Wysoki popyt w czasie luki podażowej

2022 był dobrym, mocnym rokiem na rynku powierzchni biurowych w Polsce. Po okresie bessy nadszedł czas długo oczekiwanej hossy w popycie. Firmy przystosowały się do nowych warunków pracy, a w wyniku luzowania ograniczeń związanych z pandemią Covid-19 rozpoczęły kampanię zachęcającą do powrotu do biur. Z drugiej strony w najbliższych kwartałach zarówno w Warszawie, jak i na regionalnych rynkach biurowych będziemy obserwować niższą aktywność deweloperską, która powinna potrwać do 2024 r. AXI IMMO podsumowuje 2022 r. na polskim rynku biurowym.

Czwarty kwartał 2022 r. pod względem nowej podaży na polskim rynku biurowym był podobny do poprzednich. Po raz kolejny aktywność deweloperów była wyraźnie wyższa w miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin) gdzie w okresie od października do grudnia 2022 r. oddano łącznie 73,800 mkw., przy dość skromnym wyniku dla samej Warszawy wynoszącym jedynie 8,700 mkw. Największymi oddanymi projektami w IV kw. 2022 r. były te zlokalizowane w Krakowie tj. Brain Park A i Brain Park B (Echo Investment, 13,900 mkw. i 17,100 mkw.) oraz kolejne fazy kompleksu biurowego Fabryczna Office Park – budynek B4 (Inter-Bud, 12,200 mkw.). W Warszawie z kolei do użytku została oddana jedna inwestycja DPD HQ. W całym 2022 r. na polski rynek biurowy dostarczono łącznie 642,600 mkw. (+16,5% r/r) z podziałem 405,800 mkw. (+79,3% r/r) na rynkach regionalnych i 236,800 mkw. (-27,1% r/r) w stolicy. Tym samym na koniec 2022 r. całkowite zasoby sektora wyniosły ponad 12,7 mln mkw. (+4,24% r/r), z podziałem 6,26 mln mkw. w Warszawie i 6,43 mln mkw. w miastach regionalnych. Najwięcej powierzchni poza stolicą znajduje się w Krakowie (1,7 mln mkw.), Wrocławiu (1,32 mln mkw.) i Trójmieście (1,01 mln mkw.).

„Wydarzeniem bez precedensu w 2022 r. było oddanie do użytku najwyższego w Unii Europejskiej wieżowca Varso Tower w Warszawie. Ten niebotyk to pewnego rodzaju metafora rozwoju i zwieńczenia kolejnej fazy dojrzałości na polskim rynku biurowym. Był to jeden z ostatnich projektów domykający dynamiczny okres deweloperskiej aktywności w Warszawie. Obecnie znajdujemy się w fazie luki podażowej, jest to efekt po pandemiczny, kiedy deweloperzy zdecydowali się wstrzymać część projektów z obawy przed niepewnym wówczas popytem. Z drugiej strony nieco odmienna sytuacja jest na rynkach regionalnych, gdzie wyniki pod względem nowej podaży są bardzo pozytywnym zaskoczeniem. Być może sytuacja ta przyczyni się do dywersyfikacji planów rozwojowych dla części z Klientów,” komentuje Jakub Potocki, Starszy Konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Obserwowane wzrosty w nowej podaży wraz ze zwiększoną aktywnością najemców nie wpłynęły znacząco na współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Polsce, który utrzymuje status quo na poziomie 13,47% (- 0,08%). Wynik przekłada się na ponad 1,71 mln mkw. wolnej powierzchni. W ujęciu jednostkowym w Warszawie dostępne od ręki znajduje się 726,400 mkw. (-6,68% r/r) ok. 11,6% całkowitych zasobów stolicy, przy czym w strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 10,5%, a poza centrum równa się 12,4%. Natomiast wolumen wolnej powierzchni w miastach regionalnych wynosi 985,100 mkw. (+15,4% r/r), z najwyższym wakatem w Łodzi na poziomie 21%.

„Luka podażowa to nie tylko zapowiedź daleko idących zmian i częściowego odejścia od rynku najemcy na rzecz dewelopera czy inwestora. Już dziś przy mocno szybujących w górę opłatach eksploatacyjnych i rosnących stawkach czynszu część z właścicieli biurowców wymaga dłuższej umowy najmu, aby zabezpieczyć środki pod wykończenie powierzchni tzw. fit-out. Dość nieoczekiwanie możemy spodziewać się, że na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na min. 7 lat. Przy czym do modeli na zachodzie Europy, gdzie średni czas najmu potrafi trwać do 12 lat jest jeszcze długa droga,” dodaje Bartosz Oleksak, Starszy Konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

W całym 2022 r. wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym wyniósł prawie 1,5 mln mkw. (+20% r/r), z czego w stolicy wynajęto blisko 870,000 mkw. (+34,1% r/r), a na regionalnych rynkach 624,100 mkw. (+4,9% r/r). W samym IV kw. 2022 r. aktywność najemców wyniosła 427,700 mkw. przy czym to na Warszawę (253,000 mkw.) przypadł wyższy udział wynajmu niż w regionalnych (174,000 mkw.). W strukturze popytu od października do grudnia 2022 r. dominowały nowe umowy (WAW 52% vs REG 50%), przed renegocjacjami i przedłużeniami (WAW 41% vs REG 40%), ekspansjami (WAW 6% vs REG 4%) oraz powierzchnią wynajętą na własny użytek (6% REG). Wśród największych transakcji najmu w IV kw. 2022 r. na ponad 10,000 mkw. znalazły się nowa umowa na prawie 14,000 mkw. w budynku Konstruktorska Business Center zawarta przez Lionbridge w Warszawie oraz renegocjację kontraktu poufnego najemcy z branży finansów i bankowości w budynku Green Day we Wrocławiu (14,500 mkw.).

„W 2022 r. obserwowaliśmy zwiększoną liczbę zapytań na nową powierzchnię biurową, co było wypadkową dwóch zjawisk. Po pierwsze kończył się okres renegocjowanych lub przedłużanych w czasie pandemii umów najmu o dodatkowe 12 lub 24 miesiące. Po drugie wojna na Ukrainie spowodowała przenoszenie biznesu ze wschodu do pierwszej bezpiecznej lokalizacji czyli Polski. W efekcie dodatkowe skokowe zwiększenie popytu wpłynęło na większą absorpcję powierzchni biurowej. Część z relokujących się firm zdecydowała się na umowy krótkoterminowe i  podnajem. Jednakże większość wybrała wynajęcie powierzchni w biurach serwisowanych lub coworkingach,” wyjaśnia Jakub Potocki.

„W kontekście trendów na 2023 r. spodziewamy się, że zostaną ukończone prace legislacyjne nad ustandaryzowaniem pracy zdalnej. Czekamy na propozycje i uregulowanie kwestii dotyczących partycypacji pracodawców w kosztach za media czy energię elektryczną oraz tego, jaką w wyniku tych zmian strategię przyjmą Klienci. Z kolei po stronie podażowej wchodzimy w okres obniżonej aktywności deweloperów, co przy rosnącym popycie zapewne spowoduje obniżenie poziomu pustostanów. Być może na tej sytuacji skorzysta np. warszawski Służewiec-Przemysłowy, który powoli wychodzi z monokultury biurowej, przeobrażając się na zdecydowanie bardziej atrakcyjne miejsce nie tylko do pracy, ale także i życia,” mówi Bartosz Oleksak.