Co determinuje ceny na rynku nieruchomości?

W ciągu ostatnich dwóch lat gospodarka w Polsce była kształtowana przez wiele niestandardowych, trudnych do przewidzenia czynników. Obecnie najważniejszymi są ograniczona podaż oraz konsekwencje wprowadzenia programu “Bezpieczny Kredyt 2%”.

Blisko 75 tysięcy wniosków

Rok 2023 przyniósł ze sobą wyraźne zmiany cen mieszkań w całym kraju. Największe pobudzenie było następstwem uruchomienia rządowego dofinansowania do kredytów  “Bezpieczny Kredyt 2%”. Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, już w ciągu pierwszych pięciu tygodni działania programu Polacy złożyli ok. 24 tys. wniosków. Z kolei według najnowszych informacji podawanych przez Związek Banków Polskich, na dzień 7 grudnia złożono 74 744 wnioski o taki kredyt i zawarto 48 185 umów. Prawdziwa eksplozja popytu ze strony klientów nastąpiła jednak jeszcze wcześniej, bowiem sama zapowiedź “Bezpiecznego Kredytu 2%”, podana do wiadomości publicznej pod koniec 2022 roku, sprawiła, że wiele osób natychmiastowo przyspieszyło decyzję o zakupie mieszkania, zdając sobie sprawę, że “taniej już nie będzie” - Początkowo, jeszcze przed wprowadzeniem programu przez banki, najbardziej aktywne na rynku były osoby posiadające gotówkę. Z rynku zaczęły znikać najbardziej atrakcyjne cenowo nieruchomości, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Szybkie znalezienie lokalu dawało bowiem możliwość zakupu po niższej cenie. Już wtedy ceny nieruchomości zaczęły wyraźnie rosnąć, a dziś obserwujemy utrzymanie tego trendu. Co więcej, nawet jeśli dostępność rządowego programu zostanie ograniczona lub całkowicie wstrzymana, to nie możemy oczekiwać, że wcześniej wywindowane ceny automatycznie zaczną spadać. Wręcz przeciwnie - prawdopodobnie utrzymają dotychczasowy pułap - mówi Patryk Komisarczyk z Reliance Polska.

Potrzeba zwiększenia podaży

W konsekwencji nagłego boomu na dotychczas relatywnie chłodnym rynku dość szybko pojawił się jednak problem - ograniczona podaż. Mieszkań było zbyt mało w stosunku do niezwykle dynamicznie rosnącego zainteresowania nimi. Z tego względu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań zaliczyła nagły skok. Portal RynekPierwotny.pl podał w tamtym czasie, że w Krakowie przekroczyła ona 15 tys. zł, a w Warszawie 16 tys. zł. W ciągu zaledwie roku nowe mieszkania w ofercie deweloperów w Krakowie podrożały na metrze średnio o prawie 30 proc., w Trójmieście o blisko 20 proc., a w Warszawie o 18 proc. By rynek się nie przegrzał, potrzebne było uelastycznienie podaży i z danych GUS wynika, że faktycznie się to dzieje. Jak czytamy w raporcie, w listopadzie br. rozpoczęto budowę 19 721 mieszkań. Jest to wzrost o 3,3 proc. w stosunku do września, a w relacji rok do roku wzrost wynosi aż 45,3 proc. Takie dane wskazują na rosnącą aktywność w sektorze budowlanym, co może mieć długofalowe, pozytywne konsekwencje dla całej gospodarki (Źródło danych GUS).

Przyszły rok z kolejnymi podwyżkami?

Wątpliwe, by przyszły rok przyniósł obniżki cen mieszkań. Z dużym prawdopodobieństwem będą one dalej rosły. Podczas debaty „Nastroje na rynku nieruchomości”, zorganizowanej w ramach X Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie, dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej przewidywał, że nominalny wzrost cen mieszkań w 2024 roku wyniesie 10-15 procent. Zdaniem obecnych na debacie ekspertów w przyszłym roku dalej będzie rósł również popyt na mieszkania, gdyż rynek nieruchomości odzwierciedla  zarówno sytuację na rynku pracy, jak i ogólną sytuację gospodarczą kraju. Według prognoz Polskiego Instytutu Ekonomicznego w przyszłym roku tempo wzrostu wynagrodzeń wyniesie natomiast 11,7 procent. - Ceny najbardziej popularnych mieszkań, czyli małych i średnich lokali w dobrym standardzie i korzystnej lokalizacji, będą rosnąć. W przypadku najbardziej dynamicznych rynków, takich jak np. Kraków, prognozy cen mieszkań mówią o wzrostach sięgających 15 proc. w ujęciu rok do roku i w mojej opinii nie są to wyliczenia przeszacowane - mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza i dodaje - Prognozy te wynikają z wielu czynników, takich jak rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości oraz ograniczoną dostępność gruntów budowlanych. Dynamiczny rynek, zwłaszcza w dużych miastach, doświadcza wzrostu gospodarczego i przyciąga nowych mieszkańców, co dodatkowo napędza popyt. Ponadto inwestycje w infrastrukturę, takie jak nowe drogi czy rozbudowa komunikacji publicznej, mogą zwiększać atrakcyjność określonych lokalizacji, wpływając pozytywnie na ceny nieruchomości. Jednakże istnieje również ryzyko przewartościowania rynku, szczególnie jeśli wzrost cen nie będzie zrównoważony wzrostem dochodów mieszkańców. Dlatego inwestorzy i kupujący powinni zachować ostrożność i monitorować uważnie rozwój sytuacji na rynku nieruchomości