Umowa o dożywocie. Zakres, korzyści, opodatkowanie

Z roku na rok liczba umów o dożywocie zawieranych w Polsce rośnie coraz szybciej. Z najświeższych danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w roku 2018 podpisano nieco ponad 11 tys. tego typu umów, w 2019 roku ponad 12 tys. a w 2020 ponad 13 tys.[1] Jeśli dynamika wzrostu z ostatnich lat zostanie utrzymana, wzrost liczby nowych umów w tym roku wyniesie 12,8 proc. Czego dotyczy umowa o dożywocie i z kim można ją zawrzeć? Czy zawsze jest zawierana w formie aktu notarialnego? Jakie podatki obowiązują w przypadku umowy o dożywocie? Oto kilka faktów.

Umowa o dożywocie może być dobrym pomysłem na dodatkowe środki pieniężne na emeryturze. Podpisując taką umowę i przenosząc prawo własności nieruchomości (na określoną osobę lub instytucję) można otrzymać dożywotnią opiekę lub świadczenia pieniężne wypłacane np. co miesiąc. Kodeks Cywilny w artykułach 908-916 zawiera opis takiego rodzaju umowy.

Oto 4 fakty na temat umowy o dożywocie.

1.
Dotyczy ona przeniesienia prawa własności nieruchomości

Renta dożywotnia jest dostępna dla właścicieli mieszkań hipotecznych, domów oraz mieszkań spółdzielczych własnościowych. W obecnej sytuacji umowa  opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907) określającej świadczenie jako wypłacane dożywotnio. Senior otrzymuje świadczenia do końca życia, umowa może trwać nawet kilkadziesiąt lat, a fundusz hipoteczny pokrywa koszty podwyżek czynszu oraz podatku od nieruchomości, jak również opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów (lub opłaty przekształceniowe, w przypadku gdy prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności gruntu) czy też koszty ubezpieczenia mieszkania lub domu.

- Pamiętajmy, że umowę o dożywocie można podpisać z osobą prywatną np. sąsiadem, znajomym, kimś z rodziny, ale można ją również podpisać z profesjonalnym funduszem hipotecznym zrzeszonym w Związku Przedsiębiorstw Finansowych. Wtedy senior ma pewność, że będzie ona obwarowana nie tylko przepisami Kodeksu Cywilnego. Taka umowa będzie też sporządzona w zgodzie z normami etycznymi, czyli Zasadami Dobrych Praktyk ustanowionych w ramach ZPF – przypomina Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Warto przypomnieć, że umowa o dożywocie może przysługiwać małżonkom, którzy w ten sposób mogą przenieść prawo do wspólnej nieruchomości na osobę trzecią lub instytucję np. fundusz hipoteczny.

2.

Może obejmować nieruchomości rolne i nierolnicze

Umowa o dożywocie może dotyczyć każdej nieruchomości gruntowej lub lokalowej np. domu lub mieszkania. Przedmiotem umowy może być też udział we współwłasności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego. Co ważne, umowa o dożywocie, może dotyczyć również gospodarstwa rolnego. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że niegdyś liczba umów dotyczących nieruchomości rolnych i nierolniczych była podobna. Przykładowo w 2000 roku liczba tych pierwszych umów wynosiła 1902, a tych drugich 1143. Dla porównania w 2021 roku ta proporcja uległa diametralnej zmianie oscylując wokół 1950 umów dotyczących nieruchomości rolnych oraz 11 536 umów dotyczących nieruchomości nierolniczych.[2]

3.

Musi być sporządzona przez notariusza

Umowa o dożywocie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. W tym wypadku trzeba zatem liczyć się z opłatami m.in. za sporządzenie umowy (taksa notarialna oraz wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych w tym wypadku zależy od wartości nieruchomości). Dodatkowym kosztem może być sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Ilość takich wypisów może być różna, zazwyczaj jest ich kilka – po jednym dla dożywotnika oraz nabywcy nieruchomości ale również dla Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, Urzędu Skarbowego itd. Notariusz pobierze też opłatę sądową (która jest stała) związaną z wpisem do księgi wieczystej. Mowa o wpisaniu faktu nabycia prawa własności. Warto przypomnieć, że w przypadku podpisywania umowy z instytucją np. funduszem hipotecznym powyższe koszty ponosi fundusz.

4.

Jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Umowa dożywocia, zgodnie z Ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych (Art. 1 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1) jest opodatkowana podatkiem w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości, czyli działki, domu, mieszkania etc. Zapłata podatku jest obowiązkiem nabywcy prawa własności, a nie dożywotnika. Zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn (Art. 1 ust. 1 – czynność niewymieniona jako opodatkowana) umowa ta nie podlega natomiast podatkowi od spadków i darowizn.

[1] Dane Ministerstwa Sprawiedliwości, akty notarialne w latach 1991-2021. Źródło:
https://isws.ms.gov.pl/pl/baza-statystyczna/opracowania-wieloletnie/download,2853,1.html

[2] Tamże.