W 2022 r. deweloperzy rozpoczęli o 1/3 mniej mieszkań

2022 rok pod względem sprzedażowym był to okres gwałtownego przesilenia koniunktury, po historycznych rekordach z roku poprzedniego. Nie może zatem dziwić, że i statystyki inwestycyjne w ub. roku uległy adekwatnemu załamaniu.

Inwestycje rozpoczęte z sygnałem załamania

Pierwszą i najważniejszą, z punktu widzenia bieżącej koniunktury kategorią gusowskich statystyk, są dane dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto. W roku 2022 licząc ogółem, ruszyła budowa nieco ponad 200 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, co oznacza regres w relacji rdr aż o 28 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę zaledwie 115 tys. lokali, co daje wynik gorszy rok do roku o prawie jedną trzecią.

Tak ostre hamowanie rocznych statystyk nowych budów było naturalną reakcją przedsiębiorców na załamanie rzędu blisko 40 proc. rdr kontraktacji nowych lokali po serii podwyżek stóp procentowych, w rezultacie których nastąpiło niewidziane od lat tąpnięcie popytu na kredyty mieszkaniowe. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl tego typu reakcja jest naturalnym odruchem deweloperów dążących do zrównoważenia rynku, które wydaje się wciąż nie do końca osiągnięte. Tym samym poszukiwanie dna przedmiotowych danych zapewne potrwa jeszcze w pierwszych miesiącach nowego roku.

[WYKRES NR 1]

Pytanie jednak, na jakim poziomie owo dno może się znajdować. Ogółem statystyki GUS nowych inwestycji mieszkaniowych cofnęły się w ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy do poziomu z roku 2017. Z kolei PZFD prognozuje spadek wolumenu nowych budów mieszkań deweloperskich do poziomu zaledwie 70-80 tys. lokali w roku bieżącym, co oznaczałoby zejście do poziomów z roku 2014. Niestety, ale tego typu scenariusz wydaje się bardzo prawdopodobny, zwłaszcza jeśli założymy dalszy, realny spadek sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w roku bieżącym, nawet o mniejszej od dotychczasowej dynamice.

Odwrót także w pozwoleniach na budowę

Nieco mniej pesymistycznie prezentuje się sytuacja w kwestii pozyskanych w roku ubiegłym nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W tym przypadku ogólnie ich całoroczny wolumen wyniósł ponad 297 tys., co oznacza spadek względem 2021 r. o niespełna 13 proc. Z kolei deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby liczbę 203 tys. takich decyzji administracyjnych, zanotowali znacznie mniejszy regres rzędu 5 proc.

Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Czyżby zatem optymizm branży deweloperskiej, w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki, w dłuższym terminie nieprzerwanie pozostawał na względnie wysokim poziomie? Niestety, raczej niekoniecznie.

Po pierwsze, procedura uzyskania tego typu dokumentu jest dość czasochłonna, więc dane reagują z opóźnieniem, a poza tym nie jest zobowiązująca, czyli nader wysoki wolumen pozwoleń w okresie spowolnienia o niczym nie przesądza. W kolejnych miesiącach ich statystyki powinny więc kontynuować umiarkowany trend spadkowy. Potwierdzają to dane grudniowe słabsze rdr aż o 40 proc., czyli znacznie więcej niż spadek za pełne 12 miesięcy 2022 r.

[WYKRES NR 2]

Mieszkania oddane wciąż na rosnącej fali

W 2022 roku GUS doliczył się prawie 239 tys. lokali ukończonych i przekazanych do użytkowania, czyli 1,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Tym samym były one jedynym aspektem działalności inwestorów, w ramach którego udało się w minionym roku utrzymać rosnącą rok do roku dynamikę. Jednak ta kategoria danych stanowiąc pokłosie stanu koniunktury sprzed około 2 lat, nie odzwierciedla jej bieżącej kondycji. Jest niemal przesądzone, że tu także coraz bardziej słabnącą tendencję wzrostową będzie wypierać stabilizacja, co pokazały dane grudniowe, zanim w dalszej perspektywie nastąpi nieuchronny regres. 

Perspektywy roku bieżącego bez optymistycznych akcentów

Ubiegły rok okazał się okresem gwałtownego przesilenia koniunktury sprzedażowej mieszkań deweloperskich, które nieuchronnie pociągnęło za sobą główne rynkowe statystyki inwestycyjne z mieszkaniami rozpoczętymi na czele. Ponad 30-procentowy regres danych budów nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem mówi sam za siebie, a co gorsza niewiele przemawia za tym, by był to koniec tendencji spadkowej. Ta ostatnia w poszukiwaniu dna może potrwać jeszcze przez kilka miesięcy bieżącego roku.    

Niestety prowadzi to do sytuacji topniejącej oferty deweloperskiej rynku pierwotnego. Już w perspektywie dwuletniej popyt powinien zacząć odbijać od dna w efekcie poprawy sytuacji gospodarczej, wzrostu płac i spadku stóp procentowych. Tymczasem powrót nierównowagi popytowo-podażowej skomplikuje sytuację rynkową, znacznie pogorszy możliwości wyboru oraz przywróci trend windowania stawek do wartości dwucyfrowych w skali roku.

JAROSŁAW JĘDRZYŃSKI, ekspert portalu RynekPierwotny.pl