Zakaz deweloperskich cesji będzie nieskuteczny?

Zjawisko handlu deweloperskimi cesjami było dość powszechne już w czasie pierwszego boomu mieszkaniowego z lat 2005 - 2008. Już wtedy wzbudzało ono emocje. Trudno bowiem ukryć, że inwestorzy dokonujący cesji wcześniej zawartej umowy, w przeciwieństwie np. do flipperów remontujących mieszkania nie tworzą namacalnej wartości dodanej. W kontekście startującego na początku lipca 2023 r. programu Bezpieczny Kredyt 2% mogły się pojawić obawy beneficjentów, że obrót cesjami z umów deweloperskich znów będzie ożywiony - tym bardziej, że deweloperzy bardzo ostrożnie wprowadzają nowe inwestycje. Już w I kw. 2023 r. była zresztą widoczna aktywność osób inwestujących w cesje z myślą o Bezpiecznym Kredycie 2%. Rząd postanowił jednak wprowadzić generalny zakaz zarabiania na cesjach umów deweloperskich, co pokrzyżowało plany wielu inwestorom. Warto wyjaśnić na czym polega zakaz deweloperskich cesji i sprawdzić, czy może być on skuteczny.

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Zakaz cesji umów deweloperskich został opracowany przy okazji wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2%. Mimo tego związku, wspomniany zakaz obejmie również transakcje mieszkaniowe bez rządowych dopłat podlegające przepisom nowej ustawy deweloperskiej.
• Od generalnego zakazu dokonywania cesji dotyczących umów deweloperskich przewidziano pewne wyjątki. Chodzi między innymi o możliwość przeniesienia uprawnień z umowy deweloperskiej na osoby spoza pierwszej i drugiej grupy podatkowej (raz na trzy lata).
• Ograniczenia co do cesji obejmują również umowy rezerwacyjne zawierane według nowych przepisów. Nie można będzie dokonywać cesji praw z takich umów poza krewnymi należącymi do pierwszej lub drugiej grupy podatkowej.

Poniżej prezentujemy więcej informacji o tym, jak będzie funkcjonował zakaz deweloperskich cesji.

Nowe przepisy obejmują nie tylko Bezpieczny Kredyt 2% …

Tak jak już wspomnieliśmy, zakaz cesji umów deweloperskich zostanie wprowadzony przy okazji programu Bezpieczny Kredyt 2%. Ten związek nowych przepisów z rządowym programem dopłat jest widoczny również w sferze legislacyjnej. Warto bowiem pamiętać, że przepisy wprowadzające zakaz cesji umowy deweloperskiej zawiera ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U. 2023 poz. 1114). Pomimo umieszczenia odpowiednich przepisów w akcie prawnym regulującym funkcjonowanie programu Bezpieczny Kredyt 2%, wprowadzany właśnie zakaz cesji obejmie również transakcje realizowane poza systemem dopłat do kredytów. „Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. odpowiednio modyfikuje bowiem tak zwaną nowszą ustawę deweloperską z dnia 20 maja 2021 r. Wspomniane modyfikacje zaczną obowiązywać 16 lipca 2023 r.” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Ustawodawca pomyślał o sytuacji zwykłego Kowalskiego

Jak już wiemy, zakaz cesji umów deweloperskich został wprowadzony do nowszej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 1177). Tak więc z analizowanego zakazu zostaną wyłączone umowy deweloperskie zawierane na zasadach przewidzianych przez poprzednią ustawę deweloperską z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). W tym kontekście warto przypomnieć o dwuletnim okresie przejściowym związanym z zastosowaniem starszych przepisów do inwestycji, w których przed 1 lipca 2022 r. zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. Dla takich projektów do połowy 2024 r. obowiązująca jest starsza ustawa deweloperska (z uwzględnieniem bardzo nielicznych przepisów nowej). „Poza tym zakaz cesji umów deweloperskich nie będzie obejmował działalności spekulacyjnej w ramach firmy i rozwiązywania umów w zamian za odstępne” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Kolejny wyjątek od generalnego zakazu cesji umowy deweloperskiej dotyczy przeniesienia praw z takiej umowy na krewnego kwalifikującego się do pierwszej lub drugiej grupy podatkowej w podatku od spadków i darowizn. Poza tym, ustawodawca przewidział zwolnienie z zakazu cesji umowy deweloperskiej pod dwoma następującymi warunkami spełnionymi łącznie:

• cesja na rzecz osoby niespokrewnionej (spoza I oraz II grupy podatkowej) dotyczy tylko jednego lokalu lub domu jednorodzinnego
• w okresie trzech poprzednich lat nie miała miejsca inna cesja umowy deweloperskiej dokonywana przez tego samego zbywcę

Osoba przenosząca prawa z umowy deweloperskiej, w akcie notarialnym potwierdza pod rygorem odpowiedzialności karnej, że przez ostatnie trzy lata nie dokonywała innej cesji. Naruszenie warunków, które wyłączają zakaz cesji nie spowodowuje jednak nieważności transakcji. „W ten sposób ustawodawca zamierza chronić drugą stronę transakcji, która może działać w dobrej wierze” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Ograniczenie cesji dotyczy również umów rezerwacyjnych

Nie należy zapominać, że generalny zakaz cesji wprowadzony do nowej ustawy deweloperskiej obejmuje również umowy rezerwacyjne. Mowa o umowach rezerwacyjnych, które zostały uregulowane przez ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177). Przepisy niedawno zaakceptowane przez Sejm, Senat i Prezydenta wskazują, że cesja praw z umowy rezerwacyjnej uregulowanej nową ustawą deweloperską będzie niemożliwa od 16 lipca 2023 r. Co ważne, ustawodawca przewidział jednak wyjątek. „Mianowicie, zakaz cesji praw z umów rezerwacyjnych nie będzie obejmował ich przeniesienia na osobę należącą do pierwszej lub drugiej grupy podatkowej w ramach podatku od spadków i darowizn” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Magdalena Markiewicz, portal NieruchomosciSzybko.pl