Parki handlowe atrakcyjniejszymi aktywami niż biurowce

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Parki handlowe i obiekty typu convenience umocniły w minionym roku swoją pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych w Polsce. W 2024 roku sektor nieruchomości handlowych nadal będzie przyciągał inwestorów tego typu aktywami, które uważane są za jedną z najbezpieczniejszych opcji inwestycyjnych.    

W 2023 roku rynek inwestycyjny zwolnił. Na jego dynamikę wpłynęły przede wszystkim wysokie koszty kredytowania, ograniczony dostęp do finansowania i ogólna sytuacja makroekonomiczna. Zarówno w Polsce, jak i w całej Europie aktywność inwestorów obniżyła się, czego efektem był spadek wolumenów inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości. W 2023 roku wartość inwestycji w Polsce zmniejszyła się o około 70 proc. w porównaniu r/r.  

Wybijającym się sektorem na rynku transakcji inwestycyjnych był sektor nieruchomości handlowych, który z wolumenem transakcji przekraczającym 440 miliony euro, uplasował się na drugim miejscu, zaraz za magazynami. W 2023 roku sektor handlowy odpowiadał niemal za 30 proc. całkowitej wartości akwizycji odnotowanych w Polsce. Uwagę inwestorów przyciągnęły głównie parki handlowe i obiekty typu convenience, które wygenerowały przeszło 60 proc. wolumenu transakcyjnego w tym sektorze. Wartość transakcji wahała się na ogół od 20 do 30 mln euro. Trzy transakcje z udziałem pojedynczych obiektów przekroczyły 30 mln euro i jedna 100 mln euro.

Inwestorzy zainteresowani nieruchomościami handlowymi

Ubiegły rok był kolejnym, kiedy apetyt inwestorów na mniejsze obiekty handlowe – retail parki i centra typu convenience rósł. W niestabilnych czasach podmioty inwestycyjne skoncentrowane są bowiem na projektach gwarantujących perspektywę długiego i stabilnego dochodu. W latach 2018-2019 wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe był nieduży. A już w 2022 roku byliśmy świadkami wyraźnego wzrostu udziału aktywów handlowych w inwestycjach. Sektor handlowy wygenerował około 26 proc. wolumenu inwestycyjnego, a parki handlowe odpowiadały za 65 proc. zawartych transakcji.   

W 2023 roku natomiast nastąpił ciekawy zwrot, nieruchomości handlowe zdystansowały biura. W ubiegłym roku w sektorze handlowym wartość wolumenu inwestycyjnego była wyższa niż w segmencie biurowym. Najwyższa wartość transakcji zarejestrowana została w sektorze magazynowym, który odpowiadał za połowę wszystkich inwestycji w Polsce.  

Wyraźny wzrost aktywności inwestorów zainteresowanych nieruchomościami handlowymi nastąpił zwłaszcza w ostatnim kwartale 2023 roku. W tym roku możemy spodziewać się kontynuacji tego trendu. Na rynku jest wielu inwestorów oportunistycznych, którzy celują w atrakcyjne cenowo nieruchomości handlowe, a także wyższe zwroty w obiektach z planami modernizacji.

Napływ nowych inwestorów  

Optymizmem napawa fakt, że na polski rynek inwestycyjny napływają co roku nowi gracze zainteresowani aktywami handlowymi. W 2022 roku w Polsce zadebiutowała litewska firma Lords LB Asset Management, czeski BHM, niemiecka firma Leoff . W 2023 roku na nasz rynek wszedł natomiast francuski inwestor – Frey, który nabył od firmy Ingka gdański Matarnia Park Handlowy, realizując największą, ubiegłoroczną akwizycję, zarejestrowaną w sektorze handlowym. Swój debiut miał również austriacki inwestor, który kupił portfel nieruchomości convenience w województwie śląskim.  

Imponujące plany inwestycyjne mają też nasi sąsiedzi. Fundusz Newgate Investment, którego kapitał pochodzi z Ukrainy poinformował, że planuje rozbudować portfel posiadanych nieruchomości w naszym kraju. W ciągu najbliższych czterech lat chce zwiększyć zaangażowanie na polskim rynku z 160 do 400 mln euro. Inwestor, który jest od dawna obecny w na polskim rynku, posiada sieć ponad 100 sklepów i prowadzi handel internetowy. Od dekady część zysków inwestuje w retail parki w Polsce, gdzie zarządza portfelem 29 nieruchomości handlowych. Planuje ekspansję, nie tylko na rynku polskim, ale także w innych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

Rynek parków handlowych w Polsce obserwuje obecnie kilkanaście podmiotów inwestycyjnych, zainteresowanych ich zakupem. Widoczny jest także większy udział w rynku polskich inwestorów prywatnych. Niestety, oczekiwania cenowe kupujących i sprzedających są często rozbieżne. Wysoki koszt pieniądza spowodował, że w drugiej połowie 2023 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych w Polsce wzrosły do około 7 proc. Wielu inwestorów nastawionych jest na zakupy oportunistyczne, poszukują okazji cenowych i nieruchomości do przebudowy z potencjałem wzrostu rentowności.   

Większy wybór aktywów handlowych  

Na polskim rynku, nie tylko nie brakuje inwestorów, ale również atrakcyjnych aktywów. Mimo wysokich kosztów budowy, sektor handlowy w szybkim tempie wzbogaca zasoby. W 2023 roku oddane zostało w Polsce ponad 560 tys. mkw. powierzchni, o kilkanaście procent więcej niż w roku poprzednim. Przeszło 370 tys. mkw. przypadło na retail parki i centra convenience, które od lat dostarczają na nasz rynek najwięcej nowej powierzchni handlowej. W ciągu roku przybywa około 30 tradycyjnych i regionalnych parków handlowych i prawie tyle samo centrów convenience. Większość nowej powierzchni zasila mniejsze miejscowości.

W kraju mamy dziś ponad 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2 tys. mkw. Całkowita podaż powierzchni w retail parkach i centrach typu convenience przekracza 3,6 mln mkw. Fundusze oraz podmioty prywatne inwestujące w tym obszarze mają coraz szerszy wybór produktów.   

Rok 2024 także będzie należał do parków handlowych i centrów convenience. O dobrej kondycji rynku handlowego w naszym kraju świadczy, nie tylko duża aktywność inwestorów i spory przyrost nowej podaży, ale także poziom pustostanów, który w sektorze handlowym przekracza zaledwie 3 proc.

W budowie na terenie kraju pozostaje około 430 tys. mkw. powierzchni handlowych, z czego prawie 80 proc. znajduje się w inwestycjach, w których realizowane są retail parki i niewielkie, lokalne centra zakupowe. Rosnącą popularność mniejszych formatów odzwierciedla średnia wielkość nowych projektów handlowych w budowie, wynosząca niespełna 10 tys. mkw. powierzchni.

Duża ilość obiektów typu convenience i parków handlowych, realizowanych w Polsce zachęca inwestorów poszukujących stabilnych produktów inwestycyjnych. Zaufanie do parków handlowych jako bezpiecznych aktywów znacząco wzrosło podczas pandemii, kiedy rynek handlowy znalazł się w trudnej sytuacji, a mimo to retail parki doskonale prosperowały i na tle innych nieruchomości wyróżniało je zaufanie banków.  

Decydujący dla przyszłego wzrostu wolumenu inwestycyjnego jest koszt finansowania inwestycji i dostępność kapitału. Wyczekiwana obniżka stóp procentowych w Europie byłaby zachętą do powrotu na rynek dużych, międzynarodowych graczy.