Dziewięć lat ustawy deweloperskiej. Jak pod jej wpływem zmienił się rynek?

Firmy deweloperskie śrubują rekord w liczbie budowanych mieszkań, a Polacy chętnie je kupują już na wczesnym etapie budowy. Duża w tym zasługa ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską.

Ustawa deweloperska weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Tego dnia na pierwotnym rynku mieszkaniowym skończyła się deweloperska wolnoamerykanka.

– Początki rozwoju branży deweloperskiej obfitowały w mrożące krew w żyłach historie. Tysiące rodzin traciło oszczędności wskutek upadłości lub oszustwa deweloperów. Nierzadko ich pechowi klienci zostawali z długiem w postaci kredytu hipotecznego, który musieli potem spłacać – wspomina ekspert GetHome.pl Marek Wielgo.

Kupno nieistniejącego mieszkania mniej ryzykowne

I dodaje, że ustawa deweloperska ucywilizowała rynek. O pokrzywdzonych klientach firm deweloperskich słychać rzadko, a i to głównie w mediach lokalnych. Obecnie wpłaty nabywców mieszkań trafiają nie bezpośrednio na konto dewelopera, a na utworzony przez niego w banku mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. Co się dalej dzieje z tymi pieniędzmi?

– Deweloperzy oferują swoim klientom na ogół rachunek otwarty, z którego mogą brać ich wpłaty w miarę postępu robót – wyjaśnia Marek Wielgo.

Zwraca uwagę, że gdyby firmie podwinęła się noga, jej klienci nie stracą wszystkiego, bo dzięki ustawie deweloperskiej są uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Na szczęście od 2012 r. na palcach rąk można policzyć bankructwa deweloperów, których inwestycje były objęte wymogami ustawy deweloperskiej.

W Warszawie kupowane najchętniej są dziury w ziemi 

– Polacy nie mają więc oporów przed zakupem mieszkania na wczesnym etapie budowy. Przy czym najczęściej na zakup tzw. dziury w ziemi decydują się klienci warszawskich firm deweloperskich – komentuje ekspert GetHome.pl. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie oferta deweloperów jest największa. Jednak tylko co trzecie mieszkanie ma termin oddania do użytkowania krótszy niż rok, a gotowych jest jak na lekarstwo.

[WYKRES - patrz inf. prasowa]

Wygląda na to, że mniejszą skłonność do podejmowania ryzyka zakupu mieszkania, które można obejrzeć jedynie w folderze reklamowym, wykazują klienci łódzkich i wrocławskich firm deweloperskich.

Rzecz w tym, że dla wielu nabywców liczy się przede wszystkim możliwość wyboru. Ponadto pierwsi mogą też liczyć na atrakcyjną cenę, bo żeby dostać w banku kredyt, deweloper musi się wykazać określoną przedsprzedażą. Najwięcej jest jednak takich, którzy wstrzymują się z zakupem mieszkania do czasu aż budowa jest zaawansowana. Niestety, płacą oni wyższą cenę.

[WYKRES - patrz inf. prasowa]

W końcówce budowy pozostają lokale o większym metrażu lub z kiepskim rozkładem. Cena metra kwadratowego takich mieszkań jest zwykle niższa. Deweloper może ją dodatkowo obniżyć, jeśli zależy mu na zamknięciu danego projektu i uniknięciu kosztów utrzymania niesprzedanych mieszkań.

Czy bez ustawy deweloperskiej rynek rozwijałby się tak szybko?

– W 2012 r. deweloperzy przyjęli ustawę deweloperską z mieszanymi uczuciami. Byli nawet tacy, którzy nazywali ją bublem prawnym. Dziś trudno byłoby sobie wyobrazić funkcjonowania rynku bez tej ustawy – uważa Marek Wielgo. I dodaje, że oddzieliła ona ziarna od plew. Innymi słowy, mogły szybciej rozwijać się profesjonalne firmy. Widać to po wynikach branży, która z każdym rokiem śrubuje rekord w liczbie budowanych mieszkań.

[WYKRES - patrz inf. prasowa]

Jednak dotychczasowy okres funkcjonowania ustawy deweloperskiej przypadał na okres dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Rząd uznał, że prędzej czy później dobra passa się skończy. Przygotował więc rozwiązania, które mają zapewnić 100% bezpieczeństwa wszystkim kupującym mieszkania i domy na etapie budowy. 20 kwietnia 2021 r. Sejm uchwalił stosowną ustawę, która po roku od jej opublikowania w Dzienniku Ustaw zastąpi dotychczasową ustawę deweloperską. Nowością jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który zabezpieczy interesy nabywców budowanych mieszkań w przypadku bankructwa dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Składkę do DFG będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Dla tego pierwszego ustawa zakłada maksymalnie 2% stawkę. Zdaniem deweloperów to stanowczo za dużo, i że w zupełności wystarczyłaby składka 0,5-0,3%. Pamiętajmy jednak, że o jej wysokości zdecyduje w rozporządzeniu minister rozwoju, pracy i technologii. – Liczę, że uwzględni on postulat deweloperów. Istnieje bowiem ryzyko, że wielu zrekompensowałoby sobie ten wydatek podnosząc ceny mieszkań – ocenia ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.