Renta dożywotnia. Jak z niej skorzystać?

Skąd na polskim rynku wzięła się renta dożywotnia? Co kryje się pod tym pojęciem i jak dostać pieniądze z tego tytułu? Czy jest to oferta tylko dla osób 65+ czy również dla młodszych osób? Czym różni się renta dożywotnia od odwróconego kredytu hipotecznego? Czy świadczenia pieniężne są waloryzowane? Czy są opodatkowane? Czy rentę dożywotnią może wypłacać nam sąsiad, czy tylko profesjonalna instytucja? Do jakiej instytucji się zgłosić? Czy banki mają coś takiego w ofercie? W specjalnym przewodniku po rencie dożywotniej odpowiadamy na najczęściej zadawane pytania.

Rok 2021 przywitał nas podwyżkami. Wzrosły ceny prądu, wywozu śmieci, abonamentu RTV, ale również usług i produktów m.in. spożywczych. Eksperci przewidują, że (m.in. z powodu pandemii i huśtawek dotyczących zamrażania i odmrażania gospodarki) inflacja w 2021 roku może sięgnąć w Polsce nawet 3,1 proc. Na wzrost cen niektórych produktów będzie miał też wpływ nowy podatek cukrowy, który został wprowadzony w tym roku. W obliczu coraz większych podwyżek budżety Polaków kurczą się. Podwyżki odczuwają też mocno seniorzy. Z Nowym Rokiem powraca zatem temat renty dożywotniej, dzięki której osoby starsze mogą otrzymywać comiesięczne świadczenia pieniężne i dzięki temu poprawić swoją sytuację finansową. Oto najważniejsze pytania dotyczące tej usługi.    

Co kryje się pod pojęciem renta dożywotnia i jak dostać pieniądze z tego tytułu?

To rozwiązanie dla osób 65+ chociaż z oferty mogą skorzystać również osoby młodsze, w niektórych przypadkach nawet 55+. Renta dożywotnia jest przeznaczona dla osób, które posiadają na własność nieruchomość (to może być dom, mieszkanie, grunt, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego) i chcą poprawić swoją sytuację finansową. W zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości senior otrzymuje świadczenia pieniężne wypłacane dożywotnio w równych (np. comiesięcznych) ratach. Jeżeli senior boryka się z zadłużeniem lub potrzebuje większej wypłaty jednorazowej – również jest to możliwe. Po takiej wypłacie jednorazowej może otrzymywać comiesięczne wypłaty renty, które będą wówczas odpowiednio niższe.

Ile można dostać i od czego zależy wysokość świadczeń?

Wysokość świadczeń zależy od kilku czynników. Przede wszystkim od wieku i płci seniora oraz od wartości posiadanej nieruchomości. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że średnie świadczenie pieniężne z tytułu renty dożywotniej w Polsce to 1000 zł miesięcznie. Taka renta może wynosić jednak 3000 lub 5000 zł, wszystko zależy od indywidualnej sytuacji emeryta. Warto podkreślić, że świadczenia pieniężne z tytuły renty dożywotniej są waloryzowane o wskaźnik inflacji.

Skąd na polskim rynku wzięła się renta dożywotnia?

To rozwiązanie finansowe jest najbardziej popularne za granicą – przede wszystkim w Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych, Szwecji, Niemczech, a nawet we Włoszech. Z danych EPPARG (European Pensions and Property Asset Release Group), czyli największej europejskiej organizacji zrzeszającej podmioty oferujące hipotekę odwróconą wynika, że w Stanach Zjednoczonych czy w Wielkiej Brytanii podpisuje się rocznie kilkadziesiąt tysięcy umów hipoteki odwróconej. Tamtejsze rynki są zresztą dojrzałe, bo produkty hipoteki odwróconej są tam dostępne od ponad 25 lat. Usługa dotarła do Polski ponad 10 lat temu i jest oferowana w naszym kraju przez fundusze hipoteczne. Nie zyskała jeszcze tak dużej popularności jak za granicą, ale wciąż się rozwija.

Dlaczego za granicą to rozwiązanie jest bardziej popularne niż u nas?

Wpływa na to wiele czynników. Jednym z najważniejszych są regulacje prawne. W Polsce usługa jest oparta o przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące renty dożywotniej bądź umowy dożywocia. Profesjonalna branża, czyli fundusze hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych od blisko dziesięciu lat walczą o odpowiednią ustawę, która zapewniłaby seniorom większe bezpieczeństwo i uregulowałaby cały rynek – nie tylko fundusze hipoteczne, ale również przeróżne podmioty, czy osoby prywatne, które podpisują z seniorami tego typu umowy i nie zawsze wywiązują się z jej zapisów. Drugim czynnikiem jest przywiązanie Polaków do posiadania nieruchomości oraz przekazywania ich w spadku potomstwu. Z badania opinii, które w roku 2020 przeprowadził Fundusz Hipoteczny DOM wynika, że polscy seniorzy wciąż postrzegają rentę dożywotnią jako rozwiązanie idealne dla osób samotnych, które nie posiadają spadkobierców. Takie podejście do tematu deklaruje 55 proc. badanych. – W Polsce odsetek osób, które kupują mieszkania na własność wciąż jest bardzo wysoki. Polacy są przywiązani do posiadania nieruchomości. To swoistego rodzaju dobro rodzinne, które często przechodzi z pokolenia na pokolenie. Za granicą np. w Niemczech ponad 40 proc. osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach do późnej starości, a przywiązanie do nieruchomości nie jest duże. Być może dlatego zagraniczni seniorzy chętniej decydują się na hipotekę odwróconą – komentuje Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Jak wygląda umowa i z kim można ją podpisać?

W Polsce taka umowa oparta jest o przepisy Kodeksu Cywilnego. Umowa renty dożywotniej opisana jest w artykułach 903-907 kodeksu cywilnego, a umowa o dożywocie w artykułach 908-916 KC. Profesjonalna umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a senior powinien otrzymać m.in. gwarancję dożywotniej wypłaty comiesięcznego świadczenia oraz pewność, iż do momentu śmierci mieszka w dotychczasowym domu. Tę kwestię reguluje tzw. służebność osobista mieszkania. – Warto przypomnieć, że po podpisaniu takiej umowy z funduszem hipotecznym senior ma prawo dożywotniego zamieszkiwania w swojej nieruchomości, ale koszty eksploatacji mieszkania, jak również podatek od nieruchomości i opłata z tytułu użytkowania wieczystego, spoczywają już na funduszu, a nie na seniorze. Po zawarciu umowy z funduszem hipotecznym podwyżki czynszu nie obciążają więcej budżetu seniora. Kwota czynszu jest potrącana z wypłacanej seniorowi renty dożywotniej – przypomina Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. Umowę renty dożywotniej można w Polsce podpisać z profesjonalną instytucją, ale również z osobą indywidualną np. sąsiadem lub kimś z rodziny. Umowy podpisywane pomiędzy osobami prywatnymi stanowią w tej chwili w Polsce większość. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ciągu ostatnich 10 lat zawarto w Polsce 80 tys. umów pomiędzy osobami prywatnymi, co stanowi 99 proc. wszystkich tego typu kontraktów. Umowy z funduszami hipotecznymi (wg danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych) to niespełna 1000 kontraktów w ciągu ostatnich 10 lat, a więc ok. 1 proc. rynku.

Jak wygląda sam proces podpisania umowy np. z funduszem hipotecznym?

Proces zależy oczywiście od tego z kim podpisuje się umowę. Jeżeli z profesjonalnym funduszem hipotecznym to zazwyczaj jest wieloetapowy. Najpierw powinna być przeprowadzona wstępna wycena nieruchomości, a na jej podstawie prognoza renty dożywotniej. – Po wstępnej wycenie i prognozie przedstawiamy seniorowi propozycję umowy, którą może spokojnie przeanalizować, przemyśleć, zastanowić się. Jeżeli jest on zainteresowany, to podpisujemy z nim umowę przedwstępną i zaczynamy kompletować wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej. Co ważne, zanim taka umowa przyrzeczona zostanie podpisana, powoływany jest niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat z dokładną wyceną nieruchomości. Umowa przyrzeczona jest podpisywana w formie aktu notarialnego – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. Podkreśla, że do oszacowania wysokości świadczeń wykorzystywany jest złożony model opracowany przez aktuariuszy i specjalistów z szeroką wiedzą finansową i prawną, a takich kompetencji nie posiadają zazwyczaj osoby prywatne.

Co to jest służebność osobista mieszkania?

Dotyczy ona przede wszystkim potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej i nie obejmuje dodatkowych świadczeń, które można ustanowić w umowie dożywocia (takich jak np. pomoc w chorobie, dostarczenie ubrania, czy wyżywienia). Dzięki służebności osobistej mieszkania senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu czy też pomieszczeń. Senior może przyjąć na mieszkanie dzieci (małoletnie), małżonka i inne osoby, ale w ostatnim przypadku – tylko pod warunkiem, że są przez niego utrzymywane lub niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Co ważne, służebność osobista mieszkania jest ustanawiana również przez notariusza, a odpowiednie zapisy mogą znaleźć się w księdze wieczystej nieruchomości. Warto podkreślić, że służebność osobista nie jest prawem zbywalnym. Nie można jej zbyć (sprzedać) ani przenieść na inną osobę. Niemożliwe jest również przeniesienie uprawnień do jej wykonywania. Co ważne - służebność osobista nie wchodzi do spadku po seniorze, ponieważ wygasa z dniem jego śmierci.

Czym różni się renta dożywotnia od odwróconego kredytu hipotecznego? Czy oba te rozwiązania to inaczej hipoteka odwrócona?

Za granicą jest wiele instrumentów finansowych oferowanych w ramach hipoteki odwróconej. W Polsce mówi się o hipotece odwróconej w dwóch modelach: sprzedażowym i kredytowym. Pierwszy model to inaczej renta dożywotnia, która w tej chwili jest oferowana na przykład przez fundusze hipoteczne. Drugi model (kredytowy) to odwrócony kredyt hipoteczny, który mógłby być w Polsce oferowany przez banki. W naszym kraju istnieje odpowiednia ustawa na mocy, której banki mogą zaproponować seniorom to rozwiązanie, ale od czasu uchwalenia tej ustawy (czyli od 2014 roku) żaden bank nie zdecydował się na ten krok. Podstawowa różnica między rentą dożywotnią a odwróconym kredytem hipotecznym dotyczy m.in. dziedziczenia nieruchomości. W przypadku renty dożywotniej nieruchomość staje się własnością funduszu hipotecznego w momencie podpisania umowy, czyli jeszcze za życia seniora. To oznacza, że jego spadkobiercy (jeśli takich posiada) nie będą mogli jej odziedziczyć. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego nieruchomość pozostaje własnością seniora do jego śmierci, a spadkobiercy mogą ją odziedziczyć, o ile spłacą bankowi wszystkie odsetki, koszty oraz środki pieniężne, które senior otrzymał od banku przez cały czas trwania umowy. Trzeba też pamiętać, że w przypadku renty dożywotniej pieniądze są wypłacane dożywotnio, a więc do śmierci seniora. W przypadku umowy z bankiem – tylko przez pewien, określony w umowie z góry czas.

Czy od renty dożywotniej płaci się podatek?

Zgodnie z Uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., zbycie nieruchomości w drodze umowy o dożywocie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nie jest bowiem możliwe określenie przychodu na zasadach zawartych w art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak bowiem stanowi art. 19 ust. 1 wspominanej ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (a takim jest umowa o dożywocie) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych możemy zastosować dopiero wówczas, gdy wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie nie odpowiada wartości rynkowej. Co istotne, umowa o dożywocie nie zawiera w ogóle takiego elementu jak cena. Stanowisko to potwierdzają liczne interpretacje podatkowe.