REIT-y szansą na uwolnienie polskiego kapitału

Fundusze REIT lokują kapitał w zakup nieruchomości komercyjnych i dzielą się zyskami z wynajmu z grupą mniejszych i większych udziałowców. Ten sposób inwestowania działa w wielu miejscach na świecie, a niedługo stosowne regulacje dotyczące REIT-ów mają pojawić się także w Polsce. Będzie to ciekawa alternatywa dla lokat czy obligacji, a także szansa na wzrost udziału krajowych inwestorów na rynku nieruchomości.

Jednostki REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to fundusze inwestycyjne lub spółki specjalnego przeznaczenia lokujące kapitał na rynku nieruchomości, najczęściej obiektów komercyjnych pod wynajem jak np. biurowce, magazyny i centra handlowe, a w niektórych przypadkach także mieszkania. REIT-y powstały w USA w latach 60., dziś ich działalność jest uregulowana w 36 krajach na świecie, w tym w 16 państwach Unii Europejskiej. Jak wynika z raportu EY z 2017 roku wartość światowego rynku REIT według kapitalizacji rynkowej wynosi około 1,7 bln dolarów, z czego 66 proc. przypada na spółki ze Stanów Zjednoczonych[1].

REIT-y wyróżnia specjalny status podatkowy, zazwyczaj są to szczególne zwolnienia z podatku dochodowego, związanego z prowadzeniem działalności w zakresie wynajmu nieruchomości oraz posiadaniem udziałów w spółkach zależnych prowadzących taką działalność. Jest to jedna z zachęt dla inwestorów indywidualnych, żeby jednak uzyskać to uprzywilejowanie potrzebne jest spełnienie szeregu warunków, w tym przede wszystkim wypłacanie akcjonariuszom (w zależności od lokalnych regulacji) 80-90 proc. zysku. Dlatego też działalność REIT-ów wymaga stosownego ustawodawstwa oraz regulacji prawnych.

– Brak podwójnego opodatkowania to tylko jeden z atutów REIT-ów. Wyróżniają się one również satysfakcjonującą rentownością, gwarancją regularnie wypłacanej dywidendy, profesjonalną obsługą, czy możliwością dywersyfikacji portfela inwestycyjnego. Mogą działać jako stabilne narzędzie gromadzenia kapitału przez konkretne grupy inwestorów indywidualnych, mogących lokować tam nawet niewielkie kwoty. W ostatnich kilkunastu latach w USA REIT-y okazywały się najbardziej zyskowną klasą aktywów wśród najpopularniejszych typów inwestycji. - podkreśla Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca firmy LBC INVEST.

W Polsce prace nad uregulowaniem sprawy REIT-ów były podejmowane już w 2016 roku. Wówczas zakładano wprowadzenie na polski rynek FINN-ów (Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości), czyli giełdowych spółek uzyskujących przychody z najmu co najmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych i regularnie wypłacających dywidendę akcjonariuszom. Obecnie planowane są zmiany prawne poszerzające projekt o nieruchomości komercyjne. Odpowiednie regulacje dla REIT-ów pozwoliłyby polskim podmiotom na zakup obiektów dostępnych dziś wyłącznie dla dużych zagranicznych graczy.

Według analizy CBRE w pierwszym półroczu 2019 w Polsce transakcje inwestycyjne w nieruchomości komercyjne osiągnęły blisko 2,77 mld euro, co czyni nas największym tego typu rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej[2]. Jednak zaledwie 1 proc. pieniędzy z tej puli wpłynął od polskich inwestorów, reszta kapitału pochodziła głównie z Azji, Europy Zachodniej i Afryki. Uregulowanie kwestii REIT-ów byłoby szansą na odwrócenie tego trendu, czego doświadczyli m.in. Czesi. Jeszcze kilkanaście lat temu udział rodzimego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych wynosił tam również ok. 1 proc., wprowadzenie REIT-ów spowodowało wzrost do 37 proc.

- Uregulowanie kwestii REIT-ów pozwoliłoby lepiej wykorzystać koniunkturę z ostatnich kilku lat, zachęcić do inwestowania w nieruchomości i zwiększyć udział polskiego kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych. Przykłady z innych krajów pokazują, że tego typu rozwiązanie jest atrakcyjne dla inwestorów indywidualnych m.in dzięki ograniczeniu ryzyka poprzez lokowanie kapitału w obiekty wysokiej jakości. Duże znaczenie ma też regularna wypłata dywidendy, wypadająca korzystnie na tle innych form inwestowania takich jak: lokaty, obligacje, mieszkania na wynajem czy condohotele. - mówi Agata Karolina Lasota.

Na terminowych lokatach bankowych Polacy trzymają obecnie ok. 300 mld zł[3]. Ulokowanie tego kapitału w akcje spowodowałoby duży przepływ gotówki w stronę sektora budowlanego i ożywiło rynek kapitałowy.

[1] https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Co_REIT-y_zmienia_na_polskim_rynku_nieruchomosci_komercyjnych/$FILE/EY%20Raport%20REIT.pdf

[2]https://biuroprasowe.cbre.pl/72708-w-polski-rynek-nieruchomosci-komercyjnych-inwestuje-sie-najwiecej-ale-brakuje-rodzimego-kapitalu-nbsp

[3] https://pieniadze.rp.pl/oszczednosci/konta-bankowe/21355-oprocentowanie-lokat-najnizej-w-historii-realnie-tracimy