Nowa ustawa deweloperska - co oznacza w praktyce?

Już 1 lipca br. wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Zakłada ona powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mającego stać na straży bezpieczeństwa konsumentów, którzy kupią mieszkanie lub dom jednorodzinny. Przed czym mają być chronieni nabywcy nieruchomość? Z jakimi wyzwaniami będą musieli zmierzyć się deweloperzy i banki?

Kluczowym założeniem nowej regulacji jest poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ma ona także poprawić bezpieczeństwo obrotu prawnego na rynku nieruchomości, co w praktyce oznacza, że do jej stosowania zobligowani będą nie tylko deweloperzy, ale także banki.

„Deweloperzy nie są zadowoleni z nadchodzących zmian, twierdząc, że ich realizacja będzie w praktyce bardzo trudna. Więcej, że w jej wyniku wzrosną także ceny nieruchomości. Pojawiają się również postulaty, aby wejście w życie ustawy przesunąć o rok. Na razie jednak brak oficjalnych sygnałów wskazujących na to, że faktycznie miałoby się tak stać.” – wyjaśnia Agnieszka Rapcewicz Compliance Officerka w Grupie ANG.

Jakie zmiany przewiduje nowa ustawa deweloperska?

Ustawa ma przede wszystkim zapewnić efektywną ochronę osób kupujących nieruchomość czy to od dewelopera czy też innego podmiotu prowadzącego działalność w zakresie obrotu nieruchomościami (flipperów). „Zmiany zakładają wyeliminowanie ryzyka utraty środków finansowych, które nabywcy wpłacają na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Stąd też planowane jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ma on chronić klienta nie tylko przed problemami dewelopera realizującego inwestycję, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze.” – wyjaśnia Agnieszka Rapcewicz z Grupy ANG.

Ustawa będzie miała zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy. Jest to ważna zmiana, ponieważ regulacjami poprzedniej ustawy nie były objęte umowy zawierane już po realizacji inwestycji. Teraz natomiast tak będzie.

Domniemanie uznania wad – co zyskuje „Kowalski”?

W celu lepszej ochrony praw nabywców wprowadzono tzw. domniemanie uznania wad. Na czym ono polega? I jakie prawa w związku z tym zyska nabywca nieruchomości?

„Jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał. Wtedy deweloper ma obowiązek usunięcia uznanych wad w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Co, jeśli wskazany termin nie będzie przestrzegany? Otóż, jeśli deweloper nie wyznaczy dodatkowego terminu na ich usunięcie, nabywca będzie mógł sam wyznaczyć termin na usunięcie wady. Więcej, w przypadku jego niedochowania przez dewelopera – może usunąć wady na jego koszt. Nabywca nieruchomości będzie mógł także odmówić odbioru lokalu lub domu w razie stwierdzenia wad istotnych. Problem polega jednak na tym, że ustawodawca nie określił, czym są dokładnie wady istotne, a to może generować istotne trudności po stronie nabywców w realizacji ich praw.” – mówi Agnieszka Rapcewicz z Grupy ANG.

Nowe obowiązki po stronie deweloperów

Wejście w życie nowej ustawy to szereg wyzwań, ale też nowych obowiązków, z którymi będą musieli się zmierzyć deweloperzy. I tak powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wiąże się z tym, że będą zobligowani oni do odprowadzania składek na fundusz. Ale to nie jedyna nowość.

„Ustawa nakłada obowiązek na każdego dewelopera do sporządzenia prospektu informacyjnego już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych. Oczywiście o ile zdecydują się na ich zawieranie. Na marginesie warto dodać, że do ustawy wprowadzono regulacje dotyczące umów rezerwacyjnych, określające m.in. formę zawarcia umowy rezerwacyjnej czy jej minimalną treść. Dotychczas sporządzanie prospektu informacyjnego miało miejsce dopiero przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper będzie miał także obowiązek doręczenia potencjalnemu klientowi prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku – niezależnie od tego, czy wyraził takie żądanie.” – wyjaśnia Agnieszka Rapcewicz z Grupy ANG.

Dokonywanie wpłat przez nabywcę na rachunek powierniczy będzie następowało zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. O zakończeniu etapu lub zadania deweloper zobowiązany poinformować nabywcę. „Powiązanie wpłat z postępem prac ma służyć ograniczeniu ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku” – wskazuje Agnieszka Rapcewicz.

Wpływ ustawy deweloperskiej na sektor bankowy

Nowa ustawa, poza deweloperami, nakłada także nowe obowiązki na banki. Chodzi o ewidencjonowanie wpłat i wypłat przez bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy odrębnie dla każdego nabywcy. Banki będą także zobligowane do tego, by na żądanie nabywcy, podać szczegółowe informacje dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu umowy.

„Nowa ustawa ma uregulować sytuacje upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. I tak pomimo ogłoszenia upadłości banku, umowa deweloperska pozostanie nadal ważna. Co oznacza, że środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku banku upadłego będą podlegały ochronie gwarancyjnej. Jest ona przewidziana w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Warto wiedzieć, że będzie to limit gwarancyjny do wysokości 100.000 euro.” – wyjaśnia Agnieszka Rapcewicz z Grupy ANG.