatkowaniem środków z MRP.
– Wypłaty z niego będą dokonywane po realnym zakończeniu danego etapu inwestycji i po kontroli dokonanej przez bank. I tutaj nowość, mianowicie bank przed dokonaniem takiej wypłaty będzie musiał sprawdzić, czy deweloper należycie rozliczył się ze swoimi wykonawcami i podwykonawcami, czy nie zalega z podatkami i innymi opłatami. To oznacza, że bank będzie musiał posiłkować się osobami posiadającymi uprawnienia budowlane w celu sprawdzenia, czy wpisy w dzienniku budowy faktycznie odpowiadają rzeczywistości – mówi partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. – Jest to dość kontrowersyjne, że specjalista budowlany z ramienia banku będzie kontrolował, czy kierownik budowy, odpowiadający karnie za swoje oświadczenia, faktycznie złożył prawdziwe oświadczenia do dziennika budowy.
Istotną zmianą jest też to, że do tej pory ostatnia wypłata z rachunku powierniczego była dokonywana przez bank na rzecz dewelopera po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestycji. Nowe przepisy zakładają natomiast, że będzie ona dokonywana dopiero po okazaniu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu.
– Ta zmiana też budzi duże kontrowersje, ponieważ w praktyce wielokrotnie się zdarza, że klienci – z uwagi na problemy losowe czy swoją niefrasobliwość – nie stawiają się do aktów notarialnych. Z kolei wtedy deweloper, zanim odstąpi od umowy, musi ich wzywać do stawiennictwa, wyznaczając na to 60-dniowy termin. To jest w branży dość duże opóźnienie, zwłaszcza biorąc pod uwagę to, że deweloper sfinansował praktycznie całą budowę inwestycji i czeka na swoje środki – wyjaśnia radca prawny.
UOKiK ocenił, że dotychczasowe zabezpieczenia interesów klientów w przypadku upadłości dewelopera są niewystarczające i wciąż duże jest ryzyko utraty zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i nieruchomości. Dlatego na mocy ustawy zostanie powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloper będzie odprowadzał składkę od każdej wpłaty klientów na rachunek powierniczy. Pieniądze z DFG będą wypłacane w przypadku upadłości dewelopera, banku oraz odstąpienia klienta od umowy w określonych ustawą sytuacjach (np. z powodu wady istotnej).
Wysokość składki na DFG ma określić w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa, ale obecnie przewidziane jest do 1 proc. w przypadku otwartych MRP i do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP. Warto zaznaczyć, że to stawki i tak bardzo kompromisowe w porównaniu z pierwszą propozycją (UOKiK proponował początkowo 5 proc. dla OMRP i 1 proc. dla ZMRP).
– Nowa ustawa deweloperska, jeżeli wejdzie w tym kształcie w życie, na co jest bardzo duża szansa, przede wszystkim znacząco zwiększy koszty operacyjne, czyli koszty prowadzenia działalności gospodarczej przez deweloperów. Co więcej, w skrajnych przypadkach może doprowadzić nawet do zakończenia takiej działalności przez najmniejszych deweloperów – przestrzega Wiktor Kotiuk. – Zasadniczo zmienią się koszty związane z prowadzeniem rachunków powierniczych. Zmienią się też koszty administracyjne, wynikające choćby z potrzeby zatrudnienia nowych pracowników.
Część zmian obejmie także banki prowadzące rachunki powiernicze i kredytujące działalność deweloperów, co jednocześnie może oznaczać także wzrost kosztów takich kredytów. Przykładem może być nałożony ustawą na deweloperów obowiązek, by w chwili zawierania umowy deweloperskiej przedstawiali zgodę banku na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.
– Dotychczas odbywało się to tak, że deweloper dołączał taką zgodę do umowy przenoszącej własność na klienta. Natomiast teraz ta gwarancja musi być zawarta już przy umowie deweloperskiej. W oczywisty sposób wpłynie to na koszty kredytów bankowych, ponieważ znacząco zmienia się ryzyko banku udzielającego kredytowania – mówi partner w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.
Kolejna nowość w ustawie to uregulowanie umów z tzw. flipperami, czyli przedsiębiorcami, którzy zawierają z deweloperami umowy dotyczące nabycia lokali, a następnie za wynagrodzeniem przenoszą te umowy na zbywców, czyli na osoby fizyczne. Takie podmioty zostały de facto zrównane z deweloperami, a na jednych i drugich ustawa nałoży szersze obowiązki informacyjne, dotyczące m.in. przekazywania klientom prospektów informacyjnych.
– Prospektów informacyjnych też dotyczą kolejne zmiany, ponieważ ustawodawca nałożył jeszcze więcej obowiązków informacyjnych niż do tej pory, dotyczących zwłaszcza bardzo szczegółowych opisów zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz wszelkich nieruchomościach i inwestycjach sąsiadujących z budową w odległości 100 m – podkreśla Wiktor Kotiuk.
Czytaj także
- 2024-08-30: Tylko 2 proc. właścicieli zwierząt płaci za opiekę nad zwierzętami podczas ich nieobecności. Spodziewany szybki wzrost zapotrzebowania na takie usługi
- 2024-08-26: Mimo wybudowania ponad miliona mieszkań w ciągu dekady warunki mieszkaniowe Polaków się nie poprawiają. Rządowe programy też nie przynoszą rezultatów
- 2024-08-21: Prawie połowie najemców zdarzyły się opóźnienia w czynszu. Co 10. zwlekał co najmniej miesiąc
- 2024-09-02: Na rynku najmu brakuje większych mieszkań, a popyt na nie rośnie. Coraz popularniejszy może się stać najem domów
- 2024-09-18: Właściciele mieszkań obawiają się nierzetelnych najemców. Rynek najmu profesjonalizuje się bardzo powoli
- 2024-07-25: Polscy producenci gier coraz mocniej obecni na zagranicznych rynkach. Wykorzystanie nowych technologii, w tym sztucznej inteligencji, może zwiększyć ich konkurencyjność
- 2024-07-11: Farmaceuci z coraz większą rolą w opiece zdrowotnej. Apteki zasilają budżet olbrzymią kwotą [DEPESZA]
- 2024-07-15: Rynek znów wierzy w obniżki stóp w USA po wakacjach, w Polsce się na nie nie zanosi. To zwiastuje umocnienie złotego, osłabienie dolara i wzrost cen złota
- 2024-07-19: Investors TFI: Hossa na giełdach nie skończy się przed 2026 rokiem. Wszystko będzie zależeć od trendu na Wall Street
- 2024-07-03: Na rynku kapitałowym brakuje indywidualnych inwestorów. Nowe regulacje UE mają pobudzić ich zaangażowanie
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Handel
Wylesianie jedną z głównych przyczyn zmian klimatu. Coraz więcej podmiotów angażuje się w ich ochronę
Ze względu na różnorodną i szczególnie istotną rolę, jaką pełnią lasy, coraz więcej mówi się o potrzebie wzmocnienia ich ochrony. Wylesianie i degradacja lasów są bowiem jednymi z głównych czynników, które przyspieszają zachodzącą globalnie zmianę klimatu. W działania na rzecz ochrony lasów angażują się również firmy. Jedną z inicjatyw, która w tym pomaga, jest certyfikacja lasów poświadczająca, że pochodzące z nich drewno jest pozyskiwane z poszanowaniem przyrody i ludzi z nimi związanych. Rozpoczynający się właśnie Tydzień Lasów FSC to dla tych firm okazja, by pokazać swoje działania na rzecz ochrony lasów, a jednocześnie edukować swoich klientów w tym zakresie.
Konsument
Właściciele mieszkań obawiają się nierzetelnych najemców. Rynek najmu profesjonalizuje się bardzo powoli
Po dwucyfrowych wzrostach stawek najmu w dużych miastach z okresu dużego napływu uchodźców z Ukrainy rynek wpadł w stagnację. W I kwartale 2024 roku średnie ceny transakcyjne najmu spadły, a inwestycja w mieszkanie na wynajem nieco straciła na atrakcyjności. Na rozproszonym polskim rynku wciąż dominują indywidualni właściciele i problemem dla nich jest znalezienie rzetelnego lokatora. W razie konfliktu z najemcą wynajmujący zostaje bowiem na lata z zamrożonym majątkiem. Pomóc mogłyby arbitraże zamiast postępowań sądowych oraz dalsza profesjonalizacja rynku.
Farmacja
Część kosmetyków może być groźna dla kobiet w ciąży. Zwiększają ryzyko nadciśnienia
Fenole i parabeny, obecne powszechnie w mydłach, emulsjach, produktach do makijażu, filtrach ochronnych czy produktach higieny osobistej, podnoszą ryzyko nadciśnienia u kobiet w ciąży – alarmują naukowcy z Northeastern University w Bostonie w stanie Massachusetts. To o tyle istotne, że kobiety średnio korzystają codziennie z 12 produktów higieny osobistej. Naukowcy podkreślają, że powinny rozważyć rezygnację z niektórych rodzajów kosmetyków, ale nie rozwiązuje to problemu.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.