Mixed-use – trend, który wymaga nowego spojrzenia na nieruchomości

Budynki wielofunkcyjne to trend zyskujący popularność na rynku nieruchomości. Dając możliwość tworzenia tętniących życiem społeczności i zaspokajania zmieniających się potrzeb najemców, cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Mają jednak swoje szczególne wymagania, których nie należy ignorować myśląc o sukcesie takich inwestycji. O specyfice obiektów mixed-use, opowiada Agata Stańkowska, Head of Leasing Sierra Balmain.

Sierra Balmain w tym roku obchodzi jubileusz 20-lecia firmy. Przez minione dwie dekady firma ugruntowała swoją pozycję na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce i CEE świadcząc kompleksowe usługi zarządcze oraz strategiczne doradztwo. W portfolio spółki znajdują się również obiekty mixed-use, czyli łączące w sobie funkcje mieszkalne, biurowe oraz handlowo-usługowe.

„Elastyczność, umiejętność dostrzegania trendów i chęć podążania za ewoluującymi potrzebami rynku, to coś, co cechuje Sierra Balmain od samego początku funkcjonowania. Rozszerzenie działalności o projekty wielofunkcyjne jest naszym wyjściem poza standardowe działania komercjalizacyjne centrów handlowych i ukłonem w kierunku tego rozwijającego się sektora nieruchomości” - mówi Agata Stańkowska, Head of Leasing Sierra Balmain, zarządzająca również nowymi projektami.

Komercjalizując projekty mixed-use na rynku warszawskim, Sierra Balmain dostrzega kilka istotnych i interesujących wniosków na temat tworzenia oraz zarządzania takimi obiektami.

„Wiemy już z całą pewnością, że projekty typu mixed-use różnią się od innych obiektów handlowych czy biurowych
i wymagają nowego podejścia oraz spojrzenia już od samego początku podejmowania inwestycji. Ich główną cechą jest połączenie wielu funkcji, a więc i grup docelowych, co rodzi konieczność rozpoznania poszczególnych grup, a także dostosowania do potrzeb każdej z nich” – zauważa Agata Stańkowska

Jak przekonuje dyrektor ds. leasingu Sierra Balmain, w tworzeniu kompleksów wielofunkcyjnych przemyślana wizja, jasno określona strategia i odpowiednie wcześniejsze zaplanowanie przestrzeni, z koncentracją na części komercyjnej, to czynniki determinujące ich sukces.  

„Przestrzeń w budynkach mixed-use powinna być szyta na miarę ich docelowych użytkowników jak i najemców oraz dostosowana do ich potrzeb, nie odwrotnie. Mowa tu nie tylko o oczywistym dla każdego obiektu wcześniejszym przygotowaniu technicznym projektu, ale również o takich szczegółach jak np. odpowiedni metraż, dostęp do światła dziennego lub możliwość stworzenia części ogrodowej, która jest bardzo istotna w przypadku lokali gastronomicznych. Aspekty te mogą być decydujące, dlatego powinny zostać określone już na etapie planowania przestrzeni. W tym celu ważne są konsultacje przedprojektowe z działami najmu. Z naszych obserwacji w pracy przy projektach wielofunkcyjnych wynika jasno, że odpowiednio wcześnie obrana wizja i czytelna strategia marketingowa otwierają większe możliwości na pozyskiwanie odpowiednich najemców” – mówi Agata Stańkowska.

Wizja to jedno, ale jak się okazuje przy projektach mixed-use konieczne jest również wejście na wyższy poziom koordynacji oraz komunikacji.

„Projekty te będące często na etapie developmentu skupiają różne grupy interesariuszy - inwestora, zespół assetowy, wykonawcę generalnego, zewnętrznych doradców itp. Aby usprawnić działanie całej machiny i ułatwić pracę na każdym możliwym poziomie, szczególną rolę odgrywa płynny, skuteczny system komunikacji. Nie należy zapominać również o stałym podtrzymywaniu kontaktu z najemcami na etapie zapytań, gdyż nierzadko procesują oni kilka lokalizacji na raz” - zaznacza dyrektor ds. leasingu Sierra Balmain.

Jeśli o najemcach mowa warto zwrócić uwagę na ich specyfikę w budynkach wielofunkcyjnych. W przeciwieństwie do centrów handlowych, gdzie najczęściej występują sieciowi najemcy obecni w szeregu innych projektów handlowych, obiekty mixed-use bazują na unikalnej ofercie, o charakterze lokalnym.

„Z wyjątkiem znanych sieciowych food operatorów czy drogerii, takich jak np. Żabka, Rossmann czy Hebe,
w kompleksach wielofunkcyjnych na próżno szukać sieciowych najemców. Zdecydowaną większość stanowią lokalni przedsiębiorcy najczęściej posiadający jedną lub dwie lokalizacje, a lokale gastronomiczne koncentrują się głównie na unikalnych streetowych konceptach” – podkreśla Stańkowska.

Rozwój i popularność nieruchomości mixed-use jest niewątpliwie pokłosiem wielu zmian socjologicznych czy ekonomicznych. Jak zapewnia przedstawicielka Sierra Balmain nieustanne obserwowanie trendów i stale kształtującej się rzeczywistości jest nieodzowne w efektywnym budowaniu oraz zarządzaniu obiektami wielofunkcyjnymi.

„Doskonałym przykładem trendu, który kreuje nowe potrzeby, jest praca hybrydowa. Wynikające z niej zmienne obłożenie pracowników w budynkach biurowych, oznacza dla dostępnych tam lokali komercyjnych, konieczność otwarcia się na klientów z zewnątrz. Ważne jest wyjście dalej, patrzenie nie tylko przez pryzmat najemców biurowych czy mieszkaniowych, ale oferowanie kompleksowych usług i udogodnień dla lokalnych społeczności” – zauważa Agata Stańkowska i dodaje, że obecnie widocznym trendem jest również wyraźna rejonizacja.

„Ludzie w zasięgu jednego krótkiego spaceru od domu chcą mieć dostępne pod ręką wszystkie potrzebne im usługi, na przykład piekarnię, fryzjera, opiekę zdrowotną, ofertę gastronomiczną, modową, a także miejsce pracy wraz ze strefą rekreacyjną. Biorąc pod uwagę te potrzeby, budynki mogą obsługiwać mocno zróżnicowaną grupę klientów i tworzyć tętniącą życiem społeczność. A to właśnie zbudowane wokół obiektów społeczności będą ich siłą i gwarantem sukcesu”.

Projekty wielofunkcyjne otwierają wiele nowych możliwości zarówno przed najemcami jak i klientami. Oferując szereg usług i udogodnień oraz mając spójną strategię, projekty te mogą odnosić sukcesy. Z pewnością fascynującym będzie obserwowanie rozwoju tego rynku w nadchodzących latach.