Najważniejsze wyzwania branży retail

O najważniejszych wyzwaniach branży retail, wpływie sytuacji gospodarczej na jej rozwój, a także o trendach na rynku parków handlowych mówią Michał Osadczuk oraz Jakub Linka, Członkowie Zarządu RockCapital.

W kwietniu br. otworzyliście park handlowy Rock Park Radom. Jakie macie plany inwestycyjne? Nad jakimi projektami pracujecie?

Michał Osadczuk: Obecnie pracujemy nad kilkoma projektami, jesteśmy w trakcie budowy dwóch obiektów, jak również w przygotowaniu kilku kolejnych. Oprócz parku handlowego w Radomiu otworzyliśmy także drugi etap projektu w Kłodawie - ofertę dyskontu Biedronka wzbogaciliśmy o KiK, Media Expert oraz drogerię Jawa. Jesteśmy w trakcie budowy projektu w Przeworsku w województwie podkarpackim. Będzie to nasz - jak do tej pory - największy park, o powierzchni blisko 7 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni handlowej. Budujemy także projekt w Błaszkach - w miejscowości z dużym potencjałem, w którym obecnie nie ma parku handlowego - w którym klienci do dyspozycji będą mieli Biedronkę, drogerię Rossmann, Pepco oraz Świat Prasy. Dysponujemy także dodatkową powierzchnią handlową na drugi etap, który zrealizujemy, gdy będziemy mieli duże zapotrzebowanie na najemców chętnych do wejścia w tę inwestycję. Kolejne projekty realizujemy w Staszowie oraz Gorzowie Wielkopolskim. W sumie mamy kilkanaście inwestycji w całej Polsce znajdujących się na różnych etapach przygotowania. Parki handlowe są doskonałymi rozwiązaniami dla mieszkańców mniejszych miejscowości, ponieważ nie muszą  daleko jeździć, mają dostęp do szerokiej oferty w jednym miejscu, łatwy dojazd, duży i wygodny parking, a w samych sklepach bogatą ofertę produktową. Zauważamy wolne miejsca w Polsce na nowe inwestycji tego typu, dlatego szukamy nowych możliwości i terenów pod kolejne projekty.

Czy inwestowanie w nieruchomości, jakimi są parki handlowe, jest odpowiednią formą inwestowania kapitału? Jaka jest rentowność takiej inwestycji?

MO: Inwestycja w parki handlowe jest zdecydowanie świetnym wyborem lokowania kapitału ze względu na perspektywy i bezpieczeństwo tego biznesu. Umowy zawierane są z bardzo dużymi i renomowanymi podmiotami, które zna każdy z nas - są to gracze o istotnym znaczeniu na mapie handlowej, o ugruntowanej pozycji na rynku. Kontrakty są długoterminowe, nawet na kilkanaście lat, co też pozwala nam zaplanować kolejne działania biznesowe i w spokoju myśleć o przyszłości. Lokalizacje i najemcy naszych parków są bardzo atrakcyjne, co sprawia, że wielu inwestorów interesuje się inwestycją i zakupem naszych obiektów.      

Czy zagraniczni inwestorzy, fundusze interesują się Polskim rynkiem?

Jakub Linka: Coraz więcej podmiotów zagranicznych spogląda z dużo większym zainteresowaniem na polski rynek, co wynika z atrakcyjności nieruchomości, a także z sytuacji Polski, która ze względu na położenie na mapie Europy jest miejscem rozwoju i ekspansji dla wielu firm. Fundusze, które dotychczas interesowały się nieruchomościami logistycznymi, magazynowymi coraz częściej spoglądają w kierunku retailu, żeby dywersyfikować swój portfel i oprzeć się o nieruchomości, które mają inny charakter, lecz równie stabilną pozycję. Dobrze zaprojektowany, skomercjalizowany park handlowy, w dobrej lokalizacji i odpowiednim rozmiarze praktycznie jest w stanie zamknąć zapotrzebowanie zakupowe oraz popyt na powierzchnie handlowe w całym regionie. A to dodaje dodatkowego kolorytu i atrakcyjności takiej nieruchomości. W nieruchomościach handlowych wiemy, że dani najemcy są w stanie otworzyć określoną ilość sklepów na danym obszarze, co daje nam pewność, że nic konkurencyjnego nie powstanie. A to sprawia, że zainwestowany kapitał jest bezpieczny w długoletnim horyzoncie czasu. Dodatkowo czynsz z podpisanych umów najmu pozwala nam prognozować przychody w długim horyzoncie czasowym, gdyż umowy podpisane są nawet na piętnastoletnie okresy.

Jaki wpływ na rozwój rynku parków handlowych miała pandemia i związane z nią zmiany preferencji zakupowych konsumentów?

JL: Pandemia przyspieszyła rozwój parków handlowych. W odróżnieniu od centrów handlowych, parki nie mają części wspólnych, do każdego najemcy prowadzi osobne wejście, zatem ominęły je zaostrzenia, które były wprowadzane w trakcie lockdown’ów. Kolejne atuty to bliskość lokalizacji, łatwość w parkowaniu - wszyscy wiemy, jak ta kwestia wygląda w galeriach - czasami parkowanie trwa dłużej, niż same zakupy. Komplementarność usług i produktów parku sprawia, że jedna krótka wycieczka pozwala zaspokoić wszystkie potrzeby zakupowe, szczególnie w miejscowościach, w których wcześniej nie były dostępne tego typu obiekty. RockParki budowane przez RockCapital. są często pierwszą taką ofertą handlową w danym regionie, co sprawia, że klienci są bardzo zadowoleni i często z nich korzystają. Zamiast poświęcić kilkadziesiąt minut czy dłużej na podróż do większego ośrodka, mają wszystko w najbliższej okolicy, dzięki czemu mogą szybko i sprawnie zrobić kompletne zakupy, a zaoszczędzony czas poświęcić na inne przyjemności. Natomiast najemcy, którzy z nami współpracują, budują swoją strategię ekspansji w oparciu o nasze lokalizacjach, traktując obiekty budowane przez RockCapital., jako mapę istotnych punktów handlowych.      

Czy wybuch wojny w Ukrainie miał wpływ na polski rynek retail? Jeżeli tak, to jaki?

JL: Tak, wybuch wojny w Ukrainie miał wpływ na polski rynek retail, ale powinniśmy na to spojrzeć z perspektywy globalnej, w kontekście całej gospodarki, budownictwa, nie tylko od strony parków handlowych. Na początku cały rynek z dużą niepewnością obserwował, w jaki sposób rozwinie się sytuacja na arenie międzynarodowej. Nie bez znaczenia były także szybujące w górę ceny surowców, materiałów budowlanych, a także dostęp do pracowników, którzy w branży w znacznej mierze pochodzą zza wschodniej granicy i pozostają znaczącą siłą roboczą. Ten ciężki okres niepewności, tuż po wybuchu wojny - już minął. Obecnie podmioty inwestujące w Polsce - gros z nich z zachodnim kapitałem - nie zwalniają tempa realizacji projektów, a nasz rynek oceniają jako perspektywiczny, pomimo tej tragedii, która dzieje się za naszą wschodnią granicą. Należy pamiętać, że kilka milionów ukraińskich obywateli zamieszkało w naszym kraju, a ich potrzeby zakupowe tylko zwiększają popyt na rynku retail.

Wspomniał Pan, że gros pracowników w branży budowlanej jest zza wschodniej granicy. Po wybuchu wojny wracali, by walczyć o wolność ojczyzny - czy nie ma zatem problemów z dostępnością ludzi do pracy?

JL: Przy budowie naszych obiektów korzystamy z usług generalnych wykonawców, zatem problem braków personalnych nie dotyczy nas bezpośrednio. Pamiętajmy, że owszem - część pracowników wróciła do ojczyzny, by walczyć, ale znacznie więcej osób uciekło z Ukrainy i przyjechało do naszego kraju, zatem potencjalni pracownicy są dostępni na rynku. Większy problem pojawi się wtedy, gdy skończy się wojna i cały kraj skupi się na odbudowie Ukrainy. Wówczas nastąpi realny odpływ siły roboczej – wielu pracowników będzie powracało do swojej ojczyzny. Do sprawnej naprawy wojennych zniszczeń potrzebne będą nie tylko pieniądze, ale również ludzie, którzy będą cały proces realizować.

Dużo mówi się o koncepcji miasta 15-minutowego. Jakie są niezbędne elementy, aby ta koncepcja odniosła sukces?

JL: Zamierzenie miasta 15-minutowego jest analogiczne do koncepcji parków handlowych, tylko rozszerzone o kolejne funkcje. Chcemy być częścią tej koncepcji, dlatego projektujemy i budujemy nasze nieruchomości tak, by były kompletną ofertą zaspokajającą codzienne i bieżące potrzeby zakupowe. Koncepcja ta ułatwia życie mieszkańcom poprzez połączenie bliskości oferty z wygodą jej realizacji. Handel, usługi, rozrywka, mieszkanie - wszystko w zasięgu 15-minutowego spaceru. Dzięki temu zaoszczędzony czas można przeznaczyć na przyjemności, pasje, które każdy z nas ma, a wolne chwile spędzić z bliskimi. Kluczowym jest to, aby w dużej bliskości oferowany był komplet usług i produktów, niezbędnych do codziennego funkcjonowania, razem z rozrywką i spędzaniem czasu wolnego. Ideę miasta 15-minutowego po raz pierwszy przedstawił profesor Carlos Moreno w 2016 roku, wyjaśniając, że jej celem jest, oprócz zapewnienia mieszkańcom szerokiego dostępu do podstawowych produktów i usług, możliwość szybszego przemieszczania się do miejsca pracy, ograniczenia emisji spalin oraz hałasu. Tym samym jest to zrównoważony rozwój aglomeracji miejskich wraz z działaniami, których celem jest ukształtowanie nowoczesnego sposobu życia, pracy oraz odpoczynku.

MO: Na podobnej zasadzie prosperują parki handlowe zapewniające nowoczesne zakupy wielobranżowe w jednym miejscu w dyskontowych cenach. Bardzo ważny jest właściwy dobór najemców, kluczowy jest operator spożywczy generujący największy ruch i napływ klientów. Do operatora spożywczego dobieramy drogerię, ewentualnie aptekę, a następnie sklep z odzieżą czy produktami przemysłowymi pierwszej potrzeby. Są to kluczowi najemcy w parkach handlowych zlokalizowanych w mniejszych miejscowościach. W dużych, czy też średnich miastach oferta sieci handlowych jest dużo bardziej urozmaicona i rozbudowana, ponieważ każda z nich ma swoje uwarunkowania terytorialne oraz zakładane nasycenie - czyli ilość punktów w danej miejscowości.

Jak oceniacie nasycenie rodzimego rynku parkami handlowymi?

JL: Nasycenie na mapie handlowej jest już dość duże, ale podzieliłbym je na realizowane i na to planowane. Jest bardzo dużo inwestycji planowanych, które nie mają praktycznie szansy na finalizację z wielu powodów, do głównych należą bariery administracyjne. Dla przykładu do końca przyszłego roku ma teoretycznie powstać 260 nowych parków handlowych, co jest realnie niewykonalne. Każdy region ma swoje konkretne nasycenie możliwościami zakupowymi lokalnych mieszkańców, dla przykładu w mieście kilkunastotysięcznym jest miejsce dla jednego dużego, lub dwóch mniejszych obiektów, a w planach widnieje kilka parków handlowych. Dlatego około 70 procent z tych 260 zapowiadanych obiektów handlowych pozostanie jedynie w sferze koncepcji i nigdy nie zostaną wybudowane. Ale istnieją w planach i sprawiają wrażenie nasycenia danego regionu. Jest to utrudnienie dla deweloperów, którzy nie tylko planują, ale i finalizują projekty. Jako RockCapital. nie obiecujemy naszym partnerom gruszek na wierzbie - realizujemy zaplanowane inwestycje. Często spotykamy się z sytuacjami, kiedy słyszymy, że nasz planowany park jest wysoko oceniany i będzie miał doskonałą lokalizację, ale w pobliżu ma powstać inny, z którego deweloperem są już podpisane umowy najmu, dlatego nie mogą otworzyć kolejnych sklepów. Po dwóch, trzech, czterech latach okazuje się, że obiekt nadal jest tylko w sferze planów i nigdy raczej nie powstanie. Kolejnym utrudnieniem jest to, że średnio 30 procent projektów powstaje z dużym opóźnieniem, co wynika nie z winy deweloperów, a z problemów ze zdobywaniem wszelkich zgód administracyjnych.

Jakie są główne problemy weryfikujące plany deweloperów?

JL: Każdy przypadek jest inny. Przeważnie plany deweloperów weryfikują problemy administracyjne - niemożność zdobycia dokumentu pozwalającego zaplanować obiekt, zmieniające się warunki zabudowy, zmiany istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego. Doskonale znana jest opieszałość urzędów, czy też innych organów państwowych. Pamiętajmy, że okres pomiędzy powstaniem planów a wybudowaniem obiektu to rok, a nawet dwa lata. W tym czasie mogą wydarzyć się różne rzeczy. Obecnie deweloperzy borykają się z problemami z dostępem energii, co trudno było przewidzieć na etapie planów powstających wiele miesięcy temu. Podobnie, jak obecną sytuację gospodarczą - inflację, rosnące koszty pieniądza. Firmy, które nie mają mocnych fundamentów finansowych, borykają się z realizacją inwestycji. Przez mnogość projektów, najemcy mogą przebierać w ofertach, negocjować czynsze najmów, co przekłada się na przychody firm deweloperskich i rentowność obiektów. W całym otoczeniu, o którym wspominałem - inflacji, kosztów, drogiego pieniądza - jeśli dołożymy do tego niższe czynsze, sprawi, że projekty - pomimo skomercjalizowania, pozwoleń na budowę okazują się finalnie nierentowne, właśnie przez stawki czynszy, których wysokość nie zmienia się proporcjonalnie do niezbędnych nakładów inwestycyjnych. Trudno, aby przedsiębiorcy inwestowali w nierentowne parki, szczególnie w te oparte na kapitale bankowym - bank otrzymując wszystkie dokumenty, biznesplan, analizuje każde przedsięwzięcie bardzo uważnie i udziela kredytu tylko pod rentowne projekty.

Jakie widzicie “zachodnie” trendy, które jeszcze mogą pojawić się w Polsce? Niedawno informowaliście, że nowo powstające parki pod nazwą RockParki będą wyposażone w stacje ładowania pojazdów elektrycznych, jakie nowości jeszcze zagoszczą na polskim rynku?

JL: Najważniejsze innowacje to te związane z szeroko rozumianą dbałością o środowisko. Są to na przykład łąki kwietne, które preferujemy i wykorzystujemy zamiast trawników. Dobrym przykładem jest fotowoltaika, która dość intensywnie wchodzi w świat parków handlowych i jest coraz częściej montowana na dachach - w tym także naszych - obiektów. Kolejnym trendem jest wykorzystywanie w trakcie budowy ekologicznych materiałów, a także tych pochodzących z recyclingu. Zdecydowanie fotowoltaika będąca procesem przetwarzania promieniowania słonecznego na energię elektryczną, instalowanie ładowarek dla samochodów elektrycznych na parkingach oraz wykorzystanie materiałów ekologicznych i przetworzonych są obecnie dwoma najważniejszymi trendami, jakie obserwujemy. Ten proekologiczny trend jest widoczny i bardzo nas cieszy postrzeganie biznesu z poszanowaniem naszej planety i otaczającego nas świata przyrody. Zrównoważony rozwój to nie modny trend, a obowiązek każdego odpowiedzialnego przedsiębiorcy.

Czy trudno jest o atrakcyjne tereny pod przyszłe inwestycje i budowę parków handlowych? Jaka lokalizacja działek jest najcenniejsza dla inwestorów?

MO: Coraz trudniej jest znaleźć w Polsce dobrą lokalizację pod realizację parku handlowego, ponieważ liczba inwestorów pragnących wzbogacić swoje portfolio o tego typu obiekty stale rośnie. Terenów ubywa, zatem wyzwaniem jest pozyskanie atrakcyjnej działki. Pamiętajmy, że grunty mają swoje uwarunkowania - na przykład problemy administracyjne, jak chociażby zły plan zagospodarowania uniemożliwiający realizację tego typu przedsięwzięcia. Kolejne problemy wiążą się z uzyskaniem warunków zabudowy, ze zjazdami, wjazdami, podłączeniem do mediów. Często jeżdżąc po Polsce, w poszukiwaniu atrakcyjnych terenów widzimy puste działki, na których aż dziwne, że nie powstał żaden park handlowy. Wynika to z tego, że na pozór atrakcyjne - mają swoje wady uniemożliwiające ich wykorzystanie. Dotyczy to całej branży budowlanej, także mieszkaniowej i magazynowej. Realizacja łatwych inwestycji nieruchomościowych dziś należy już do przeszłości.

JL: Jest coraz trudniej znaleźć lokalizację ze względu na rosnącą popularność parków handlowych. Na rynku jest duża konkurencja, działa wielu deweloperów. Świadczy to oczywiście o tym, że jest to dobry pomysł na biznes. Działka jest pierwszym kluczowym elementem naszej pracy. Pamiętajmy także o tym, że wspomniane problemy administracyjne, warunki zabudowy, wjazdy, zjazdy, media - stanowią olbrzymie koszty dodatkowe, które w finalnym rozrachunku mogą wpłynąć na brak opłacalności całej inwestycji. I chociaż jest ona atrakcyjna pod względem lokalizacyjnym, to cały aspekt finansowy sprawia, że nie jest możliwa do zrealizowania.

Natomiast jeżeli chodzi o samą lokalizację działki, to musi być położona w pierwszej linii zabudowy z własnym dostępem do drogi - nie możemy się chować za już istniejącą zabudową. Planowany obiekt musi być widoczny z każdej strony, tak aby mieszkaniec i osoba przejeżdżająca mogła łatwo go dostrzec, zjechać i zrobić zakupy. Najlepsze lokalizacje to te od 10 tysięcy mieszkańców w górę. Co ciekawe, są to miejscowości, w których najczęściej brakuje takiej oferty handlowej.

Nie wystarczy tylko wybudować obiekt, trzeba nim także zainteresować przyszłych najemców. Kilkanaście tysięcy mieszkańców sprawia, że jest to atrakcyjne miejsce dla sieci handlowych, z myślą o otwarciu swojego pierwszego, czy kolejnego sklepu w danej lokalizacji. W dużych miastach jest olbrzymi problem z takimi inwestycjami, ponieważ dominuje w nich zabudowa idąca w górę, a parki handlowe z założenia są jednokondygnacyjne. Jeśli grunt ma możliwość zabudowy kilkupiętrowej, to nie jesteśmy w stanie zaproponować sprzedającemu takiej kwoty zakupu za metr kwadratowy ziemi, aby było to dla nas opłacalne. Licząc chłonność wspomnianej działki, to jej cena jest za wysoka. Mówiąc inaczej - musielibyśmy dać tak wysokie kwoty najmu, że żadnemu najemcy nie opłacałoby się podpisać z nami umowy.

Jakie przewagi mają parki handlowe nad dużymi galeriami handlowymi, czy będą to na przykład niższe czynsze?

MO: Parki handlowe i galerie handlowe są dwoma zupełnie odmiennymi produktami. Galerie handlowe przyciągają klientów głównie w soboty i niedziele handlowe. Jedziemy wówczas na większe i dłuższe zakupy, mamy czas, aby pochodzić po sklepach. Spełniają zupełnie inne funkcje, aniżeli parki handlowe, do których jedziemy po szybkie zakupy, zakupy po drodze, z dobrym dojazdem, z szybkim wjazdem i wyjazdem z parku. Z założenia są to zakupy w drodze z pracy do domu, kupujemy podstawowe produkty w szybkim czasie. Oczywiście czynsze są zupełnie inne - i pod tym względem parki handlowe są konkurencyjne dla galerii, natomiast ważniejsza jest ich funkcja i przeznaczenie.

JL: Galeria handlowa oprócz głównej funkcji (jak sama nazwa wskazuje), pełni także tę rekreacyjną, rozrywkową, po zakupach idziemy do kina, bądź restauracji. To miejsce nie tylko zakupów, ale spędzania wolnego czasu. Galerie powstają w dużych aglomeracjach. Parki handlowe nie pełnią roli rozrywkowej, a jeśli, to zdecydowanie w mniejszym stopniu, spełniają funkcję codzienną, są blisko, a najemcy oferują produkty w dyskontowych cenach. W galeriach handlowych mamy inny model sprzedaży, jest wiele sklepów z drogimi markami, których nie znajdziemy w parkach handlowych, stawiających głównie na marki dyskontowe.

Jakie są największe wyzwania, z którymi mierzy się rynek retail?

JL: Dla deweloperów z branży retail największym wyzwaniem jest podaż dobrych działek, na których będą mogły być zrealizowane inwestycje, biorąc pod uwagę wszystkie trudności, o których wcześniej wspominaliśmy. Natomiast wyzwaniami ogólnymi, dla wszystkich branż, jest inflacja, wzrost kosztów całego procesu inwestycyjnego, szczególnie kosztów kapitału. Wyzwaniem jest także dialog z najemcami w kwestii wysokości przyszłego czynszu - umowy podpisywane są rok przed otwarciem obiektu, czyli po drodze czekają nas różne wyzwania administracyjne, wzrost cen, czy wspomnianej inflacji, której właśnie doświadczamy, wyśrubowane wskaźniki rentowności, podwyższone koszty, do których nie wzrasta proporcjonalnie przychód.

Wyzwaniem są także planowane parki handlowe, które nie wyjdą poza etap projektu. Sztucznie i pozornie zapełniają nasycenie rynku tego typu obiektami.

MO: Najemcy coraz częściej i bardziej skrupulatnie przyglądają się każdej nowej lokalizacji. Oczywiście jest zrozumiałe, że patrzą na jakość inwestycji.

W jaki sposób obecna sytuacja gospodarcza wpływa na rozwój rynku?

JL: Tak jak już wspomniałem - na rozwój rynku wpływ ma inflacja, podwyższone koszty, a także drożejące materiały budowlane, rosnący koszt surowców oraz polityka gospodarcza. Z inflacją wiąże się zubożenie portfela zakupowego klientów oraz niepewna sytuacja gospodarcza. Ale pamiętajmy także o tym, że nawet w trudnych okresach ludzie będą kupować produkty pierwszej potrzeby, a takie oferują dyskonty. Klient może nie kupić produktów droższych znanych marek, ale nie zrezygnuje z artykułów pierwszej potrzeby. A po nie uda się do dyskontu, najprawdopodobniej do parku handlowego.