Zima na horyzoncie polskiego rynku nieruchomości

2023 rok upłynie dla branży nieruchomości względnie bezboleśnie. Kryzys zacznie być w tym segmencie odczuwalny dopiero w 2024 roku , o ile oczywiście do tego czasu nie nastąpi radykalna poprawa warunków gospodarczych – to jeden z najważniejszych wniosków po konferencji „PRES – Polish Real Estate Summit”, którą firma Nowy Adres zorganizowała 21-22 listopada w Zakopanem.

Tegoroczna, druga edycja PRES cieszyła się wysoką frekwencją – w sumie w zakopiańskim hotelu Nosalowy Dwór zameldowało się blisko ponad 300 uczestników - przedstawicieli firm deweloperskich, agencji doradczych, funduszy inwestycyjnych, organizacji branżowych, generalnych wykonawców, kancelarii prawnych, pracowni architektonicznych, producentów materiałów budowlanych, analityków i  dziennikarzy nieruchomościowych. Choć konferencje Nowego Adresu to także networking i elementy targowe, większość podkreślała, że w tym roku przyjechali po odpowiedzi.

Nie da się ukryć, że na rodzimy rynek nieruchomości chyba jeszcze nigdy nie oddziaływało tak wiele silnych czynników, których dalszy wpływ jest trudny do przewidzenia. Rosnąca inflacja poskutkowała całą serią podwyżek stóp procentowych, które wraz z tzw. nowelizacją rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego bardzo ograniczyły zdolność kredytową osób posiłkujących się kredytem hipotecznym przy zakupie mieszkania. – Rekomendacja S złamała kręgosłup naszej sprzedaży. Grupa nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby skurczyła się o 93 proc. Na rynku pozostali jeszcze nabywcy gotówkowi, ale ich też  jest coraz mniej – mówił Tomasz Stoga, prezes firmy Profit Development przewodniczący wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Według tradycyjnych reguł rynkowych, przy spadającym popycie na mieszkania zmniejszać powinny się też ich ceny. Nic takiego się jednak nie dzieje – a to dlatego, że deweloperzy sprzedali już blisko 90 proc. mieszkań oddawanych do użytku w 2022 roku i prawie 70 proc. tych, które mają być ukończone w przyszłym roku. W tej sytuacji będą po prostu ograniczać podaż nowych projektów, zwłaszcza, że do rozpoczynania nowych inwestycji nie zachęcają szalejące ceny surowców energetycznych i transportu oraz niepewna sytuacja na rynku generalnego wykonawstwa.

Deweloperzy ostrzegają, że wskutek zapaści na rynku mieszkaniowym pracę w tym sektorze oraz branżach z nim powiązanych (materiały wykończeniowe, AGD, meble itp.) stracić może nawet 100 tys. osób. Dlatego też z otwartymi ramionami powitają każdy rządowy projekt stymulujący projekt na ich produkty. Mogłoby to być na przykład wprowadzenie ulg podatkowych dla budujących i kupujących na wynajem na wzór tych, jakie funkcjonowały na początku XXI wieku. Branża nieruchomości cały czas bezskutecznie domaga się stworzenia prawnych ram do funkcjonowania REIT-ów – specjalnych funduszy, umożliwiających inwestowanie w nieruchomości przeciętnemu Kowalskiemu. Chwilowym rozwiązaniem problemu byłoby wprowadzenie gwarantowanych przez państwo 50 tys. kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu wynoszącym 2 proc., o których wspominał prezes Prawa i Sprawiedliwości Jarosław Kaczyński. Najprostszym rozwiązaniem jest jednak złagodzenie zapisów znowelizowanej rekomendacji S, nakazującej bankom doliczać jeszcze 5 pkt procentowych do WIBOR-u, sprawdzając zdolność klienta do spłaty kredytu. Choć początkowo Komisja Nadzoru Finansowego twardo odmawiała zliberalizowania tego przepisu, biorący udział w konferencji dr Jacek Furga, szef Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich poinformował, że KNF jest gotowa do rozmów o rewizji nowelizacji, choć początkowo tylko w odniesieniu do kredytów o stałej stopie procentowej.

Uczestnicy konferencji mieli nieco mniej pesymistyczne prognozy dla krajowego rynku nieruchomości biurowych, choć większość podkreślała, że ogromny poziom niepewności utrudnia formułowane długoterminowych scenariuszy. Według Daniela Puchalskiego, partnera zarządzającego agencją doradczą immo lab, choć firmy przezwyciężyły strach przed pandemią i gremialnie wróciły do biur, obecnie trudno jest podpisywać klasyczne, co najmniej 5-letnie umowy najmu z nowymi podmiotami. Przy tak niepewnej sytuacji gospodarczej trudno jest podpisywać zobowiązania dłuższe niż 2-3 letnie. Jedną z nielicznych rzeczy, których możemy być pewni jest za to duży wzrost kosztów eksploatacji budynków, będący pochodną szalejących cen prądu i surowców energetycznych. Wyższe opłaty za najem biur czekać będą nie tylko nowych najemców, ale w niektórych przypadków także tych, którzy mają już podpisane, obowiązujące umowy. Inne rodzaje wpływu, jakie wojna w Ukrainie będzie miała na naszą branże biurową podzieliły uczestników konferencji. Część z nich uważała, że polskie biura będą długofalowym beneficjentem konfliktu – wynajmować je będą firmy przenoszące swoją działalność z Ukrainy i Rosji, a w dłuższej perspektywie także podmioty, które będą brać udział w powojennej odbudowie naszego wschodniego sąsiada. Uczestnicy panelu dyskusyjnego pt. „Wojna w Ukrainie a polski rynek nieruchomości mieszkaniowych i biurowych”, brawurowo poprowadzonego przez Radosława Góreckiego z firmy 7R przedstawili zgoła odmienne opinie. Według nich napływ nowych najemców ze wschodu będzie marginalny, a nasz kraj nie skorzysta zbytnio na odbudowie Ukrainy – jako że fundusze na ten cel będą rozdzielane na zachodzie, przy słabym lobbingu Polski najważniejsze kontrakty przypadną tamtejszym graczom – dużym konsorcjom budowlanym z Niemiec i Francji.

Podczas konferencji PRES wiele dyskusji poświęconych było również aktualnej atrakcyjności condo- i aparthoteli jako aktywów inwestycyjnych. Po krótkim kryzysie wizerunkowym, wywołanym przez nierealne obietnice niektórych deweloperów, nieruchomości tego typu wróciły do łask inwestorów. Jak podała Marlena Kosiura, analityk i redaktor naczelna portalu InwestycjewKurortach.pl – moderatorka jednego z paneli condo – w 2020 roku, roku pandemicznym, polski rynek condo liczył ponad 8000 jednostek, czyli pokoi i apartamentów budowanych w systemie condohotelowym. Jerzy Miklewski, partner Fortech Consulting dodał, że wg danych GUS od lipca 2021 do lipca 2022 przybyło w Polsce 46 nowych obiektów hotelowych, czyli ponad 3000 nowych pokoi pojawiło się w tych bardzo trudnych czasach. Jak te trudne czasy przetrwały condohotele? Jak liderzy rynku radzili sobie ze zobowiązaniami wobec właścicieli apartamentów? Wiktor Wróbel, prezes spółki Nosalowy Dwór: W marcu 2020 nastąpiło coś, co w naszym odczuciu, ale też w odczuciu naszych inwestorów – właścicieli, interesariuszy – miało wszelkie znamiona siły wyższej. Siła wyższa z definicji nie powinna być ulokowana po jednej stronie. Czyli ani operator hotelowy, ani właściciele – w tym wypadku inwestorzy w systemie condo – nie ponoszą odpowiedzialności za zaistnienie siły wyższej. W związku z tym wyszliśmy z założenia, że warunki współpracy należy w okresie jej występowania dostosować tak, aby obie strony podzieliły się konsekwencjami zaistniałej sytuacji. To, co nam przyświecało w pierwszej kolejności, to równe traktowanie wszystkich właścicieli. Z drugiej strony moim celem było to, by ten proces był bardzo uporządkowany i ułożony. Był to proces długofalowy takiej zmiany warunków umów, żeby miały one odniesienie do sytuacji, która miała miejsce. W związku z tym powstała sytuacja pewnego quid pro quo, czyli podzielenia się konsekwencjami, nie niepłacenia czynszów, nie wyjścia z założenia: „właściciel ponosi odpowiedzialność – nie płacimy w ogóle”, tylko wypłaty zredukowanych czynszów, jednocześnie umożliwienia korzystania z pewnych świadczeń rzeczowych.

Dariusz Surynt, prezes spółki Górskie Resorty: U nas przebiegało to trochę inaczej. Też potraktowaliśmy zamknięcie obiektów jako siłę wyższą. W każdej z naszych umów z inwestorami mamy zapis, który bardzo precyzyjnie reguluje taką sytuację: jeżeli nastąpi taki przypadek, jaki nastąpił w czasie covidu, to na okres, w którym siła wyższa występuje, zawieszamy wypłatę czynszów i o ten okres przedłużamy umowę najmu, która u nas standardowo jest 10-letnia. To był dość trudny czas, ale mieliśmy podstawę prawną, żeby ten temat nie wymknął się spod kontroli. Niezależnie od tego zapraszaliśmy wszystkich naszych inwestorów na spotkania grupowe, na których zarządy poszczególnych hoteli rozmawiały z właścicielami lokali na temat tego, jak wygląda bieżąca sytuacja, jak widzimy perspektywę, w jaki sposób przygotowaliśmy się do tego trudnego okresu i jak widzimy dalszy rozwój sytuacji. W momencie, kiedy nastąpił moment zamknięcia hoteli, mieliśmy około 5 tysięcy miejsc noclegowych (teraz mamy ich 7 tysięcy), w związku z czym to był grom z jasnego nieba, ale pomysł spotkań z naszymi inwestorami, rozmowa i przekazywanie bieżących informacji oraz komunikaty, które wysyłaliśmy regularnie do wszystkich naszych inwestorów, spowodowały, że sytuacja nieco się uspokoiła. Udało się ten trudny moment przetrwać. Nie zwolniliśmy pracowników i to było nasze szczęście, bo później mogliśmy ruszyć pełną parą, a rynek odbił się i to mocno w pewnym momencie.

Bardzo istotnym aspektem rozwoju rynku condohotelowego jest to, jak bardzo wpłynął on na szybki rozwój polskich kurortów. Burmistrz Karpacza Radosław Jęcek: 45 milionów złotych – wydatki bieżące na funkcjonowanie miasta. Z tego 18,5 miliona z podatku od nieruchomości od tych panów. Budujcie jak najwięcej. Zapraszamy, natomiast niestety mamy ograniczenia, wynikające chociażby z dostępności wody, oczyszczania ścieków,  komunikacji. Trzeba tym bardzo racjonalnie zarządzać. Tak, chcemy was, ale musimy to robić w bardzo zrównoważony, bardzo racjonalny sposób. Jesteśmy partnerami: gdy inwestorzy budują, my się dzięki temu rozwijamy. Ale stawiamy naprawdę twarde warunki: „Panie prezesie, jeżeli chce pan budować – ok, zapraszamy, ale musicie wybudować system uzdatniania wody – dla hotelu, ale również dla miasta”. 

W erze wysokiej inflacji nieruchomości pozostają skutecznym sposobem na tezauryzację posiadanego kapitału, a te zlokalizowane w najlepszych kurortach umożliwiają również zarobek na wzroście wartości w długiej perspektywie czasowej. Tematyka condo- i aparthoteli była obecna w Zakopanem także za sprawą premierowej edycji Targów Nieruchomości Inwestycyjnych INRE. Dla inwestorów indywidualnych, którzy na rynku nieruchomości poszukują atrakcyjnych, oryginalnych kierunków inwestycyjnych zorganizowana została specjalna wystawa. W Nosalowym Dworze mieli oni możliwość zapoznania się z propozycjami kilkunastu wystawców oferujących condo- i aparthotele, domy całoroczne, apartamenty inwestycyjne czy grunty pod zabudowę w kraju i za granicą, m.in. na Półwyspie Iberyjskim.

Partnerami Merytorycznymi konferencji PRES 2022 były firmy Fortech Consulting, Geodetic, FlatForFlip oraz Sander System, Partnerami Wspierającymi: Grupa MTP oraz Grupa Mo, Srebrnymi Sponsorami: Equilis i INA Management, Brązowymi Sponsorami: Nieruchomości Orange oraz Olivia Center, honorowym patronatem PRES 22 objęli: Polski Związek Firm Deweloperskich, Polska Federacja Rynku Nieruchomości, Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC, Stowarzyszenie Architektów RP, Warszawskie oraz Wielkopolskie Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz Związek Banków Polskich. Patroni Medialni wydarzenia to: Dziennik Gazeta Prawna, GazetaPrawna.pl, magazyn Investor Real Estate Expert, InwestycjewKurortach.pl, KGM, KRN.pl, Property Insider, agencja Tauber Promotion oraz serwisy Subiektywnie o Finansach i ZainwestujwNieruchomosci.pl. 

Więcej informacji:

Aneta Paździor

menedżer ds. marketingu i organizacji

apazdzior@nowyadres.pl

tel. 795 636 889