Jak wygląda zakup działki pod inwestycję deweloperską?

Grunty to ograniczony zasób. Nie da się ich wyprodukować w fabryce. Z roku na rok maleje dostępność działek przeznaczonych na inwestycje mieszkaniowe i usługowe. Rosną natomiast ich ceny. W 2023 roku ziemia pod zabudowę mieszkaniową zdrożała o 20% w stosunku do roku poprzedniego. Zdaniem Tomasza Stogi, prezesa PROFIT Development, grunty są dziś niczym klejnoty rodowe, a firmy deweloperskie są oceniane przez pryzmat banku ziemi. Jak więc pozyskują obecnie działki pod inwestycje? Metod jest co najmniej kilka, każda jednak ma swoje plusy i minusy.

Co wpływa na atrakcyjność działki inwestycyjnej?

Atrakcyjność działki inwestycyjnej zależy od wielu czynników, które mogą wpływać na jej wartość oraz potencjał inwestycyjny. Do jednego z najważniejszych należy lokalizacja. Deweloperzy zdają sobie sprawę, co ma w tym zakresie znaczenie dla potencjalnych mieszkańców. Odległość do centrum miasta, dostęp do infrastruktury, jak drogi, szkoły, sklepy i usługi publiczne. Istotna jest także dostępność transportu publicznego, bliskość do głównych arterii komunikacyjnych, takich jak autostrady i linie kolejowe. Mieszkańcy dużą wagę przywiązują także do otoczenia. Cenią sąsiedztwo terenów zielonych, parków oraz ogólną estetykę okolicy.

A na co zwracają uwagę sami deweloperzy? Kwestią zasadniczą jest plan zagospodarowania przestrzennego. – Musimy sprawdzić zgodność działki z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa, jakie inwestycje mogą być realizowane na danym terenie. – tłumaczy Tomasz Stoga, prezesa PROFIT Development. – Istotny jest także stan prawny. Sprawdzamy ewentualne obciążenia prawne, takie jak hipoteki, służebności czy spory sądowe dotyczące własności działki. Jeśli chodzi o infrastrukturę techniczną, interesuje nas dostępność lub możliwość przyłączenia mediów, takich jak woda, prąd, gaz i kanalizacja. – wylicza.

Zarówno deweloperzy jak i inwestorzy patrzą także na potencjał wzrostu wartości inwestycji na danym terenie. Najpierw jednak dany teren trzeba pozyskać.

Najskuteczniejsze sposoby pozyskiwania gruntów

Mimo, że gruntów pod inwestycje mieszkaniowe ubywa, deweloperzy mają sposoby na ich skuteczne pozyskiwanie. Jedną z nich jest przetarg. Zakup gruntów na przetargach organizowanych przez gminy lub inne instytucje publiczne to bezpieczna metoda, ponieważ transakcje są przejrzyste i regulowane prawnie. Kolejną możliwością jest korzystanie z usług pośredników, którzy mają dostęp do szerokiej bazy danych nieruchomości i mogą pomóc w znalezieniu odpowiednich działek. Zdarza się także, że deweloperzy kontaktują się z właścicielami gruntów bezpośrednio i negocjują z nimi warunki zakupu, uzyskując korzystniejsze warunki finansowe.

– Częstą praktyką jest tworzenie banku ziemi, czyli gromadzenie gruntów na przyszłe inwestycje. Deweloperzy często kupują działki, które mogą być wykorzystane w przyszłości, gdy będą bardziej atrakcyjne. Niektóre tego typu transakcje opierają się na spekulacji, czyli zakupie gruntów w mniej rozwiniętych obszarach z nadzieją, że ich wartość wzrośnie w przyszłości wraz z rozwojem infrastruktury i urbanizacji. – wyjaśnia prezes PROFIT Development.

Metoda pozyskiwania działek inwestycyjnych z okna samochodu

Kiedy podaż gruntów jest niewystarczająca, liczą się wszelkie metody, dzięki którym można osiągnąć sukces. Jedną z nich jest poszukiwanie gruntów z okna samochodu, co polega na jeżdżeniu po mieście i okolicach w poszukiwaniu pustych działek. Wymaga to dużego zaangażowania i cierpliwości, ponieważ proces może być długotrwały i frustrujący.

Metoda ta pozwala jednak na bezpośrednie zlokalizowanie potencjalnych terenów inwestycyjnych, które mogą nie być dostępne w bazach danych pośredników nieruchomości. Kolejną zaletą jest możliwość dowiedzenia się od sąsiadów, kto jest właścicielem działki, co może prowadzić do bezpośrednich negocjacji z właścicielem i uzyskania korzystniejszych warunków zakupu, ponieważ omija się pośredników.

Z drugiej strony taka metoda jest czasochłonna, ponieważ wymaga wielu godzin spędzonych na jeżdżeniu i poszukiwaniu odpowiednich działek. Zawsze też Istnieje ryzyko, że nie uda się znaleźć odpowiedniego terenu, albo działka nie będzie spełniać wszystkich wymagań inwestora. Wówczas jeżdżenie okaże się jedynie stratą czasu i zasobów.

Różne strategie deweloperów

Jak widać możliwości pozyskiwania działek pod inwestycje deweloperskie jest całkiem sporo.

– Strategie są różne. Są firmy, które nie mając banku ziemi, decydują się kupić daną nieruchomość. Inne kupują wielkie areały nieuzdatnionego gruntu i czekają na uzdatnienie. Jeszcze inne, jak PROFIT Development, gdy dostają pozwolenie na budowę, mają już przygotowany cały plan sprzedaży i załatwiony kredyt. Wynika to z faktu, że przepływ pieniądza ma w tym przypadku większe znaczenie niż oczekiwanie, iż dany grunt urośnie z czasem na wartości. – konkluduje Tomasz Stoga.