Pięć kroków do parku handlowego

Pięć kroków do parku handlowego, czyli o tym, w jaki sposób zaprojektować infrastrukturę dojazdową opowiada Maciej Kubat, Projektant Branży Drogowej w RockCapital.
 

Projektowanie dróg to proces wieloetapowy, na który składa się wiele elementów - dokumentacja techniczna oraz szereg formalności prawno-administracyjnych. Proszę opowiedzieć o tych najważniejszych.

Najważniejsze jest przeanalizowanie działki, którą będziemy komercjalizować pod względem możliwości ustanowienia dostępu do drogi publicznej, czyli zjazdu, który będzie komunikował układ dróg publicznych z naszym układem wewnętrznym obsługującym poszczególne obiekty na terenie powstającego parku. Każda działka i każdy projekt jest inny. Każda lokalizacja jest nową historią oraz nową analizą możliwości pod względem bezpieczeństwa, a także czy dla klientów dojazd będzie zachęcający do skręcenia z drogi publicznej w dojazd do parku handlowego. To są nasze założenia, które mogą być różne od wizji zarządcy drogi publicznej. Chodzi przede wszystkim o wpływ nowego zjazdu na zachowanie się kierowców. Najistotniejszą kwestią jest tutaj bezpieczeństwo. Jeśli będzie to droga o dużym natężeniu ruchu - dla przykładu wojewódzka - to zarządca musi dokonać analiz regulowanych przepisami, takich jak widoczność zjazdu oraz całego audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego. Nowy zjazd wiąże się z pojawieniem nowej sytuacji, która zaistnieje na drodze. Taki audyt przeprowadzają certyfikowani audytorzy. Ze zjazdem powiązane są chodniki, skrzyżowania, sygnalizacje świetlne, wyodrębnione relacje skrętne. My jako inwestorzy patrzymy również na względy kosztowe. W przypadku bardzo dużych wymagań zarządcy drogi, które generują koszty, inwestycja w park handlowy w danym miejscu może być nieopłacalna. Jest to związane z analizą komercjalizacji działki, dzięki której możemy podjąć decyzję o opłacalności inwestycji. Zdarzają się także sytuacje, że zarządca drogi publicznej odmawia zgody na budowę zjazdu w formie o jaką wnioskujemy.

W takich przypadkach wchodzimy w dialog z zarządcą, by wspólnie  poszukać rozwiązań, które spełnią  jego wymagania oraz nie wpłyną negatywnie na naszą inwestycję.

Dokumentacja projektowa drogi powinna w taki sposób opisywać planowaną inwestycję, aby nie budziła wątpliwości co do sposobu jej wykonania. Co powinna zawierać?

Na etapie opracowywania dokumentacji nie możemy iść na skróty. Często zdarzają się działki, które mają znaczne różnice wysokości gruntu. Należy bardzo dokładnie przeanalizować, jak będą się układać poszczególne obiekty, a tym samym układ drogowy i w jaki sposób przełoży się to na koszty całej inwestycji. Jest to nie tylko konieczna ilość nasypów (co ma przełożenie na finanse), ale także istotna jest wygoda przyszłych klientów. Musimy przeanalizować optymalizację kosztów z chęcią korzystania przez klientów z dróg dojazdowych, parkingów i punktów handlowych. Gdy przejdziemy etap analizy musimy wysokościowo rozwiązać każdy element układu drogowego, czyli zaprojektować układ wysokościowy całości. Następnie na podstawie opracowanego planu wysokościowego opracować plany sytuacyjne, które w szczegółowy sposób opiszą układ wysokościowy wykonywanej inwestycji. Zazwyczaj, aby nie było wątpliwości na etapie projektu wykonawczego ze strony drogowej, przygotowujemy plany warstwicowe, które w jednoznaczny sposób opisują układ wysokościowy i wykonawca nawet mniej doświadczony nie powinien mieć problemów z wykonaniem danego projektu. Druga sprawa - materiały, z których powstanie projekt powinny również być dość szczegółowo opisane, aby wykonawca na etapie kontraktacji wiedział, jaki materiał będzie użyty, włącznie z określeniem nie tylko producentów, ale i kolorów materiałów, dla przykładu czy będzie to kostka jasnoszara, czy ciemnoszara. Im dokładniej opiszemy sposób wykończenia nawierzchni, to na etapie wykonawstwa budowy nie będzie problemów, wszystko odbędzie się zgodnie z harmonogramem, materiały zostaną zamówione z odpowiednim wyprzedzeniem, co przełoży się na terminowość całej budowy i będzie zgodne z zaplanowanymi kosztami.   

Jakie elementy należy uwzględnić przy projektowaniu drogi, oprócz samej jezdni czy pobocza?

Przy projektowaniu układów drogowych w takich obiektach, jak parki handlowe przede wszystkim na całą inwestycję należy spojrzeć od strony kierowcy. Całość powinna być intuicyjna, niebudząca wątpliwości, w jaki sposób się przemieszczać, klient powinien czuć się komfortowo. Oczywiście przy parkach handlowych organizacja ruchu nie jest tak rozbudowana, jak przy wielkich centrach handlowych, niemniej jednak nie może być w żaden sposób skomplikowana. Zalecam inwestorom w przypadku bardziej skomplikowanych układów dróg i parkingów - ruch jednokierunkowy. Wpływa on na bezpieczeństwo poruszania się. Należy minimalizować ilość potencjalnych punktów kolizyjnych. Musimy tak zaprojektować geometrię, aby była ona czytelna, klarowna, niebudząca wątpliwości, najlepiej coś, co jest “powtarzalne”, niebudzące wątpliwości - dla przykładu miejsca z parkowaniem prostopadłym. Podobnie powinien być zaprojektowany dojazd do parku handlowego. A także musi być dobrze widoczny, odpowiednio oznakowany, nie może kierowca zauważać go w ostatniej chwili. 

Kolejną ważną kwestią jest eliminowanie barier naturalnych. Nasze chodniki mają pochylenie dostosowane do tego, aby poruszanie się z wózkiem z zakupami było wygodne - wszystko musi być zaprojektowane w sposób łagodny i harmonijny. Staramy się eliminować przeszkody takie jak krawężniki, chociaż w niektórych miejscach krawężniki muszą być zastosowane jako element separujący ruch pieszych od samochodów. Projektujemy układ komunikacyjny dla pieszych w taki sposób, aby osoby poruszające się na wózkach inwalidzkich, z ciężkimi zakupami w wózkach zakupowych nie miały barier architektonicznych, a ich przemieszczanie mogło być płynne. Przy projektowaniu bierzemy także pod uwagę kwestię spływu wód opadowych i roztopowych tak aby nasza infrastruktura nie powodowała  problemów z ich odprowadzeniem do kanalizacji deszczowej. 

Często inwestycji drogowej towarzyszy konieczność zaprojektowania dodatkowych obiektów inżynierskich, jakie są to obiekty i które z nich stanowią największe wyzwanie?

Z punktu widzenia branży drogowej najczęściej spotykanym obiektem jest przepust, który pojawia się na rowie przy drodze, z której planujemy zjazd. Nie jest on wyzwaniem pod względem technicznym, większy kłopot wiąże się z procedurami administracyjnymi wymagającymi dodatkowych zgód, co wydłuża cały proces ustalania projektu zjazdu nawet o kilka miesięcy.

Jeśli inwestycja wymaga wybudowania mostu, bądź wiaduktu to w takim wypadku rosną koszty, co oczywiście jest wyzwaniem w biznesplanie. Ściany murów oporowych stawianych na granicach działek o różnej wysokości powierzchni również są dodatkowymi obiektami, które zwiększają koszty infrastruktury na terenie działki, na której powstaje park handlowy. Czasami niestety nie ma możliwości połączenia naszego terenu projektowanego z terenami istniejącymi poprzez skarpy i wówczas jest konieczność zaprojektowania muru oporowego, który w prosty sposób pozwoli nam pokonać różnicę wysokości. 

W jaki sposób dobrze zaprojektowana droga dojazdowa i cała infrastruktura z nią związana przekłada się na rentowność parku handlowego?

Dobrze zaprojektowana droga dojazdowa zwiększa nam procent kierowców, którzy zdecydują się zjechać do parku handlowego, a to przekłada się na sprzedaż oferowanych produktów. Zatem skręt z drogi publicznej powinien być łagodny, a tym samym wygodny dla użytkownika drogi. Infrastrukturę warto tak zaprojektować, żeby drogi nie były zbyt wąskie, a korzystanie z parkingów było łatwe - nie mogą być ciasne. Kierowca powinien czuć się swobodnie i bezpiecznie, inaczej nie wróci do danego miejsca. Podłączenie do systemu dróg publicznych powinno być odpowiednio wcześniej oznaczone, aby kierowca, który nie zna okolicy, otrzymał odpowiednio wcześnie informację, że za 500 metrów, za kilometr będzie zjazd. Warto także oznaczyć najemców w danym parku handlowym. Kierowca nie może być narażony na skręt w ostatniej chwili - jest to po pierwsze niebezpieczne, po drugie mało komfortowe. Tutaj ważne jest porozumienie z zarządcą drogi, na przykład w kwestii wykonania dodatkowego pasa, geometria musi być jak najbardziej łagodna, bez gwałtownego hamowania, zwalniania. Oznakowanie organizacji ruchu również jest bardzo istotne, kąt nachylenia chodników - nie powinien przekraczać jednego procenta, aby pchanie wózka pełnego zakupów nie było zbytnio utrudnione. Tak, jak już wspomniałem - bezpieczeństwo i intuicyjne rozwiązania mają kluczowe znaczenie dla wygody zakupów, a co się z tym wiąże - powrotu klientów i rentowności całej inwestycji.
 

***

RockCapital. to firma o polskim kapitale działająca w obszarze nieruchomości komercyjnych w całej Polsce, specjalizująca się w parkach handlowych.

Kontakt dla mediów:

Maja Święcka

tel. 601 29 89 05

maja.swiecka@prsettres.com