Niedobór gruntów i galopujące ceny materiałów budowlanych zwiększają ceny mieszkań. W przyszłym roku możliwe 15-proc. podwyżki

Skokowy wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

– Dla deweloperów ważnym elementem przy realizacji inwestycji są ceny materiałów budowlanych, które w tym pandemicznym czasie szaleją. W szczególności cena stali, która na rynku polskim wzrosła o około 100 proc. w relacji do 2020 roku, ceny drewna skoczyły o 70–80 proc. A to tylko dwa główne elementy. Ceny styropianu, rynien, okien – to wszystko zdrożało dodatkowo o 10–20 proc. w stosunku do 2020 roku – mówi agencji Newseria Biznes Przemysław Andrzejak.

W sierpniowej analizie Polski Instytut Ekonomiczny zwrócił uwagę, że ceny materiałów budowlanych notują obecnie skokowy wzrost, który nie znajduje odzwierciedlenia w statystyce publicznej. Według danych GUS w lipcu br. ceny w budownictwie wzrosły o 3,9 proc. r/r, czyli wolniej niż indeks cen konsumenckich, ale taki obraz jest zdaniem analityków mało wiarygodny. Dane sprzedażowe Polskich Składów Budowlanych (PSB) wskazują z kolei, że ceny wzrosły o 8,3 proc. r/r, czyli ponad dwukrotnie szybciej niż CPI. Najbardziej wzrosły ceny elementów stalowych i drewna (w szczycie o 40 proc. r/r), blaszanych elementów dachowych (12,5 proc.) oraz instalacji (10,9 proc.).

– Ceny na rynku polskim i tak nie wzrosły aż tak drastycznie jak np. na rynku amerykańskim. W ostatnim roku cena stali oscylowała tam wokół 500 dol., a dzisiaj jest to już 1,5 tys. dol. – mówi prezes Royal Sail Investment Group.

PIE zwraca uwagę, że nowym problemem jest niedobór polistyrenu, czyli surowca potrzebnego do produkcji styropianu. Od początku tegorocznych wakacji hurtownie budowlane zaczęły zgłaszać problemy w pozyskaniu surowca, co już w lipcu wywołało skokowy wzrost cen elementów termicznych o 25 proc.

Według analityków skokowy wzrost cen materiałów budowlanych to efekt zmian na rynkach światowych. Branża budowlana wskazuje, że wpłynęła na nie także pandemia, która opóźniła dostawy półproduktów z Chin do Europy, oraz podwyżki m.in. cen energii, paliwa i płacy minimalnej.

– Cena metra kwadratowego podstawowego budynku mieszkalnego w produkcji u generalnego wykonawcy wcześniej wahała się w granicach 3,5–4 tys. zł netto, dzisiaj to jest już poziom ok. 5 tys. netto. Mówię o samym koszcie wytworzenia, nie wliczając w to gruntów, projektów i wszystkich kosztów pośrednich czy bezpośrednich prowadzenia inwestycji – mówi Przemysław Andrzejak. – W efekcie na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo widzi, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości.

Prezes Royal Sail Investment Group wskazuje, że na ten notowany w ostatnim czasie wzrost cen mieszkań wpływa także galopująca inflacją (w sierpniu przyspieszyła do 5,4 proc. r/r.), która napędza popyt na nieruchomości. Według danych firmy doradczej JLL w II kwartale 2021 roku na sześciu największych rynkach w Polsce sprzedaż mieszkań utrzymała się na rekordowym poziomie 19,5 tys., a w całym I półroczu wyniosła 39 tys. Tym samym było to najlepsze pierwsze półrocze w historii rynku pierwotnego w Polsce. W efekcie wzrost średnich cen wyniósł od 2 proc. w Poznaniu do ponad 12 proc. w Krakowie. W samej Warszawie ceny mieszkań przekroczyły już poziom 12 tys. zł za 1 mkw.

– Ceny mieszkań i nieruchomości rosły już w ostatnich pięciu latach po 10–15 proc., a na niektórych rynkach do 20 proc. Oczywiście pandemia dodatkowo wpłynęła na fakt, że dziś te ceny są jeszcze dużo wyższe – mówi Przemysław Andrzejak. – Średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około  1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku.

Na te podwyżki wpływa także sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych. Jak wynika z raportu firmy doradczej JLL („Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2020”), w ubiegłym roku popyt na nie znacząco wzrósł. Zwłaszcza w II półroczu ub.r. silne odbicie wyników sprzedaży mieszkań wspierało decyzje deweloperów o rozpoczynaniu nowych projektów i powiększaniu banku gruntów.

– Grunty inwestycyjne powoli zaczynają się kończyć w dobrych lokalizacjach i dużych miastach jak Warszawa, Łódź, Poznań, Gdańsk czy Kraków. Wpłynęło to też na ceny tych gruntów, które w ostatnich dwóch–trzech latach wzrosły w niektórych lokalizacjach nawet o 100 proc. Oczywiście wpływ miała też pandemia i niesamowity popyt na nieruchomości, w szczególności mieszkaniowe, ale także małe projekty handlowe i biurowe. Stąd na rynku tak znaczny wzrost cen gruntów, który docelowo wpłynie też na cenę nieruchomości – mówi prezes Royal Sail Investment Group

JLL wskazuje, że w Warszawie, która pozostaje najdroższym rynkiem, ceny transakcyjne w relacji do PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań) wahały się od 2 tys. zł i wzwyż w lokalizacjach typowych dla inwestycji ze średniego segmentu po ceny przewyższające 5 tys. zł w najbardziej prestiżowych dzielnicach, takich jak Powiśle czy górny Mokotów. Z kolei w największych miastach regionalnych średnie ceny transakcyjne w relacji do PUM kształtowały się na poziomie 700 zł – 2 tys. zł.

Eksperci JLL prognozują, że utrzymujący się deficyt terenów inwestycyjnych skłoni deweloperów do angażowania się w coraz trudniejsze projekty, np. zakup gruntów poprzemysłowych wymagających remediacji. Niska podaż i dalszy wzrost cen gruntów – odczuwalny zwłaszcza na sześciu największych rynkach – będą też sprzyjać ekspansji deweloperów w nowych lokalizacjach.

Jak podkreśla prezes Royal Sail Investment Group, wszystkie te czynniki sprawiają, że w najbliższym czasie nie ma co oczekiwać wyhamowania wzrostowego trendu w cenach nieruchomości. Deweloperzy powoli przygotowują się do podwyżek stóp procentowych, ale nadchodzący rok na rynku upłynie przede wszystkim pod znakiem niepewności.

– Inwestorzy nieruchomościowi i eksperci widzą, że w kolejnych latach ceny nieruchomości będą niestety coraz droższe. My już w tym momencie zakładamy, że w przyszłym roku podwyżki mogą sięgnąć 10–15 proc. r/r – prognozuje Przemysław Andrzejak.