Domy, mieszkania, kamienice? Rynek pierwotny czy wtórny? Analizujemy w co inwest

Gdzie najlepiej inwestować w nieruchomości?

Z analizy dostępnych nieruchomości inwestycyjnych wynika, że obecnie najwięcej okazji dla osób chcących lokować środki w nieruchomości oferowanych jest na rynku pierwotnym  - ponad 60% inwestycji. Są to w 80% domy na obrzeżach dużych aglomeracji. Z kolei na rynku wtórnym są to przede wszystkim flipy, realizowane w dobrych lokalizacjach w centrach miast.  

Zarówno początkujący, jak i doświadczeni inwestorzy, nieustanie zastanawiają się, gdzie najlepiej inwestować w nieruchomości. Ogłoszeń jest sporo, a na chętnych czeka wiele potencjalnych nieruchomości pod inwestycje. Jednak tyko część z nich to prawdziwe okazje. Jak oszacować, która jest nią faktycznie? Horyzont Inwestycji, profesjonalny podmiot zajmujący się inwestowaniem w nieruchomości, przeanalizował na podstawie dostępnych w swojej hurtowni nieruchomości inwestycyjnych, jak obecnie wygląda ten segment rynku.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Jeżeli chodzi o wybory klientów Horyzontu Inwestycji między inwestowaniem na rynku pierwotnym a wtórnym, to zdecydowanie większy ruch widać na rynku pierwotnym. W całym portfolio inwestycji aż 63% stanowią te na rynku pierwotnym. Z kolei na rynku wtórnym jest ich 37%.

Na rynku pierwotnym 80% inwestycji stanowią domy, a jedynie 20%  mieszkania. - W ostatnim czasie, tj. od ogłoszenia pandemii Covid 19, obserwujemy wzmożony ruch klientów i inwestorów na rynku domów jednorodzinnych, które, mówiąc kolokwialnie, są „wchłaniane” w każdej ilości. – zauważa Paweł Kuczera, prezes zarządu Horyzont Inwestycji. - Obecnie 80% realizowanych przez nas inwestycji na rynku pierwotnym to inwestycje w domy, które budujemy w dobrych lokalizacjach, pod dużymi aglomeracjami, takimi jak Wrocław czy Kraków. – dodaje Marcin Kuryło, współwłaściciel i mentor w Horyzont Inwestycji.

Jeśli chodzi o mieszkania, to największą popularnością cieszą się te zlokalizowane na modnych osiedlach na obrzeżach dużych miast  - to w sumie 63% wszystkich mieszkań. Pozostałe 37% to mieszkania zlokalizowane w prestiżowych miejscach w centrach i bliskiej okolicy.

To, że szukamy dziś mieszkań z balkonem czy domów ogrodem, jest jedną z konsekwencji ostatnich lockdownów. Sytuacja pandemiczna jest wciąż dynamiczna. Nic dziwnego, że w przypadku kolejnego „zamknięcia w domach”, własny balkon czy ogród są na wagę złota.

Najpopularniejszy typ nieruchomości na rynku wtórnym

Jeśli popatrzeć na realizowane obecnie flipy na rynku wtórnym, to są one głównie realizowane w dobrych lokalizacjach w centrach miast - 87,5% tego typu inwestycji obsługiwane są w dużych aglomeracjach (Wrocław, Kraków, Warszawa, Gdańsk), a jedynie 12,5% w miejscowościach liczących około 50.000 mieszkańców.

Dzieląc nieruchomości inwestycyjne na rynku wtórnym według typu, prawie połowa – 44,5% inwestycji wybieranych przez klientów, to mieszkania w wielkiej płycie. Dzieje się tak z co najmniej dwóch powodów. - Po pierwsze, mieszkań na rynku wtórnym jest zdecydowanie więcej. Po drugie, wygrywają lokalizacją. Nowe bloki najczęściej stawiane są na obrzeżach miast, gdzie jest jeszcze dużo wolnego terenu. Jeśli ktoś chce mieszkać w centrum miasta, niestety raczej nie znajdzie tam mieszkań z rynku pierwotnego. A jeżeli nawet jakiś deweloper wybuduje nowy blok w topowej lokalizacji, to i tak będzie to bardzo ograniczona liczba lokali. – wyjaśnia Paweł Kuczera.

Powraca trend zakupu mieszkań w wiekowych kamienicach, które mają niesamowity urok i jakość wykonania niewspółmierną do obecnych budowli - stanowią w sumie 37,5% flipów na rynku wtórnym. Klienci Horyzont Inwestycji najrzadziej wybierają bloki murowane - z cegły oraz z wielkiej płyty – zlokalizowane w dużych miastach. To 18% inwestycji realizowanych w ostatnim okresie.

Wielkość nieruchomości według metrażu – w co inwestujemy najchętniej?

W dużych miastach najbardziej popularne są kawalerki, przerabiane obecnie na pokój z aneksem i sypialnię, w miejscu gdzie wcześniej była kuchnia. Tak wynika z analizy aktualnych inwestycji z portfolio Horyzontu Inwestycji. - Drugie w kolejności są mieszkania dwupokojowe, do 40 mkw, na równi z mieszkaniami trzy pokojowymi - do 54 mkw. Nieco mniej popularne są mieszkania powyżej 54 mkw, ale i na ten segment rynku jest zapotrzebowanie. – wylicza Michał Chimko, współwłaściciel firmy.

Najmniej popularne są apartamenty o powierzchni powyżej stu metrów. - Zwykle należy wykańczać takie mieszkania w wysokiej jakości, zważywszy oczekiwania klienta z „grubym portfelem”. Najchętniej kupowane są obecnie domy jednorodzinne lub w zabudowie bliźniaczej o powierzchni do 130 mkw, z garażem. Szczególnie na obrzeżach miasta. Te produkty sprzedają się na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. – dodaje.

Co z lokalizacją?

- Na dzień dzisiejszy duży ruch widać zarówno w dużych aglomeracjach, jak i w mniejszych miastach, do 40.000 mieszkańców. - Choć w przypadku mniejszych miast obserwujemy, że w ostatnim czasie nie było tam zbyt wielu inwestycji deweloperskich i ruch na rynku jest bardzo ograniczony z powodu dużego deficytu mieszkań. – mówi Paweł Kuczera. Sytuacja zmienia się dzięki deweloperom, którzy w ostatnich dwóch latach zaczynają budować również w niewielkich miejscowościach. Ten trend widoczny jest w całej Polsce, ale niewątpliwie przeważa w województwach mazowieckim, dolnośląskim, pomorskim, małopolskim, wielkopolskim i śląskim. – Jeśli chodzi o typ inwestycji, rekomendujemy swoim klientom inwestowanie w mieszkania pod rodzinę oraz w projekty deweloperskie, takie jak budowa domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Inwestycje te dają obecnie najwyższe stopy zwrotów, stanowiące najczęściej wynik dwu cyfrowy, gwarantując ochronę kapitału przy szalejącej dziś inflacji. – dodaje ekspert.