Nowy pomysł Rządu. Czy umowy renty dożywotniej będą bezpieczniejsze?

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nowelizacją kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 388 KC, który ma chronić najsłabszych obywateli m.in. przed wyłudzeniami. W pierwotnym założeniu artykuł ten miał pomagać osobom, których niewiedzę, niedoświadczenie, niedołęstwo lub ciężką sytuację ktoś wykorzystał. Mówiło się jednak, że konstrukcja przepisów powinna zostać zmieniona, gdyż w obecnym kształcie stanowią one tzw. „martwe prawo”. Rząd chce wziąć się za zmiany, a projekt ustawy będzie ponoć gotowy ciągu najbliższych tygodni.

Jednym z obszarów, który zyska na proponowanych przez Rząd zmianach, jest rynek hipoteki odwróconej. W tej chwili seniorzy, którzy przenoszą prawo własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia pieniężne podpisują umowy renty lub umowy o dożywocie.

– Niestety, na rynku hipoteki odwróconej w Polsce wciąż działa mnóstwo nierzetelnych i nieprofesjonalnych podmiotów, a także osób prywatnych, które chcą wykorzystać niewiedzę seniorów. W mediach wciąż słyszymy o kolejnych wyłudzeniach, a podpisywane umowy wciąż pozostawiają wiele do życzenia. Walczymy o profesjonalizację tego rynku od lat i postulujemy o dodatkowe regulacje, ale droga do realizacji tego celu jest jeszcze długa – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM, najstarszej i największej instytucji działającej w tym sektorze w Polsce. - To, że jakaś instytucja, podobnie jak my, należy do Związku Przedsiębiorstw Finansowych, stosuje Zasady Dobrych Praktyk ustanowione w ramach tej organizacji, przestrzega etycznych norm europejskich uchwalonych przez EPPARG (European Pensions and Property Asset Release Group) to jedynie dobra wola profesjonalnej organizacji. Pozostałe firmy lub osoby mogą działać w sposób nieetyczny, ponieważ nie ma w Polsce odgórnych przepisów, które regulowałyby cały rynek hipoteki odwróconej, a seniorom zapewniałyby należyte bezpieczeństwo – dodaje Robert Majkowski.

Co zmieni nowelizacja art. 388 kodeksu cywilnego?

W dokumencie stworzonym w Ministerstwie Sprawiedliwości, a cytowanym w Dzienniku Gazecie Prawnej [1] czytamy, że „Obecna regulacja wyzysku zbytnio ogranicza uprawnienia strony wyzyskanej w stosunku do tego, czego można zasadnie oczekiwać w konsekwencji uznania sytuacji wyzysku za prawnie i moralnie niedopuszczalną”. Dziś, w oparciu o już istniejące przepisy, osoby wyzyskane, czyli takie, które podpisały niekorzystną dla siebie umowę mają dwa lata (od chwili podpisania) na jej zakwestionowanie. Resort sprawiedliwości chce wprowadzić przepisy, które dadzą możliwość unieważnienia całej umowy na wniosek osoby wyzyskanej, choć poszkodowany będzie mógł zdecydować, czy taką umowę chce unieważnić, czy doprowadzić do jej zmiany. Resort chce również wprowadzić też instytucję przedawnienia (okres 6 lat).

– Proponowane przez Ministerstwo zmiany dotyczą wielu obszarów życia i różnych grup społecznych, nie tylko renty dożywotniej i nie tylko seniorów. W mojej opinii zmiany te są zasadne i bardzo potrzebne. Odnosząc jednak tę kwestię do naszej działalności trzeba podkreślić, że w Funduszu Hipotecznym DOM senior może rozwiązać umowę w całym okresie jej obowiązania, a nie tylko w okresie 2 lat od daty jeje zawarcia, co mają umożliwiać nowe regulacje. Niestety nie wszystkie podmioty, czy osoby prywatne dają taką gwarancję. Dodatkowe przepisy są bardzo potrzebne, ale nie tylko w zakresie proponowanym przez Ministerstwo Sprawiedliwości, ale w znacznie szerszym, jak chociażby w obszarze wypłacalności świadczeniodawcy, dawania należytej rękojmi, posiadania wiedzy i zaplecza do wypełniania zobowiązań, wypłaty świadczeń dla emerytów przez dziesiątki lat – mówi Robert Majkowski. - Dzięki nowelizacji osoby niejednokrotnie słabsze, niedostatecznie poinformowane lub w trudnej sytuacji zyskają większą ochronę i istotnie poprawimy ich bezpieczeństwo. Trzeba jednak podkreślić, że batalia w sądzie, nawet jeżeli senior dostanie narzędzia w postaci nowelizacji przepisów, nie jest sytuacją, w której chciałaby i powinna znaleźć się osoba starsza. Dlatego uważam, że w odniesieniu do naszej branży konieczne są odrębne przepisy regulujące cały rynek hipoteki odwróconej – dodaje Robert Majkowski.

Potrzebne odrębne przepisy dotyczące renty dożywotniej

O odpowiednie przepisy regulujące rynek hipoteki odwróconej  postulują nie tylko fundusze hipoteczne i Związek Przedsiębiorstw Finansowych. Od 2013 roku na potrzebę włączenia się ustawodawcy w kształtowanie rynku świadczeń dożywotnich wskazują również: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Rzecznik Praw Obywatelskich oraz pozarządowe organizacje emerytów. Mowa nie tylko o przepisach dotyczących wymogów jakie powinna spełniać instytucja oferująca tego typu usługę (m.in. odpowiedni kapitał i doświadczenie), ale również konstrukcji umów, należytego informowania seniorów przed zawarciem takiej umowy, kwestii związanych z wyceną nieruchomości etc.

Warto przypomnieć, że w grudniu 2014 roku weszła w życie Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, ale do dziś żaden bank nie zaoferował tego rozwiązania. Tymczasem Ustawa o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, której projekt powstał już w roku 2013, została wycofana z prac legislacyjnych, a rynek pozostaje nieuregulowany mimo rosnącego popytu i jego skali. ZPF oraz największe instytucje w Polsce postulują, by Państwo wznowiło prace nad Ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, zapewniło przepisy regulujące cały rynek oraz wprowadziło nadzór obejmujący wszystkie podmioty oferujące hipotekę odwróconą. Wśród postulatów jest również zapewnienie seniorom profesjonalnego doradztwa i informacji (chociażby wzorem Wielkiej Brytanii), stworzenie norm etycznych dla całej branży (mimo, że od 2012 roku działa Zbiór Zasad Dobrych Praktyk wypracowany w ramach ZPF i stosowany przez jej członków) i zainicjowanie oraz prowadzenie kampanii informacyjnych i edukacyjnych skierowanych do osób starszych.

[1] Artykuły: „Rząd weźmie się za wyzysk” oraz „Drogie garnki to wyzysk. Będzie można się sądzić”, Patryk Słowik, Dziennik Gazeta Prawna, data publikacji: 27.07.2020