Hipoteka w banku zaczyna być trudniej dostępna

485,9 tys. zł – tyle na początku czerwca wynosi wartość Barometru Hipotecznego rankomat.pl – wskaźnika, który pokazuje, ile pieniędzy może pożyczyć w banku przeciętnie zarabiający kredytobiorca na zakup nieruchomości. Wartość czerwcowego Barometru w ciągu kwartału spadła o ponad 6 tys. zł (w marcu wynosił on 492 tys. zł), co oznacza, że bankowa hipoteka zaczyna być coraz trudniej dostępna. Powód: banki przygotowują się do podwyżek stóp procentowych.

Wskaźnik Barometru Hipotecznego* jest obliczany od drugiej połowy 2023 roku przez ekspertów rankomat.pl na podstawie standardowych ofert kredytów hipotecznych 10 banków. Wartość Barometru uwzględnia cztery najczęstsze profile kredytobiorców: singli, par bez dzieci oraz rodzin z jednym i dwójką dzieci. W czerwcowej aktualizacji Barometru po raz pierwszy doszło do spadku jego wartości. We wcześniejszych edycjach jego wartość rosła.

- W maju większość banków, które pytaliśmy o warunki finansowania zakupu nieruchomości, zdecydowała się na obniżenie zdolności kredytowej. Oznacza to, że kredytobiorcy o takiej samej sytuacji finansowej mogą obecnie liczyć na mniejszą kwotę kredytu hipotecznego, niż to miało miejsce wcześniej. Spadek nie jest znaczący, ale może być odwróceniem trwającego od początku 2023 roku trendu wzrostu wartości zdolności kredytowej. Na razie za wcześnie, by jednoznacznie stwierdzić, czy mamy do czynienia z jednorazową zmianą czy też z trwałą korektą – mówi Konrad Pluciński, analityk ds. produktów finansowych w rankomat.pl.

Jednym z głównych powodów spadku zdolności kredytowej jest wzrost oprocentowania kredytów. Pięć analizowanych banków zdecydowało się na podwyższenie oprocentowania oferowanych hipotek. Średnia wartość podwyżki wyniosła 0,24 punktu procentowego. To pozwala sądzić, że banki mogą szykować się na decyzję podwyżki stóp procentowych. Na czerwcowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na zmianę wysokości stóp (stopa referencyjna wynosi od października 2023 roku 5,75%), a jej przedstawiciele deklarują, że wysokość stóp nie powinna zmieniać się do końca roku. Z drugiej strony od lipca wchodzą w życie znaczące podwyżki cen energii elektrycznej, gazu i ciepła sieciowego, które podniosą wskaźnik inflacji w drugiej połowie roku.

Kredyt niższy o 21 tys. zł w ciągu kwartału

W ciągu ostatniego kwartału najbardziej spadła średnia wartość zdolności kredytowej dla rodziny z dwójką dzieci o miesięcznych dochodach na poziomie 10 tys. zł. Według aktualnego odczytu Barometru Hipotecznego rankomat.pl, taka rodzina może obecnie liczyć na kredyt hipoteczny w wysokości 514 tys. zł, czyli o 21 tys. zł (4%) mniej niż to miało miejsce w czerwcu. W przypadku tej grupy kredytobiorców rozpiętość zdolności kredowej, czyli różnicy między ofertą najbardziej liberalnego a najbardziej konserwatywnego banku, wynosi aż 271 tys. zł. Najwyższa oferta kredytowa banku opiewa na 676 tys. zł, a najniższa na nieco ponad 405 tys. zł.

Rodzina z jednym dzieckiem z dochodami na poziomie 10 tys. zł netto miesięcznie, może obecnie liczyć na kredyt hipoteczny w średniej wysokości 573 tys. zł. To o blisko 18 tys. mniej niż w marcu 2023 roku. Dla porównania, rok temu zdolność kredytowa tej grupy klientów banków wynosiła prawie 580 tys. zł, czyli była wyższa niż obecnie i niższa niż w pierwszym kwartale tego roku.

Singiel dostanie 381 tys. zł

Tradycyjnie na najniższy kredyt hipoteczny mogą liczyć przeciętnie zarabiający single. Z dochodem w wysokości 6 tys. zł miesięcznie, mogą oni średnio pożyczyć na zakup nieruchomości 381 tys. zł. Jest to 1 tys. zł mniej niż w marcu tego roku i o 12 tys. zł więcej niż rok temu. W banku o najbardziej liberalnym podejściu singiel może dostać kredyt hipoteczny w wysokości 427 tys. zł.

Zdolność kredytowa dla pary bez dzieci, posiadającej dochody na poziomie 8 tys. zł miesięcznie wynosi w czerwcu 474 tys. zł i w ciągu kwartału obniżyła się o 3 tys. zł. Co ciekawe, jest to jedyna grupa kredytobiorców, w której zdolność kredytowa spada od ponad pół roku. Najwyższą wartość osiągnęła w listopadzie 2023 roku, kiedy para bez dzieci mogła pożyczyć ponad 490 tys. zł. 

Alior Bank najbardziej liberalny, w BNP najniższa zdolność

Po raz pierwszy eksperci rankomat.pl wyliczyli wskaźnik Barometru Hipotecznego nie tylko wszystkich analizowanych banków, ale także dla pojedynczo dla każdego z nich. Okazuje się, że najbardziej liberalne podejście do nowych kredytobiorców ma Alior Bank, gdzie średnia wartość zdolności kredytowej dla czterech grup klientów wyniosła 574,6 tys. zł. Na kolejnych miejscach są: PKO BP (540 tys. zł), Santander Bank Polska i Velo Bank (537,5 tys. zł.). Średnią zdolność kredytową powyżej aktualnej wartości Barometru Hipotecznego rankomat.pl oferuje jeszcze Bank Millennium i ING. Najbardziej restrykcyjnie do wyliczania zdolności kredytowej podchodzi BNP Paribas (382 tys. zł), BOŚ Bank (393 tys. zł) i Credit Agricole (435 tys. zł).

- Maksymalna zdolność kredytowa to tylko jedno z kryteriów, którymi powinniśmy się kierować wybierając bank, w którym będziemy chcieli wziąć hipotekę. Warto dokładnie przeanalizować także warunki kredytu, przyjrzeć się jego całkowitym kosztom czy dodatkowym usługom, które są z nim powiązane – mówi Konrad Pluciński, analityk ds. produktów finansowych w rankomat.pl.

Kredyt #naStart pod znakiem zapytania

Zainteresowanie nowymi kredytami jest wyraźnie niższe niż pod koniec zeszłego roku. Spora część osób, która planuje w najbliższym czasie zakup mieszkania, wstrzymuje się z decyzją w oczekiwaniu na kolejne informacje dotyczące nowego rządowego programu Kredyt Mieszkaniowy #naStart. Mimo że w kwietniu został opublikowany projekt ustawy, to coraz częściej mówi się o tym, że program prawdopodobnie nie zostanie uruchomiony. Cześć ugrupowań, które wchodzą w skład koalicji rządzącej, jest przeciwna programowi. Obawia się, że spowoduje on kolejną falę podwyżek cen nieruchomości. Poprzedni program – Bezpieczny Kredyt 2% - spowodował skokowy wzrost cen i jednocześnie nie przełożył się na poprawę sytuacji mieszkaniowej rodzin. Jak wskazuje analiza PKO BP, o rządowe dopłaty najczęściej występowali single z dużych miast z ponadprzeciętnymi dochodami.

- Mimo wyższego kosztu i gorszej zdolności kredytowej, kredyty hipoteczne wciąż są chętnie brane przez osoby, które już teraz wiedzą, że nie skorzystają z preferencyjnego kredytu, bo np. kupują kolejną nieruchomość. Kupującym sprzyja obecnie odbudowująca się podaż zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym oraz spowolnienie wzrostów cen. Jeśli program Kredyt #NaStart nie wejdzie w życie, to w drugiej połowie roku może na rynku nieruchomości dojść do korekty cen mieszkań, która pozytywnie wpłynie na sytuację kupujących – podkreśla Konrad Pluciński.

* Barometr Hipoteczny rankomat.pl powstaje na podstawie ofert banków, udostępnionej na potrzeby porównywarki kredytów hipotecznych rankomat.pl. Te banki to: Alior Bank, Citi Handlowy, Millennium Bank, PKO BP, BNP Paribas, Credit Agricole, ING, Pekao, Santander Bank Polska i VeloBank. Oferta kredytów hipotecznych w powyższych bankach jest sprawdzana dla czterech najczęstszych grup kredytobiorców: singla, pary bez dzieci oraz rodziny z jednym oraz dwójka dzieci. Przyjęte LTV wynosi 20 proc., kredytobiorcy mają stałe zatrudnienia na umowę o pracę, nie mają innych zobowiązań finansowych oraz mają pozytywną historię kredytową w BIK. Wskaźnik Barometru Hipotecznego to średnia z oferty wszystkich banków dla czterech profili kredytobiorców.