W centralnych dzielnicach Warszawy brakuje biur do wynajęcia. W budowie jest najmniej powierzchni biurowej od 14 lat

W 2023 roku popyt ze strony najemców na powierzchnię biurową w Warszawie był niewiele niższy od rekordowego 2022 roku – wynika z analizy firmy Walter Herz. Zakontraktowana powierzchnia wyniosła 750 tys. mkw. W tym czasie do użytku oddano 60 tys. mkw., a w budowie pozostaje ok. 260 tys. mkw., z czego jedna czwarta może zostać oddana do użytku w tym roku. Aktywność deweloperów od kliku lat pozostaje jednak na niskim poziomie, co powoduje, że każda nowa powierzchnia wynajmuje się błyskawicznie, a stawki czynszów rosną.

– Ten rok dla warszawskiego rynku biurowego będzie na pewno interesujący. W tej chwili mamy najmniej obiektów budowy od roku 2010. Zarazem w zeszłym roku popyt na nowe powierzchnie był niewiele mniejszy niż w rekordowym 2022 roku. To, co na pewno przewidujemy, to dalszy spadek pustostanów w ścisłym centrum. Mamy wydanych najmniej pozwoleń na budowę od wielu lat, to trzy pozwolenia w zeszłym roku, natomiast zero WZ-ek, czyli warunków zagospodarowania, więc de facto w najbliższych dwóch–trzech latach ilość dostępnej powierzchni w centrum będzie mniejsza niż zapotrzebowanie ze strony klientów – mówi agencji Newseria Biznes Mateusz Strzelecki, partner i szef działu obsługi najemcy w firmie Walter Herz.

Jak wynika z prognoz Waltera Herza, w ubiegłym roku na rynku warszawskim zakontraktowano ok. 750 tys. mkw. powierzchni biurowej. Zwłaszcza ostatni kwartał 2023 roku był pod tym względem intensywny – podpisane umowy najmu dotyczyły ok. 250 tys. mkw. biura, podczas gdy w pozostałych kwartałach było to 160–170 tys. To wyraźnie większa aktywność najemców niż jeszcze w 2020 czy 2021 roku.

Odwrotna jest za to tendencja po stronie podaży. Ostatnie lata przyniosły bowiem znaczne spowolnienie aktywności deweloperów. W ubiegłym roku na rynek trafiło ok. 60 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego 40 tys. w ostatnich trzech miesiącach. W tym roku, jak wynika z zapowiedzi firm, zostanie ukończonych ok. 80 tys. mkw., a w budowie pozostaje ok. 260 tys. mkw.

– W tej chwili najwięcej obiektów buduje się na Woli. Ona de facto w najbliższym czasie przekroczy magiczną granicę 2 mln mkw. powierzchni biurowej dostępnej dla klientów. Dla porównania w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście mamy poniżej 2 mln mkw. na miasto, więc rzeczywiście warszawska Wola jest wielkości niejednego rynku regionalnego – podkreśla Mateusz Strzelecki.

Większość nowych biur powstaje na terenie nowej, centralnej strefy biznesu miasta, która skupia najnowocześniejsze obiekty biurowe w okolicy ronda Daszyńskiego. Te powierzchnie wynajmują się błyskawicznie, a najemcy poszukujący tam biura muszą czekać na oddanie kolejnych budynków. Wskaźnik pustostanów w centralnej strefie stolicy wynosi ok. 3–4 proc., dla porównania na Służewcu to ponad 20 proc. – to tam jest najwięcej wolnych biur w Warszawie. Średnia dla miasta to ok. 10 proc.

– Wydawało się, że ograniczona dostępność biur w centrum spowoduje większe zainteresowanie ze strony klientów Mokotowem, ale klienci koncentrują się na topowych projektach i zdecydowanej poprawie standardu najmu – dodaje ekspert. – W tej chwili na rynkach regionalnych mamy dość wysokie pustostany. W Krakowie i Wrocławiu wskaźnik wynosi blisko 19–20 proc., na rynku trójmiejskim na przykład 13 proc. Zderzając to z sytuacją na rynku warszawskim, możemy mówić o rynkach dwóch prędkości. W Warszawie dobrych projektów w centrum brakuje, na rynkach regionalnych na tę chwilę są one jeszcze dostępne, natomiast również ze względu na ograniczone nowe inwestycje ten trend będzie się z czasem zmieniał.

Jak podkreśla, aktywność deweloperów uzależniona jest od sytuacji makroekonomicznej, możliwości finansowania nowych projektów oraz zapotrzebowania na nowe biura. Na rynkach regionalnych najemcy ostrożnie podchodzą do relokacji ze względu na wysokie koszty aranżacji, a upowszechnienie się pracy hybrydowej spowodowało redukcję powierzchni biurowej średnio o 25–30 proc. W tym roku eksperci oczekują dalszego spadku popytu w regionach.

– Zainteresowanie organizacji wygląda trochę inaczej. Rynek warszawski to jednak w większości siedziby spółek, centrale. Rynki regionalne, takie jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, w ostatnim czasie dynamicznie rozwijające się Katowice i aglomeracja śląska to głównie siedziby dla GBS-ów czy shared service'ów, czyli również poszukiwany pracownik jest innego profilu niż w Warszawie, tym samym też sama tkanka biurowa odpowiada na potrzeby na danym rynku – wyjaśnia Mateusz Strzelecki.

Niedobór wolnych powierzchni na rynku warszawskim poskutkował w ubiegłym roku kilkuprocentowym wzrostem średnich stawek czynszowych. W tym roku trend ten może zostać utrzymany ze względu na dalszy spodziewany spadek wskaźnika pustostanów. Dodatkowo rosną także koszty aranżacji powierzchni. To z jednej strony powoduje redukcję zamawianej powierzchni, a z drugiej – wydłużanie kontraktów.

– Standardowe kontrakty w nowych obiektach to już w tej chwili siedem lat – zaznacza Mateusz Strzelecki. – W tej chwili fit-outy, które realizujemy w Warszawie, uwzględniając również design tych powierzchni, to koszt około 1 tys. euro z metra. Na rynkach regionalnych również zauważamy znaczne wzrosty.