Singiel na rynku nieruchomości

Najpewniej niemal każdy singiel i singielka marzy o własnym lokum. Niestety, w ubiegłym roku tylko nieliczni mogli sobie pozwolić na zakup choćby skromnej kawalerki. Czy podobnie będzie i w tym roku? 

Singlami i singielkami są na ogół ludzie młodzi. Dla znacznej części z nich zakup mieszkania, a nawet najem na zasadach rynkowych, jest poza zasięgiem finansowym. Świadczy o tym bardzo wysoki odsetek „gniazdowników”, jak nazywani są młodzi dorośli w wieku od 25 do 34 lat, którzy mimo ukończenia studiów i znalezienia pracy wciąż mieszkają pod jednym dachem z rodzicami.

Według najnowszych danych Eurostatu, w 2021 r. odsetek „gniazdowników” wahał się w państwach członkowskich UE od mniej niż 10% w Danii, Finlandii i Szwecji do ponad 50% w Grecji, Chorwacji, Włoszech i Portugalii. W naszym kraju wskaźnik wynosił blisko 49%, a od 2005 r. wzrósł o ponad 12 pkt proc.!

–  O ile np. we Włoszech wysoki poziom „gniazdownictwa” jest determinowany przez uwarunkowania kulturowe. To u nas problemem jest niepewna sytuacja młodych na rynku pracy oraz wysokie w porównaniu do zarobków ceny zakupu i najmu mieszkań – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo.

[WYKRES NR 1]

Zwraca uwagę, że rok 2019 przyniósł niewielką poprawę sytuacji. Odsetek „gniazdowników„ spadł bowiem do poziomu niespełna 44%. Mogło to być efektem wzrostu dostępności mieszkań za sprawą tanich kredytów.

Niestety, w kolejnych latach było już tylko coraz gorzej. Szczególnie rok 2021 zostanie zapamiętany na rynku mieszkaniowym głównie z powodu lawinowo rosnących cen mieszkań. W dodatku drastycznie skurczyła się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców nowych lokali. Było to skutkiem podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej oraz rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która nakazała bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc.

Z raportu przygotowanego przez ekspertów Metrohouse, Credipass i RynekPierwotny.pl wynika, że np. singiel lub singielka, mający umowę o pracę na czas nieokreślony i zarabiający na rękę 5 tys. zł, mogli liczyć w trzecim kwartale 2021 r. na ok. 485 tys. zł kredytu na 30 lat, który pokrywałby 80% ceny mieszkania. W pierwszym kwartale 2022 r., czyli po sześciu podwyżkach stóp procentowych, ta kwota stopniała do 291 tys. zł. Minęło kolejne pół roku i zdolność kredytowa singla i singielki wyniosła już tylko 240 tys. zł, co było skutkiem kolejnych podwyżek stóp i wspomnianej rekomendacji KNF.

[WYKRES NR 2]

– Tymczasem ceny mieszkań cały czas szły w górę. W efekcie dramatycznie skurczyła się oferta takich, które singiel i singielka mogliby kupić posiłkując się kredytem – mówi ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że jeszcze we wrześniu 2021 r., czyli przed podwyżkami stóp procentowych, singiel lub singielka dysponująca kwotą ok. 606 tys. zł (20% wkład własny plus kredyt) mogła przebierać (w największych miastach) w setkach, a nawet i tysiącach ofert kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Rok później możliwości finansowe takich osób – 300 tys. zł – dawały im niewielki wybór. W Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu kawalerki w tej cenie można było policzyć na palcach rąk.

[WYKRES NR 3]

Czy rok 2023 przyniesie poprawę sytuacji młodych nabywców mieszkań za kredyt? Od września 2022 r. Rada Polityki Pieniężnej nie podniosła już stóp procentowych. W efekcie zaczęła jednak spadać stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Dzięki temu minimalnie poprawiła się zdolność kredytowa. Nasz przykładowy singiel i singielka dysponująca wymaganym przez banki wkładem własnym mogliby obecnie pożyczyć 254 tys. zł. Nic to jednak nie zmieniło, jeśli chodzi o liczbę mieszkań dostępnych za kwotę do 318 tys. zł (kredyt z wkładem).  W największych miastach, czyli tam, gdzie popyt na mieszkania jest największy, oferta nowych mieszkań skurczyła się jeszcze bardziej, co widać na przykładzie Łodzi i Warszawy.

Kwota kredytu wzrośnie nawet o 20% (do ok. 305 tys. zł), jeśli banki obniżą z 5% do 2,5% tzw. bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp procentowych. Komisja Nadzoru Finansowego dała właśnie bankom zielone światło w tej sprawie. Warto zwrócić jednak uwagę, że ta decyzja nie rozwiązuje problemu niskiej zdolności kredytowej. Na jej radykalną poprawę single i singielki będą musieli poczekać prawdopodobnie jeszcze co najmniej kilkanaście miesięcy. Niewykluczone, że stanie się tak jeszcze w tym roku, jeśli rząd uruchomi zapowiadane kredyty mieszkaniowe o stałej stopie procentowej na 2%.

Marek Wielgo, eskpert portalu RynekPierwotny.pl/GetHome.pl