Jak wygląda niemiecki rynek hipoteki odwróconej?

Z najnowszego raportu Ernst & Young (EY) oraz European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG), dotyczącego rynku hipoteki odwróconej na świecie oraz perspektyw rozwoju tej branży, wynika, że rynek niemiecki – w porównaniu chociażby z rynkiem brytyjskim lub amerykańskim – wciąż jest we wczesnym stadium rozwoju. W Niemczech, podobnie jak w Polsce, oferowana jest renta dożywotnia czyli hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym. U niemieckich sąsiadów nie funkcjonują jednak odgórne normy etyczne dla całej branży, chociażby takie jak polskie Zasady Dobrych Praktyk ustanowione w ramach Związku Przedsiębiorstw Finansowych. Hipoteka odwrócona nie jest też uregulowana odgórnymi przepisami. Mimo to Friedrich Thiele, dyrektor generalny Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG i członek zarządu EPPAR twierdzi, że potencjał niemieckiego rynku jest porównywalny do prymusów tej branży.

W raporcie pt. „Global Equity Release Roundtable 2020” przygotowanym przez EY i EPPARG zebrano dane z Australii, Kanady, Niemiec, Włoch, Irlandii, Holandii, Nowej Zelandii, Norwegii, Polski, Hiszpanii, Szwecji, Wielkiej Brytanii i Stanów Zjednoczonych. Do najbardziej rozwiniętych rynków na świecie należą przede wszystkim Stany Zjednoczone, Wielka Brytania i Australia. Do rynków wysoce rozwiniętych należy zaliczyć też m.in. Kanadę, Norwegię, Szwecję i Holandię.

- Niemiecki rynek rent dożywotnich z nieruchomości jest wciąż na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Oznacza to między innymi, że usługodawcy, którzy działają na nim od dłuższego czasu, nadal muszą prowadzić bardzo intensywne działania promocyjne i edukacyjne na rzecz całego rynku. Odwrócony kredyt hipoteczny, bardzo popularny w krajach anglosaskich nie jest oferowany w Niemczech, dlatego musimy najpierw wykształcić świadomość korzyści płynących z renty za nieruchomość – mówi Friedrich Thiele, dyrektor generalny Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG. Według najnowszego raportu EY wartość niemieckiego rynku to obecnie mniej niż 0,5 mld dolarów, a liczba profesjonalnych podmiotów oferujących tę usługę w Niemczech jest mniejsza niż 5. [1]

Wartość polskiego rynku jest w tej chwili identyczna, ale mimo to potencjał rozwoju w Niemczech jest znacznie większy niż w kraju nad Wisłą. Przewiduje się, że za 10 lat roczny wolumen przekroczy w Niemczech 2 mld dolarów, co oznacza, że Niemcy będą sprzedawać (tylko w ciągu jednego roku) renty dożywotnie o takiej wartości. Według Friedricha Thiele w Niemczech istnieje bardzo duży potencjał rynkowy, w zakresie sprawiedliwego, bezpiecznego, przejrzystego i przekonującego produktu finansowania dla seniorów opartego na dożywotniej rencie z nieruchomości. Ten potencjał jest w pełni porównywalny z potencjałem w krajach anglosaskich, gdzie rynek jest już rozwinięty.

Brak odgórnych norm etycznych

W Niemczech nie ma odgórnych norm etycznych obowiązujących na rynku hipoteki odwróconej. – Nasi sąsiedzi nie wypracowali dotychczas dokumentu podobnego chociażby do polskich Zasad Dorych Praktyk opracowanych w ramach Związku Przedsiębiorstw Finansowych. Aby tamtejszy rynek mógł rozwijać się w najbliższych latach, jest to konieczne – podkreśla Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. Niemcy zdają sobie doskonale z tego sprawę. Friedrich Thiele, dyrektor generalny Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG mówi: - Aby zapewnić długoterminowy sukces rynkowy, konieczne jest, aby wszyscy gracze stosowali jednolite standardy rynkowe. W szczególności należy jasno określić proces doradztwa i zapewnić jego najwyższych poziom. Należy również zadbać o prawidłową dokumentację, a także przejrzystą prezentację produktu ze wszystkimi kosztami i ryzykiem dla klientem wynikającymi z zawarcia umowy renty dożywotniej. Długoterminowy produkt musi być uczciwy, bezpieczny i zorientowany na klienta, a w każdym razie powinien ekonomicznie zabezpieczać ryzyko długowieczności seniorów. Produkty finansowe dla seniorów, w przypadku których mamy do czynienia z szeregami ryzyk, między innymi z ryzykiem zmiany cen na rynku nieruchomościami i ryzykiem długowieczności, powinny podlegać przepisom rządowym. Takie regulacje powinny zapobiec ryzyku niewłaściwej sprzedaży kosztem seniorów.

Pandemiczne zmiany

Jak niemiecki rynek zmienił się podczas pandemii? Od marca 2020 roku pandemia COVID-19 stała się głównym wyzwaniem dla wszystkich usługodawców. Wszyscy przedstawiciele regionalni, pośrednicy i eksperci musieli całkowicie zaprzestać działalności w pierwszej fazie zamknięcia gospodarki. Organizowanie wydarzeń, spotkań dla klientów nie było możliwe przez miesiące. Wszyscy usługodawcy musieli sprostać specjalnym, zwiększonym zasadom utrzymania higieny, które jednak zostały dobrze przyjęte przez klientów. Klienci zainteresowani hipoteką odwróconą, z racji swojego wieku, z wahaniem akceptowali przejście z konsultingu, spotkań osobistych na rozwiązania cyfrowe z uwagi na to, że wielu z nich nie jest otwartych na nowe technologie. Jednak indywidualne podejście i ułatwienia, jakie zostały wprowadzone, również w zakresie konsultacji za pośrednictwem cyfrowanych kanałów, doprowadziły do trwałej poprawy jakości oferowanych usług.

- Szczególnym wyzwaniem było notarialne poświadczenie transakcji na rynku nieruchomości, co jest wymogiem prawnym w Niemczech. Umowa renty dożywotniej z nieruchomości nie może zostać zawarta drogą elektroniczną, na odległość. Jednak również tutaj niemieccy notariusze opracowali ogólne zasady higieny, które zostały pozytywnie przyjęte przez klientów. Notariusze są uznawani za istotny element całego systemu obrotu gospodarczego, dlatego w czasie pandemii zezwolono im na oferowanie swoich usług bez ograniczeń, ale z zachowaniem najwyższych standardów ochrony sanitarnej – mówi Friedrich Thiele.

***

Cały wywiad z Friedrichem Thiele ukazał się na stronie EPPARG. Źródło:

http://epparg.org/news/friedrich-thiele-the-market-for-real-estate-pensions-in-germany-has-the-potential-to-double-on-an-annual-basis/

[1] Raport „Global Equity Release Roundtable 2020”, przygotowany przez EY i EPPARG, opublikowany 28.01.2021.
Link: http://epparg.org/news/global-equity-release-market-forecast-to-more-than-treble-by-2031/