Mikrokawalerki: problem rzeczywisty czy fikcyjny?

Tak zwane mikrokawalerki wzbudzają już od kilku lat spore emocje. Jednak pod tym pojęciem mogą być rozumiane różne mieszkania. Czasem mikrokawalerkami są nazywane lokale o (de facto) mieszkalnej funkcji i powierzchni poniżej 25 metrów kwadratowych, które sprzedaje się jako lokale użytkowe w celu ominięcia limitu metrażowego dotyczącego nowych mieszkań (min. 25 mkw. powierzchni użytkowej). Warto jednak pamiętać, że w starszym budownictwie też dość często można znaleźć mieszkania liczące sobie poniżej 25 mkw. Mogą one być nadal sprzedawane i wynajmowane, ponieważ nie obejmują ich wprowadzone później limity minimalnej powierzchni. Jak widać, temat najmniejszych mieszkań jest złożony, więc warto do niego podejść bez niepotrzebnych emocji. Tym bardziej, że najmniejsze lokale mieszkalne o powierzchni do 25 mkw. nieprędko znikną z krajowego zasobu.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Od kwietnia 2024 r. zaczną obowiązywać zmiany w warunkach technicznych dla budynków, które ograniczą budowę nowych mikrokawalerek. Jednak całkowite wyeliminowanie takich lokali z rynku może być trudne. Pamiętajmy też o pozwoleniach uzyskanych na podstawie starszych przepisów.
• Starsze mikrokawalerki dostępne na rynku często pochodzą z czasów PRL, II Rzeczypospolitej, a nawet zaborów. Obecne przepisy dotyczące minimalnego metrażu mieszkań nie obejmują takich lokali. Podobna zasada dotyczyła nieco starszych limitów metrażu wprowadzonych w 1994 r. oraz 2002 r.
• Najmniejsze mieszkania nie znikną z rynku w najbliższym czasie - między innymi ze względu na konieczność konstytucyjnej ochrony prawa własności.

Poniżej prezentujemy więcej informacji na ciekawy i jednocześnie kontrowersyjny temat, jakim z pewnością są mikrokawalerki.

Tegoroczne przepisy nie będą do końca skuteczne?

W temacie mikrokawalerek, na pewno warto zwrócić uwagę, że od 1 kwietnia 2024 r. zaczną obowiązywać zmiany dotyczące warunków technicznych budynków. Chodzi o nowelizację Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ten akt prawny w nowym brzmieniu będzie między innymi ustalał limit minimalnej powierzchni lokalu użytkowego w budynku jako 25 mkw. „Ograniczenie identyczne jak dla mieszkań ma zapobiec dalszej budowie małych lokali formalnie użytkowych, ale de facto przeznaczonych pod mieszkaniowy wynajem” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Limit powierzchni użytkowej na poziomie 25 mkw. nie będzie dotyczył lokali użytkowych usytuowanych na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadających bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Poza tym nowym ograniczeniem nie będą objęte budynki z pozwoleniem wydanym przed 1 kwietnia 2024 r. oraz budynki jednorodzinne z lokalem użytkowym i budynki zamieszkania zbiorowego. „Czas pokaże, czy ten ostatni wyjątek nie będzie służył inwestorom do obchodzenia przepisów” - twierdzi Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Ograniczenia metrażowe lokali nie działają wstecz …

Powyższe informacje potwierdzają, że ustawodawca po raz kolejny, zgodnie z zasadami logiki i poprawnej legislacji zastosował ograniczenia wielkości lokali tylko do nowych inwestycji. Takie samo rozwiązanie wybrano, gdy w 2002 r. było wydawane obecne rozporządzenie o warunkach technicznych budynków. Warto przypomnieć, że do stycznia 2018 r. był w tym akcie prawnym przepis regulujący minimalną wielkość pokoju (16 mkw.) oraz szerokości pomieszczeń. W efekcie nowe mieszkania tak czy inaczej musiały liczyć sobie przynajmniej 24 mkw. - 25 mkw. Podobnie skonstruowany minimalny limit metrażu znajdował się w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. „Autorzy przepisów z 1994 r. także wprowadzili ograniczenia metrażu tylko dla nowych inwestycji” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.  

Wyniki niedawnej analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego sugerują, że wiele mikrokawalerek to właśnie starsze lokale. Przykładem może być rekordowo wysoki udział takich mikrolokali w całej ofercie wynajmu mieszkań z Łodzi (zbadany niedawno przez PIE). Mówimy o mieście, gdzie deweloperzy zaczęli bardziej intensywnie działać dopiero od połowy minionej dekady. Rodzime mikrokawalerki znajdziemy na przykład w kamienicach, blokach z lat 60. oraz blokach wielkopłytowych. „Rok 1974 przyniósł wprawdzie nowe, bardziej wygodne normatywy metrażowe ustalające minimalną powierzchnię kawalerki jako 25 mkw., ale ogłoszenia dotyczące lokali z kolejnych lat potwierdzają, że te wytyczne nie zawsze były przestrzegane” - zwraca uwagę Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Małe metraże nie są jedynym problemem na rynku

Wydaje się, że ze względu na konieczność uszanowania prawa własności, ewentualny zakaz wynajmu takich mikrolokali nie zostanie wprowadzony. Jednocześnie warto zwrócić uwagę, że aktualne warunki techniczne obejmują starsze lokale oraz budynki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, wymiaru schodów i oświetlenia awaryjnego - pod warunkiem, iż budynek jest użytkowany oraz występuje zagrożenie dla życia ludzi (zobacz: M. Bursztynowicz, M. Sługocka [w:] M. Bursztynowicz, M. Sługocka, Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz, Warszawa 2022, § 330). Jeśli chodzi o kwestie techniczne, to pamiętajmy, że mały metraż nie jest jedynym problemem widocznym na rynku najmu. „Warto też przypominać o kwestiach związanych np. z wysoką energochłonnością starszych budynków. To temat, który wzbudza mniejsze zainteresowanie niż mikrokawalerki” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.  

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.