Polski rynek magazynowy w I kw. 2021 r. - koniec spowolnienia w podaży

Kondycja polskiego rynku nieruchomości magazynowych pozostaje na wysokim poziomie. Sektor jest nadal atrakcyjny w oczach inwestorów, a napędzająca go hossa w segmencie e-commerce ma bezpośrednie przełożenie na wysokie wskaźniki popytu. Aktywność najemców w I kw. 2021 była o 59% wyższa w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku (1,6 mln mkw.). Ponadto nowe źródła finansowana, a także większa pewność deweloperów skutkowały wzrostem powierzchni w budowie, która na zakończenie marca br. wyniosła 2,3 mln mkw. (+11% r/r). Firma AXI IMMO prezentuje najnowszy raport „Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2021 r.”.

Po spektakularnym i historycznym rezultacie uzyskanym w 2020 r. na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym (2,6 mld EUR), pierwszy kwartał 2021 r. przebiegł w równie dobrych nastrojach, uzyskując 425 mln EUR. Wynik ten stanowi ponad 30% kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne nad Wisłą i jest przede wszystkim efektem transakcji z rynku pierwotnego, czyli nabyciu nieruchomości planowanych lub będących na etapie budowy. Tylko jedna sprzedaż dotyczyła rynku wtórnego. Była to transakcja zakupu budynku BTS Castorama w Strykowie (101 500 mkw.) za ok. 65,5 mln EUR  przez Savills Investment Management.

- Sektor logistyczny utrzymał ubiegłoroczne wyniki na rynku inwestycyjnym. Niemniej duża liczba transakcji w modelu forward funding jest oznaką braku wystarczającej liczby produktu inwestycyjnego w sektorze. Już w ubiegłym roku sygnalizowaliśmy, że sytuacja ta może być pewnego rodzaju wyzwaniem ograniczającym obrót nieruchomościami przemysłowymi. Niedobór ten w połączeniu z wysokim popytem na rynku najmu skutkuje dalszą kompresją stóp procentowych. Dynamiczny rozwój sektora e-commerce, a także spodziewana większa regionalizacja czy skrócenie łańcuchów dostaw powoduje, że segment logistyczny i produkcyjny jest dla wielu inwestorów bezpieczną przystanią do alokowania kapitału – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Na zakończenie I kw. 2021 r. całkowita aktywność najemców na rynku powierzchni magazynowych wyniosła 1,6 mln mkw. (+59% r/r i +3% kw./kw.). Popyt napędza hossa w sektorze e-commerce, która bezpośrednio wpływa na liczbę zawieranych umów przez firmy z branży logistycznej. Przejawem tego trendu może być rozwój firmy InPost w całym kraju, również na mniejszych rynkach magazynowych. Kurierski gigant planuje otworzyć swoje centra dystrybucyjne m.in. w Kaliszu, Koszalinie, Siedlcach czy Wałbrzychu. Wśród trzech największych transakcji znalazły się umowa najmu 109 000 mkw. podpisana przez firmę kurierską w Panattoni BTS Poznań, 53 700 mkw. podpisane przez Auchan w GLP Lędziny, a także 50 000 mkw. przez niemieckiego operatora e-commerce, który wprowadzi się do SEGRO LP Poznań w Gołuskach.

- Co ciekawe to poznański rynek magazynowy okazał się najgorętszym w I kw. 2021 r. Najemcy wynajęli tam łącznie ponad 426 000 mkw. w ramach małych i średnich umów, a także kilku mega transakcji. To również najlepszy w historii wynik dla tego regionu, który stanowi aż 20% całkowitych zasobów przemysłowych Poznania. Natomiast w kontekście całej Polski widzimy posuwający się trend rozwoju sektora e-commerce, który wpływa bezpośrednio na branżę logistyczną – mówi Anna Głowacz, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

W pierwszych trzech miesiącach 2021 roku aktywność deweloperów wyniosła 710 000 mkw. (+48% r/r), co pozwoliło na zwiększenie całkowitych zasobów na polskim rynku magazynowym do 21,2 mln mkw. (+12% r/r). Wśród największych oddanych w tym okresie inwestycji znalazły się m.in. Prologis Janki – BTS Euronet (73 400 mkw.), Panattoni Park Gdańsk Airport (71 600 mkw. w dwóch budynkach), Panattoni BTS OTCF Czeladź (67 000 mkw.), 7R Beskid Park II (54 400 mkw., jeden budynek BTS & multi tenant) i Hillwood Piekary Śląskie (42 500 mkw.). Po uwzględnieniu nowej podaży największym logistycznym rynkiem pozostaje Warszawa (ponad 4,88 mln mkw.) przed Górnym Śląskiem (3,7 mln mkw.) i Polską Centralną (3,3 mln mkw.). Największe wzrosty w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej zanotowano w regionach Trójmiasta, do poziomu 901 000 mkw. (+21% r/r), Dolnego Śląska, do 2,6 mln (18% r/r) i Małopolski do 558 000 mkw. (17% r/r).

Według analityków firmy AXI IMMO w I kw. 2021 r. mogliśmy zaobserwować kolejne oznaki odwilży w nowej podaży. Złożyły się na nie zmiana polityki kredytowania przez banki, rozpowszechnienie się nowych kanałów finansowania jak np. forward funding czy silny popyt ułatwiający deweloperom start nowych inwestycji. Na koniec marca w budowie znajdowało się 2,3 mln mkw. (+11% r/r i +23% kw./kw.), przy czym najwięcej w Warszawie (415 000 mkw.), Polsce Centralnej (385 000 mkw.), Poznaniu (308 000 mkw.), Polsce Zachodniej (302 000 mkw.) i Górnym Śląsku (276 000 mkw.). Największymi projektami pozostającymi w budowie są dwa obiekty Panattoni. Pierwszym jest obiekt BTS dla firmy Amazon w Świebodzinie na 203 500 mkw., a drugim również szyty na miarę magazyn dla firmy Media Markt w ramach łódzkiego kompleksu CEL HUB o powierzchni 158 000 mkw. Podium domyka BTS w Strykowie dla poufnego najemcy przygotowywany przez Hillwood (73 000 mkw.).

- Spodziewamy się, że obecnie wciąż niski udział projektów spekulacyjnych wynoszący zaledwie 26% w kolejnych kwartałach będzie powoli rósł. Potwierdzeniem tej tezy jest sytuacja na Dolnym Śląsku, gdzie odsetek powierzchni budowanej spekulacyjnie wyniósł ponad 60% - dodaje Anna Głowacz.

Silny popyt wraz z utrzymującym się niskim poziomem powierzchni budowanej spekulacyjnie skutkował wysoką absorpcją dostępnych zasobów. Sytuacja wpływa na kontynuację trendu spadkowego we wskaźniku pustostanów, który na koniec I kw. 2021 wyniósł 6,4% (-1,4 p. proc. r/r). W analizowanym okresie najwyższy współczynnik wolnej powierzchni zanotowano na Górnym Śląsku (10,6%) i w warszawskiej strefie II (8,5%), z kolei najniższy w warszawskiej strefie III (0,6%), Polsce Wschodniej (1,2%) i Polsce Zachodniej (1,3%).

Niski poziom pustostanów nie wpłynął znacząco na zmianę w wysokości stawek czynszów. Niewielki wzrost widoczny jest w stawkach bazowych nowo budowanych projektów w lokalizacjach o najsilniejszych fundamentach rynkowych. Średnie stawki w projektach typu big box wahają się w przedziale pomiędzy 3,3 - 3,6 EUR/mkw. na głównych rynkach. Wyjściowy czynsz za najlepsze projekty miejskie w nieruchomościach typu last mile i SBU zaczynają się od 3,9 EUR/mkw., przy czym tu tradycyjnie Warszawa pozostaje najdroższą lokalizacją ze stawkami powyżej 5 EUR/mkw.  W najbliższym czasie można spodziewać się wzrostu stawek ofertowych w nowo powstających projektach, ze względu na skokowe wzrosty cen surowców, które mają bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych.

- Nowe źródła finansowania, a także silny popyt zachęca deweloperów do zwiększenia swojej aktywności w zakresie dostarczania nowej powierzchni magazynowej w kolejnych kwartałach 2021 r. Większa równowaga pomiędzy popytem a podażą przynieść nieco wolniejszy spadek pustostanów, a w dalszej perspektywie wpłynie na wzrost średnich stawek czynszów. Natomiast w zakresie rynku inwestycyjnego spodziewamy się wysokiego zainteresowania polskim rynkiem nieruchomości magazynowych przy dalszej kompresji stóp kapitalizacji spowodowanej niedoborem wysokiej klasy obiektów magazynowych na sprzedaż – dodaje Renata Osiecka.