Brakuje powierzchni biurowych na warszawskim rynku. Nowe projekty w centrum będą oddawane do użytku dopiero za dwa–trzy lata

W pierwszym półroczu tego roku do użytku w Warszawie oddano zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. To najgorszy wynik od lat. – Mamy obecnie do czynienia z zapowiadaną przez ekspertów od wielu miesięcy luką podażową w centralnych lokalizacjach Warszawy – ocenia Jakub Potocki, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych w Axi Immo. Ograniczona podaż przekłada się na wzrost stawek czynszów i wydłużenie czasu trwania umów.

Luka podażowa na warszawskim rynku biurowym to wynik kilku czynników: pandemii, spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów utrzymania nieruchomości czy zmian w sposobie wykonywania pracy, związanych z wejściem pracy zdalnej do Kodeksu pracy. To także efekt zwiększonego popytu ze strony ukraińskich firm, które w związku z wojną coraz częściej przenoszą się do Polski.

– Jesteśmy w takiej sytuacji na rynku, gdy nowe projekty oddawane będą dopiero za dwa–trzy lata, a projekty, które teraz pozostały do skomercjalizowania, są już w znacznym stopniu wynajęte. W konsekwencji najemcy poszukujący biura i chcący się przeprowadzić do lepszej lokalizacji, bardziej nowoczesnego biura, mają do wyboru często maksymalnie dwa lub trzy projekty – tłumaczy w rozmowie z agencją Newseria Biznes Jakub Potocki.

Łączna powierzchnia na stołecznym rynku biurowym na koniec I półrocza 2023 roku sięgnęła 6,25 mln mkw. Nowa podaż jest jednak na rekordowo niskim poziomie. Zgodnie z raportem Axi Immo „Rynek biurowy w Warszawie – I połowa 2023 roku” w tym okresie oddano do użytku zaledwie 18,7 tys. mkw. Dla porównania w całym 2021 roku było to ponad 300 tys., a w 2022 roku – niemal 250 tys. mkw. Dodatkowo wszystkie obiekty oddane do użytku w ostatnich miesiącach powstały w strefach pozacentralnych, a to centrum cieszy się największym zainteresowaniem firm.

– W centrum miasta na jedną powierzchnię jest kilka zainteresowanych firm. To wynajmujący często wybiera albo też powierzchnia zostanie wynajęta temu, który pierwszy sfinalizuje kontrakt. Możemy przewidywać, że w najbliższym roku ten trend raczej się utrzyma – ocenia Jakub Potocki.

Popyt na warszawskim rynku biurowym w całym pierwszym półroczu 2023 roku wyniósł niemal 326 tys. mkw. Centrum i Centralny Obszar Biznesu skupiły 58 proc. zainteresowania najemców. To właśnie w podstrefie biurowej Centrum-Zachód, blisko ronda Daszyńskiego, powstaje obecnie najwięcej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych projektów są m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 czy The Form. Mają one zostać oddane do użytku w latach 2024–2025. Na koniec czerwca br. w budowie pozostawało ok. 230 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

– Firmy, chcąc zachęcić ponownie pracowników do pracy z biura, kładą duży nacisk na to, żeby biuro było w odpowiedniej lokalizacji, blisko metra, jak również na to, żeby było możliwie przyjazne dla pracowników – podkreśla ekspert Axi Immo. – Duża popularność Centralnego Obszaru Biznesu i szeroko pojętego centrum Warszawy na pewno będzie widoczna w odpływie najemców ze starszych projektów, które swoim standardem nie spełniają kryteriów biur klasy A czy nawet B. Najemcy będą się przenosić do nowszych projektów, a te starsze będą miały kilka opcji dalszego funkcjonowania – albo oferować bardzo atrakcyjne warunki najmu dla klientów, albo przejść mniej lub bardziej gruntowną rewitalizację.

Zainteresowanie najemców centralnymi strefami Warszawy potwierdzają wskaźniki pustostanów. Od II kwartału 2021 roku systematycznie spada (o 3,9 pkt proc.) poziom niewykorzystanej powierzchni biurowej w centrum i obecnie wynosi 9,9 proc. W pozacentralnych strefach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 12,7 proc. na koniec I półrocza 2023 roku. To poziom o 1,3 pkt proc. wyższy niż dwa lata temu.

Obecnie niemal połowa budynków biurowych w centralnych strefach Warszawy nie ma powierzchni do wynajęcia od zaraz, a niemal połowa wolnej powierzchni znajduje się w 15 obiektach. Coraz mniejszym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje, które jeszcze dekadę temu przyciągały najemców. Obecnie na Służewcu jest najwięcej wolnej powierzchni – ok. 220 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów przekroczył tu 20 proc.

– Mamy już tam do czynienia z kilkoma takimi sytuacjami, kiedy stare budynki biurowe są wyburzane i na to miejsce powstaną nowe projekty mieszkaniowe. Natomiast na pewno dalej te lokalizacje będą się cieszyły popularnością. To przede wszystkim tańsza alternatywa dla centralnych lokalizacji, więc swoje biura lokują tam firmy np. z branży service czy takie, które potrzebują mieć biuro blisko tras wylotowych z Warszawy czy lotniska Okęcie – zauważa Jakub Potocki.

Na koniec II kwartału 2023 roku czynsze wyjściowe wynosiły 18–27,5 euro za mkw. w prestiżowych budynkach zlokalizowanych w strefach centralnych. W innych dzielnicach czynsze zaczynały się już od 10 euro.

– Rosną zarówno stawki ofertowe, jak i stawki efektywne. Z odmienną sytuacją mamy do czynienia na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie, gdzie poziom pustostanów przekracza 20 proc., popyt nie jest tak duży, a zainteresowanie powierzchnią nie wróciło do poziomu sprzed pandemii. W konsekwencji najemcy mogą liczyć na znacznie atrakcyjniejsze warunki najmu – mówi ekspert Axi Immo.

Przy szybujących w górę opłatach eksploatacyjnych i rosnących stawkach czynszu część właścicieli biurowców wymaga dłuższej umowy najmu. Już na koniec 2022 roku Axi Immo oceniało, że na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na minimum siedem lat. Na zachodzie Europy średni czas najmu wynosi już nawet 12 lat.

– Większość zawieranych umów to są nowe umowy, czyli związane z relokacjami, mniej niż połowa to renegocjacje. Natomiast zwłaszcza w centrum, w związku z luką podażową, spodziewamy się w kolejnych miesiącach takiej sytuacji, że więcej umów będzie zawieranych w formie renegocjacji. Najemcy będą się decydowali pozostać w obecnym biurze z uwagi na brak realnej alternatywy – ocenia Jakub Potocki.