Projekty magazynowe na własność - odpowiedź na nową podaż w czasie post COVID-19

Pandemia COVID-19 spowodowała niemały chaos na światowych rynkach. Ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, rynek powierzchni magazynowych niejako najłagodniej przetrwał ten trudny czas i po korektach pozwala na nowe planowanie inwestycji. Zmieniona struktura finansowania projektów może spowodować ewolucję w nowej podaży, zwiększając zainteresowanie projektami budowanymi w formule BTO (build to own) i BTS (build to suit) przy redukcji obiektów powstających typowo spekulacyjnie. 

Projekty BTO (build to own) nie są nowością na rynku, ale stanowią alternatywę dla klientów zainteresowanych dedykowaną inwestycją, nie koniecznie w popularnej lokalizacji logistycznej. Obiekty te to inwestycje budowane dla klienta na własność. Deweloper pełni funkcję wykonawczą, ale jego odpowiedzialność za projekt jest szersza niż w przypadku generalnego wykonawcy. Odpowiada za pełen proces deweloperski od planowania, poprzez procedury administracyjne, po oddanie obiektu gotowego do użytkowania.

Zaostrzająca się polityka banków w kwestii finansowania nowych projektów deweloperskich może wpłynąć na strukturę podaży na rynku magazynowym. Dotychczas 20-30% próg wkładu własnego pozwalał na pozytywne rozpatrzenie wniosku i rozpoczęcie inwestycji. W ten sposób powstawało wiele obiektów typowo spekulacyjnych, które w bardzo szybkim tempie były komercjalizowane. Doświadczenie deweloperów pozwalało zakładać, że w określonym regionie może w przyszłości powstać zapotrzebowanie na konkretny typ magazynu. Dlatego banki częściej decydowały się udzielić kredytu, gdyż spodziewały się, że inwestycja jeszcze przed zakończeniem budowy zostanie w pełni skomercjalizowana i będą mogły odzyskać zalokowane środki.

Obecnie próg wynosi ponad 50% wkładu własnego, co będzie jedną z przyczyn ograniczenia inwestycji spekulacyjnych, na rzecz obiektów BTS, w której zabezpieczenie najmu jest w 100%. Jednak klienci, czyli przyszli właściciele magazynów stoją przed decyzją - jaka forma inwestycji będzie lepsza w perspektywie następnych 10 lat? Obiekt szyty na miarę (BTS, build to suit) czy obiekt przygotowany na wyłączność i na własność (BTO, build to own)?

Oba warianty posiadają wiele zalet i są inwestycjami typowo przygotowanymi pod dedykowane zapotrzebowanie Klienta. Inwestycje BTO mogą powstać na gruncie zaproponowanym przez dewelopera, na gruncie własnym firmy lub wybranym w ramach zasad spełniających warunki terenu w ramach specjalnej strefy ekonomicznej. Inwestycje BTS poza wcześniej wymienionymi mogą też powstawać w ramach już istniejących czy planowanych parków logistyczno-produkcyjnych na gruntach należących  do dewelopera.

Stąd zdarza się, że  inwestycje BTO powstają w mniej oczywistych lokalizacjach poza głównymi rynkami logistycznymi. Celem klientów jest zapewnienie dostępu do wykwalifikowanych pracowników, oferując im relatywnie krótki i prosty dojazd do jego obiektu. Różnicą jest także to gdzie uiszczana jest opłata. Co oczywiste, stawiając na obiekt własny nie musimy płacić czynszu, firmę interesują wyłącznie koszty związane z eksploatacją. To właściciel decyduje jak zarządzany jest obiekt i dba o jego modernizację. Jeśli też jest to budowa na gruncie firmy, może od razu łatwiej też zabezpieczyć sobie teren pod przyszłą ekspansję. Natomiast w formule BTS możemy skorzystać z opcji leasingowania takiego obiektu, który będzie pewnego rodzaju poduszką finansową i może być bardziej elastycznym rozwiązaniem. Zazwyczaj wiąże się to również z dłuższą umową najmu na okres 10-15 lat.

- Historia rynku powierzchni magazynowych w Polsce pokazuje, że rok do roku transakcje BTS stanowią ok. 20-30 % całkowitego popytu, co więcej na koniec I kw. 2020 r. 36% najemców zdecydowało się na taką formę najmu. Rozwiązania BTS nie mają ograniczeń, dlatego mogą z niej skorzystać operatorzy logistyczni, branże spożywcza i FMCG, odzieżowa czy produkcja. Doświadczenie deweloperów aktywnych na polskim rynku kwalifikuje ich do realizacji niemal każdej najbardziej skomplikowanej inwestycji. My, oprócz współpracy z dużymi międzynarodowymi podmiotami, inwestujemy również w kontakty z mniejszymi lokalnymi deweloperami, którzy są również w stanie dostarczyć wysokiej klasy powierzchnię magazynową w mniej popularnych lokalizacjach na logistycznej mapie Polski – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w AXI IMMO.

- Spodziewamy się, że w obecnym czasie może wzrosnąć zainteresowanie inwestycjami w formule BTO. Klienci jako właściciele magazynów będą mieli większą swobodę w decydowaniu na jaki wariant inwestycji zdecydować się w nowych warunkach rynkowych. Co więcej przez zgromadzenie własnego kapitału nie muszą ubiegać się o kredytowanie całości inwestycji lub jej części. Budowa obiektu w formule BTO nie zamyka drogi do najmu, gdyż w momencie zmiany strategii firma może zdecydować się na sprzedaż obiektu w formule sale and leaseback, czyli sprzedaż i leasingu zwrotnego, który pozwala właścicielowi sprzedać obiekt instytucji finansowej, a następnie stać się najemcą tego samego obiektu. Jest to rozwiązanie, które pozwala na uwolnienie środków i ich reinwestycję w inne obszary funkcjonowania organizacji – mówi Marek Kosielski, Dyrektor działu BTS w AXI IMMO.

Wyspecjalizowane agencje doradcze z pewności pomogą w bardziej komfortowym przebiegu całej inwestycji i wskażą gdzie klient może liczyć na ewentualne korzyści finansowe, w tym przejmą na siebie obowiązek przejścia przez procedury administracyjne np. uzyskania odpowiednich zezwoleń, opinii środowiskowych czy przekształceń. Dodatkowo w ramach umowy ich zadaniem będzie nadzorowanie każdego z etapów, w tym projektowania samego obiektu i przestrzeni wokół niego czy jednego z najistotniejszych czyli decyzji o wyborze firmy, która zbuduje magazyn. Klient w przetargu wybierze pomiędzy ofertą dewelopera, który przejmie obowiązek kompleksowego zarządzenia projektem budowy, negocjacjami z firmami dostarczającymi media czy skoordynowaniem pracy generalnego wykonawcy lub zadecyduje jedynie o wyborze generalnego wykonawcy. Wybór dewelopera może okazać się lepszym rozwiązaniem ze względu na doświadczenie i niższe marże na materiałach budowlanych przy stałej współpracy z podwykonawcami. Ponadto agencja doradcza zapewni kontrolę budżetu i harmonogramu budowy, będzie ją nadzorować i odpowiednio zarządzi całym projektem inwestycyjnym.

Słowa kluczowe: BTO, build-to-own, BTS, build-to-suit, sale & leaseback