10 lat temu weszła ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Co to dało ?

W tym roku minie 10 lat od kiedy Rząd wprowadził przepisy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego. Ustawa miała uregulować rynek hipoteki odwróconej i lepiej zabezpieczyć interesy seniorów. Dziś jest nazywana martwym prawem, bo od dekady żaden bank nie wdrożył tego rozwiązania. Wciąż natomiast działają fundusze hipoteczne, które domagają się uregulowania rynku renty dożywotniej. Potencjał całej branży to ok. 2,25 mln mieszkań. Tyle nieruchomości (nie licząc domów) posiadają na własność seniorzy. Gdyby przeliczyć to na wolumen, okazałoby się, że emeryci mogliby uwalniać pieniądze z mieszkań wartych ok. 900 mld zł.[1]

W 2014 roku Rząd przyjął Ustawę o Odwróconym Kredycie Hipotecznym, który mogłyby zaoferować seniorom banki, gdyby zdecydowały się na wprowadzenie tego rozwiązania do swojej oferty. W tym samym roku Ministerstwo Gospodarki przedstawiło projekt Ustawy o Dożywotnim Świadczeniu Pieniężnym, czyli Rencie Dożywotniej. O ile pierwsza ustawa weszła w życie i do dziś jest nazywana martwym prawem, tak druga z nich została wycofana z prac legislacyjnych.

– Przypomnijmy, że hipoteka odwrócona działa w Polsce w dwóch modelach. Pierwszy model to odwrócony kredyt hipoteczny, który mogłyby seniorom oferować banki, gdyby chciały. Drugi model to hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym (renta dożywotnia), czyli usługa oferowana m.in. przez fundusze hipoteczne. To właśnie ta część rynku nie ma swojej dedykowanej Ustawy i to właśnie ta część rynku domaga się jej od lat. Podstawą do działania funduszy hipotecznych są w tej chwili ogólne przepisy dotyczące umowy o dożywocie i umowy renty zawarte w Kodeksie Cywilnym – przypomina Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Co zakładał projekt Ministerstwa Gospodarki?

Projekt Ustawy o Dożywotnim Świadczeniu Pieniężnym, nad którym pracowało 10 lat temu Ministerstwo Gospodarki, miał określać warunki prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie umów o rentę dożywotnią. Zgodnie z projektem Ustawy podmioty, które chciały działać na tym rynku powinny prowadzić działalność godpodarczą w formie spółki akcyjnej (lub europejskiej spółki akcyjnej) o minimalnym kapitale zakładowym w wysokości 2 mln euro (co ważne: pieniądze te nie mogłyby pochodzić z nieudokumentowanych źródeł, kredytów czy pożyczek). Wysokość kapitałów własnych spółki miała być wyższa co najmiej o 15 proc. od sumy wszystkich zobowiązań z tytułu podpisanych umów o dożywocie za okres 2 kolejnych lat. Dodatkowo podmioty te powinny mieć tzw. fundusz rezerwowy na wypłatę świadczeń, czyli inaczej mówiąc pokrycie zobowiązań z tytułu zawartych umów. Co więcej, zarząd spółki powinien być co najmniej dwuosobowy, obsadzony managerami z wyższym wykształceniem, posiadającymi udokumentowane doświadczenie w pracy na stanowisku kierowniczym w sektorze finansowym. Instytucje, które spełniałyby powyższe wymogi, otrzymywałyby zezwolenie na prowadzenie działalności od Komisji Nadzoru Finansowego, w zakresie dożywotnich świadczeń. Oczywiście dane o tych instutucjach trafiałyby do rejestru prowadzonego przez KNF. Gdyby jakakolwiek ze spółek naruszyła zasady, a po wezwaniu przez KNF do usunięcia nieprawidłowości nie zrobiłaby tego, traciłaby prawo do prowadzenia działalności.

Zabezpieczenie emeryckich interesów

Zgodnie z projektem Ustawy o Dożywotnim Świadczeniu Pieniężnym, seniorzy, czyli klienci szczególnie wrażliwi byliby chronieni, bo Ustawa zawierałaby szereg zapisów dotyczących zasad zawierania umów o dożywotnie świadczenie pieniężne z dokładnym określeniem praw i obowiązków każdej ze stron. Przed zawarciem umowy spółka powinna udzielić seniorowi szczegółowych informacji dotyczących jego praw, umowy oraz całego procesu. Powinna przedstawić wstępny projekt umowy m.in. z szacunkową wartością świadczeń, które miałyby być w przyszłości wypłacane. Konieczne byłoby stworzenie operatu szacunkowego dla danej nieruchomości przez wykwalifikowanego i niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. W przepisach miał znaleźć się też zapis uniemożliwiający oferowanie seniorom – razem z umową dożywotniego świadczenia – innych produktów finansowych np. pożyczek, czy ubezpieczeń.

–  Warto przypomnieć, że wiele z powyższych zapisów, zwłaszcza dotyczących umów, praw seniorów, czy też obowiązków informacyjnych znajduje się w Zasadach Dobrych Praktyk, a więc norm etycznych stworzonych pod skrzydłami Związku Przedsiębiorstw Finansowych, stosowanych i przestrzeganych przez największe fundusze hipoteczne w Polsce. Trzeba jednak jasno zaznaczyć, że stosowanie tych norm etycznych przez daną firmę jest aktem dobrej woli, a nie wymogiem. To powinno się zmienić. Każdy podmiot na rynku powinien być zobligowany do wysokiej jakości usług – mówi Robert Majkowski.

Potencjał rynku to 2,25 mln mieszkań wartych ok. 900 mld złotych

Eksperci z Funduszu Hipotecznego DOM wyliczyli, że w rękach seniorów jest obecnie ok. 2,25 mln mieszkań. Jeśli przyjmiemy (jak szacuje GUS), że średni metraż polskiego mieszkania to ok. 52,1 m kw, a średnia cena za m kw na rynku wtórnym to (wg NBP) ok. 7200 zł to okaże się, że przeciętna nieruchomość (zakładając, że część seniorów mieszka w domach, co wpływa na metraż) ma wartość ok. 400-430 tys. zł. W tej sytuacji 2,25 mln mieszkań, których właścicielami są seniorzy jest warta ok. 900 mld zł.[2] Taki kapitał mogliby uwolnić emeryci dzięki hipotece odwróconej. Część z nich go uwalnia, bo jak wskazują dane Ministerstwa Sprawiedliwości co roku podpisuje się ok. 16 tys. nowych umów o dożywocie na mocy których seniorzy przenoszą na osoby prywatne lub firmy prawo własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia. To wciąż mało, by spełnić potrzeby finansowe emerytów.

– Aby polski rynek rozwijał się, tak jak rynki chociażby w Wielkiej Brytanii czy Stanach Zjednoczonych, potrzebne jest zrozumienie usługi i jej roli w budowaniu długofalowej polityki senioralnej Państwa. Przede wszystkim jednak potrzebne są dedykowane przepisy regulujące branżę i zapewniające należyte bezpieczeństwo wszystkim uczestnikom tego rynku, a przede wszystkim seniorom. Od chwili wprowadzenia Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, czyli od blisko dekady, czekamy na przepisy dotyczące renty dożywotniej. Mamy nadzieję, że nowy Rząd podejmie się tego zadania – podsumowuje Robert Majkowski.

[1][1] Wyliczenia własne Funduszu Hipotecznego DOM. Zgodnie z danymi GUS na koniec 2022 roku w Polsce było nieco ponad 15 mln mieszkań z czego 9 mln znajdowało się w rękach osób fizycznych. Przy założeniu, że seniorzy stanowią 25 proc. polskiego społeczeństwa (wg. GUS), to są właścicielami ok. 2,25 mln mieszkań. Przy założeniu, że średni metraż polskiego mieszkania to ok. 52 m kw (dane NBP) oraz przy założeniu, że średnia cena za 1 m kw mieszkania na rynku wtórnym to 7200 zł, to wartość mieszkań będących w rękach seniorów należałoby oszacować na ok. 900 mld zł. Źródła: https://www.money.pl/gospodarka/raporty/artykul/odwrocona-hipoteka-to-martwe-prawo-zaden,248,0,1676024.html, https://www.money.pl/gospodarka/prawie-100-proc-w-ciagu-osmiu-lat-tak-drozaly-nieruchomosci-6951118553201504a.html, https://stat.gov.pl/download/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5478/13/17/1/budownictwo_w_2022_r..pdf

[2] Tamże.