Kto i jak kupuje w Polsce mieszkania? - opinie ekspertów

Zdjęcia (mieszkania + eksperci): https://wetransfer.com/downloads/a1eb21b90fb68674ea7abb35003d575e20210422084330/a2c912

Postępująca inflacja, niskie oprocentowanie lokat, wzrost cen, wszechobecna pandemia i niepewna sytuacja na rynku pracy – to tylko niektóre z czynników, które trzeba uwzględnić przed wyborem sposobu finansowania zakupu własnego M. Zasadnicze pytanie brzmi: za gotówkę czy na kredyt? Sprawdźmy zatem, kto i jak kupuje w Polsce mieszkania.

Zeszłoroczny wybuch pandemii COVID-19 poważnie wstrząsnął światową gospodarką, generując olbrzymie straty dla wielu branż. Początkowo wydawało się, że negatywne skutki pandemii dotkną również rynku nieruchomości. Zmniejszenie ilości nowych inwestycji mieszkaniowych i spadek zainteresowania kupnem nieruchomości miały być głównymi konsekwencjami niepewnej sytuacji na rynku pracy. Sytuacji, przez którą większość potencjalnych nabywców skłaniałaby się raczej do wynajmu, oczekując na zakończenie pandemii i ustabilizowanie rynku. 

Tymczasem, według raportu GUS sporządzonego w marcu tego roku, ilość mieszkań oddanych do użytku w styczniu i lutym 2021 r. wyniosła 33,9 tys., co oznacza spadek jedynie o 0,6% w stosunku do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Warto podkreślić, że styczeń i luty 2020 r. były ostatnimi miesiącami „normalności”, kiedy to jeszcze nikt nie spodziewał się wprowadzania jakichkolwiek obostrzeń czy lockdownów związanych z pandemią. Wniosek nasuwa się sam – rynek mieszkaniowy wyszedł z tej trudnej sytuacji obronną ręką, a popyt na zakup własnego mieszkania wśród Polaków wcale nie zmalał.

Pandemia osłabiła przede wszystkim rynek najmu, zarówno mieszkaniowy, jak i komercyjny – mówi  Janusz Tomczak, współwłaściciel Dom & House. Natomiast rynek zakupu mieszkań, domów i działek mocno przyspieszył. Te ostatnie w czasach pandemii stały się towarem bardzo poszukiwanym, co pchnęło ceny takich nieruchomości do góry. Ogólna niepewność jutra spowodowała, że ludzie z kapitałem zaczęli się rozglądać za bezpieczną możliwością ulokowania swoich oszczędności na ciężkie czasy. Taką bezpieczną przystanią okazują się nieruchomości, a przede wszystkim niewielkie, nowe, dobrze zlokalizowane mieszkania. Są one z jednej strony stosunkowo dostępne dla ludzi, a z drugiej najłatwiej zbywalne w przyszłości – dodaje.

Młodzi dorośli dalej na czele

Najbardziej aktywną grupą wiekową pod względem dokonywania zakupu mieszkań są tzw. „młodzi dorośli”, którzy w ubiegłym roku stanowili ok. 44% ogółu nabywców. Są to osoby między 30 a 40 rokiem życia, nierzadko zaraz po ślubie, które chcą się w pełni usamodzielnić. Po uzbieraniu wkładu własnego potrzebnego do uzyskania kredytu, szukają więc swojego pierwszego własnego mieszkania.

W segmencie popularnym większość nieruchomości finansowanych jest przy pomocy kredytu – mówi Arkadiusz Zalaszewski, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu z Budner Inwestycje. Klienci wspomagający się kredytem z reguły posiadają minimalny wymagany przez bank wkład własny, który wpłacają gotówką. Jest to najliczniejsza grupa klientów nabywających swoją pierwszą nieruchomość. Sporą grupę stanowią również klienci, którzy chcą podwyższyć swój standard życia i poszukują większego mieszkania. Często zdarza się, że tacy klienci pozostawiają poprzednie mieszkanie celem wynajmu – dodaje.

Warto również zauważyć, że klienci posiadający większy kapitał niż wymagany wkład własny z reguły nie chcą go wykorzystywać w całości. Dzieje się tak dlatego, że wpłata większego wkładu często nie wpływa na parametry finansowania. W efekcie w takich przypadkach maksymalnym wkładem własnym będzie ten, który daje najkorzystniejsze warunki kredytu. Nabywcy mieszkań wolą bowiem przeznaczyć gotówkę na ich wykończenie lub pozostawić sobie wolne środki na wypadek nieplanowanych wydatków lub jako zabezpieczenie na nieprzewidziane zdarzenia losowe. Kolejnym powodem, dla którego nieruchomości zazwyczaj kupowane są na kredyt, jest obecna sytuacja związana z pandemią. Niepewność tego, co może wydarzyć się w niedalekiej przyszłości, prawdopodobieństwo utraty zdrowia czy pracy sprawia, że nabywcy nie chcą wyzbywać się gotówki.

Nieruchomości a lokaty

Z danych opublikowanych przez NBP wynika, że całkowita wartość funduszy znajdujących się na lokatach bankowych spadła o ok. 35% - z 294 do 194 miliardów złotych. Najważniejszymi czynnikami, które bezpośrednio przyczyniły się do tak drastycznego spadku było rekordowo niskie oprocentowanie lokat oraz postępująca inflacja. W efekcie przez niską opłacalność, doszło do sytuacji, w której klienci zaczęli masowo wycofywać swoje środki z lokat, rozglądając się za alternatywnymi sposobami pomnażania funduszy.

Wśród najbardziej popularnych alternatyw wciąż prym wiedzie inwestowanie w nieruchomości, które nadal zyskują na wartości w skali znacznie przewyższającej oprocentowanie lokat. Ponadto, nabywcy mogą dodatkowo zwiększyć bieżące korzyści, przeznaczając nieruchomość na wynajem, co powoduje znaczną przewagę tej formy inwestowania nad lokatami. Dodatkowym argumentem jest wciąż postępujący wzrost cen mieszkań - według danych opublikowanych przez NBP w największych polskich miastach – Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi i Poznaniu, za mieszkanie trzeba zapłacić średnio o 9% więcej, niż to miało miejsce w roku ubiegłym, zarówno w przypadku rynku wtórnego, jak i pierwotnego.

Nasze inwestycje są pozycjonowane w segmencie premium, więc 90% lokali jest kupowanych za gotówkę – mówi Bartłomiej Oset, wiceprezes zarządu NDI Development. Jedynie nieznaczna część transakcji wymaga od naszych klientów finansowania bankowego. W związku z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi lokat klienci nie odnoszą korzyści z lokowania kapitału na kontach bankowych. Inwestycja w nieruchomość w unikalnej lokalizacji, z dużym prawdopodobieństwem wygeneruje klientom większy wzrost wartości niż oprocentowanie lokat. Równocześnie należy mieć na uwadze, że wyjątkowo niskie stopy procentowe kredytów powodują, że część klientów inwestująca aktywnie swoje środki finansowe wybiera kredytowanie zakupu nieruchomości, wykorzystując własny kapitał na inne cele – dodaje.