Sierpniowe dane z rynku mieszkaniowego dają nadzieję na przełamanie inwestycyjne

Najnowsza informacja GUS, prezentująca statystyki budownictwa mieszkaniowego w sierpniu oraz pierwszych ośmiu miesiącach bieżącego roku, wreszcie zakomunikowała perspektywę oczekiwanego przełomu w trwającej już rok stabilizacji danych na najniższych od lat poziomach. Przede wszystkim dotyczy to aktywności inwestycyjnej deweloperów, która wyraźnie drgnęła, a od której mogą zależeć losy koniunktury rynkowej w dłuższej perspektywie.

Tym razem we wszystkich trzech kategoriach GUS-owskich danych budownictwa mieszkaniowego odnotowano odbicie w relacji do poprzedniego miesiąca. Jak wiadomo pierwszorzędne znaczenie dla rozwoju koniunktury mają statystyki deweloperskich mieszkań rozpoczętych, które od miesięcy pozostawiają wiele do życzenia, a w ostatnim okresie wzmożonego popytu na mieszkania za sprawą programu kredytów preferencyjnych stanowią wręcz zagrożenie dla rynkowej stabilności popytowo-podażowej.

W sumie w sierpniu ruszyła budowa 18 tys. mieszkań i domów, co oznacza spektakularny wzrost w relacji rdr o bez mała 40 proc. i 11 proc. w stosunku do poprzedniego miesiąca. W sumie od początku roku rozpoczęto budowę 120 tys. lokali, co oznacza wynik dokładnie o jedną piątą gorszy od uzyskanego w analogicznym okresie ub. roku.

Niemal identyczny regres w relacji rok do roku notują deweloperzy z wolumenem rozpoczętych w roku bieżącym lokali na poziomie 68 tys. Jednak tym razem uwagę zwraca liczba blisko 11 tys. rozpoczętych mieszkań deweloperskich w samym sierpniu. Nie jest to może wynik budzący specjalny respekt, jednak w obecnej sytuacji dający nadzieję na mobilizację deweloperów w obliczu napierającego popytu.

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl większego wrażenia nie powinien również robić w tym przypadku gigantyczny wręcz ponad 100-procentowy progres w relacji rok do roku, który wynika wyłącznie z rekordowo niskiej bazy długoterminowego dołka przedmiotowych statystyk sprzed roku. Mimo wszystko pojawiła się nadzieja na bardziej zdecydowane odreagowanie trwającego od ponad roku marazmu, a tym samym wyraźniejszą poprawę relacji popytowo-podażowych rodzimego rynku pierwotnego.

Tymczasem GUS-owskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym w sierpniu kontynuowały trwającą już pół roku stabilizację notowań. Wynik ogółem na poziomie 20 tys. decyzji administracyjnych jest rok do roku słabszy o 7 proc., natomiast miesiąc do miesiąca o 4 proc. lepszy. Natomiast rezultat od początku roku na poziomie 151 tys., jest o 30 proc. gorszy od osiągniętego w analogicznym okresie 2022 r.

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl w przypadku samych deweloperów sierpniowy wynik na poziomie niespełna bliskim 13 tys. pozwoleń wciąż należy do kategorii najsłabszych w ostatnich latach. Z kolei wolumen blisko 99 tys. decyzji uzyskanych od początku roku oznacza regres w stosunku do analogicznego okresu ub. roku o dokładnie jedną trzecią. Jednak słabsze wyniki tej kategorii danych w przypadku deweloperów tymczasem nie są większym problemem, ponieważ wciąż dysponują oni wystarczającym zapasem pozwoleń z poprzednich okresów.

Po lipcowym tąpnięciu mocne odreagowanie stało się udziałem statystyk mieszkań oddanych do użytkowania, najmniej istotnych dla rozwoju i oceny bieżącej koniunktury. Wynik ogółem  na poziomie 18,3 tys. jest o ponad jedną czwartą wyższy od osiągniętego w poprzedzającym lipcu i minimalnie słabszy w relacji rok do roku. Rezultat od początku roku na poziomie 145 tys. oddanych lokali niemal dokładnie koresponduje z uzyskanym rok wcześniej.

Najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego dają realną nadzieję na przełamanie wyraźnie słabnącego potencjału inwestycyjnego krajowej mieszkaniówki. Szczególnie istotne wydają się być tu statystyki deweloperskich mieszkań rozpoczętych, które sygnalizują możliwość poprawy relacji popytowo-podażowych rynku pierwotnego już w bliskiej perspektywie.

Jak wynika bowiem z danych serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl, w sierpniu na siedmiu głównych rynkach kraju deweloperzy znaleźli nabywców na blisko 7,9 tys. lokali, co jest wynikiem korespondującym z najlepszymi czasami boomu. Niestety rekordowej kontraktacji odpowiadał wolumen nowych wprowadzeń na poziomie zaledwie 2,7 tys. Czyli niemal dokładnie trzem sprzedanym lokalom deweloperskim aktualnie odpowiada jeden nowo wprowadzony do oferty.

Takie proporcje niestety nie rokują najlepiej rynkowej koniunkturze, głównie z racji niemal w oczach topniejącej oferty mieszkań z rynku pierwotnego. Przed rokiem w siedmiu największych miastach wynosiła ona ok. 60 tys. lokali, na koniec sierpnia liczyła sobie zaledwie 41 tys., czyli niemal dokładnie o 1/3 mniej, a do tego z tendencją wciąż z miesiąca na miesiąc malejącą. To efekt ograniczania nowych inwestycji przez deweloperów przy szybującym popycie.

Stąd też wyraźna poprawa aktywności inwestycyjnej deweloperów w sierpniu może mieć decydujące znaczenie dla eliminacji szeregu zagrożeń, jakie pojawiły się na rynku w ostatnim okresie wzmożonego popytu, stymulowanego programem kredytów preferencyjnych BK2%. Przede wszystkim chodzi o  ryzyko znacznego pogłębienia nierównowagi popytowo-podażowej, której główną konsekwencją, poza załamaniem płynności rynkowej, mógłby być dalszy być może drastyczny wzrost cen, grożący wykreowaniem bańki cenowej.

JAROSŁAW JĘDRZYŃSKI, ekspert portalu RynekPierwotny.pl