Newsy

Brakuje powierzchni biurowych na warszawskim rynku. Nowe projekty w centrum będą oddawane do użytku dopiero za dwa–trzy lata

2023-08-24  |  06:30

W pierwszym półroczu tego roku do użytku w Warszawie oddano zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. To najgorszy wynik od lat. – Mamy obecnie do czynienia z zapowiadaną przez ekspertów od wielu miesięcy luką podażową w centralnych lokalizacjach Warszawy – ocenia Jakub Potocki, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych w Axi Immo. Ograniczona podaż przekłada się na wzrost stawek czynszów i wydłużenie czasu trwania umów.

Luka podażowa na warszawskim rynku biurowym to wynik kilku czynników: pandemii, spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów utrzymania nieruchomości czy zmian w sposobie wykonywania pracy, związanych z wejściem pracy zdalnej do Kodeksu pracy. To także efekt zwiększonego popytu ze strony ukraińskich firm, które w związku z wojną coraz częściej przenoszą się do Polski.

 Jesteśmy w takiej sytuacji na rynku, gdy nowe projekty oddawane będą dopiero za dwa–trzy lata, a projekty, które teraz pozostały do skomercjalizowania, są już w znacznym stopniu wynajęte. W konsekwencji najemcy poszukujący biura i chcący się przeprowadzić do lepszej lokalizacji, bardziej nowoczesnego biura, mają do wyboru często maksymalnie dwa lub trzy projekty – tłumaczy w rozmowie z agencją Newseria Biznes Jakub Potocki.

Łączna powierzchnia na stołecznym rynku biurowym na koniec I półrocza 2023 roku sięgnęła 6,25 mln mkw. Nowa podaż jest jednak na rekordowo niskim poziomie. Zgodnie z raportem Axi Immo „Rynek biurowy w Warszawie – I połowa 2023 roku” w tym okresie oddano do użytku zaledwie 18,7 tys. mkw. Dla porównania w całym 2021 roku było to ponad 300 tys., a w 2022 roku – niemal 250 tys. mkw. Dodatkowo wszystkie obiekty oddane do użytku w ostatnich miesiącach powstały w strefach pozacentralnych, a to centrum cieszy się największym zainteresowaniem firm.

 W centrum miasta na jedną powierzchnię jest kilka zainteresowanych firm. To wynajmujący często wybiera albo też powierzchnia zostanie wynajęta temu, który pierwszy sfinalizuje kontrakt. Możemy przewidywać, że w najbliższym roku ten trend raczej się utrzyma – ocenia Jakub Potocki.

Popyt na warszawskim rynku biurowym w całym pierwszym półroczu 2023 roku wyniósł niemal 326 tys. mkw. Centrum i Centralny Obszar Biznesu skupiły 58 proc. zainteresowania najemców. To właśnie w podstrefie biurowej Centrum-Zachód, blisko ronda Daszyńskiego, powstaje obecnie najwięcej powierzchni biurowej. Wśród kluczowych projektów są m.in. The Bridge, Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 czy The Form. Mają one zostać oddane do użytku w latach 2024–2025. Na koniec czerwca br. w budowie pozostawało ok. 230 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej.

– Firmy, chcąc zachęcić ponownie pracowników do pracy z biura, kładą duży nacisk na to, żeby biuro było w odpowiedniej lokalizacji, blisko metra, jak również na to, żeby było możliwie przyjazne dla pracowników – podkreśla ekspert Axi Immo. – Duża popularność Centralnego Obszaru Biznesu i szeroko pojętego centrum Warszawy na pewno będzie widoczna w odpływie najemców ze starszych projektów, które swoim standardem nie spełniają kryteriów biur klasy A czy nawet B. Najemcy będą się przenosić do nowszych projektów, a te starsze będą miały kilka opcji dalszego funkcjonowania – albo oferować bardzo atrakcyjne warunki najmu dla klientów, albo przejść mniej lub bardziej gruntowną rewitalizację.

Zainteresowanie najemców centralnymi strefami Warszawy potwierdzają wskaźniki pustostanów. Od II kwartału 2021 roku systematycznie spada (o 3,9 pkt proc.) poziom niewykorzystanej powierzchni biurowej w centrum i obecnie wynosi 9,9 proc. W pozacentralnych strefach Warszawy współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 12,7 proc. na koniec I półrocza 2023 roku. To poziom o 1,3 pkt proc. wyższy niż dwa lata temu.

Obecnie niemal połowa budynków biurowych w centralnych strefach Warszawy nie ma powierzchni do wynajęcia od zaraz, a niemal połowa wolnej powierzchni znajduje się w 15 obiektach. Coraz mniejszym zainteresowaniem cieszą się lokalizacje, które jeszcze dekadę temu przyciągały najemców. Obecnie na Służewcu jest najwięcej wolnej powierzchni – ok. 220 tys. mkw., a wskaźnik pustostanów przekroczył tu 20 proc.

– Mamy już tam do czynienia z kilkoma takimi sytuacjami, kiedy stare budynki biurowe są wyburzane i na to miejsce powstaną nowe projekty mieszkaniowe. Natomiast na pewno dalej te lokalizacje będą się cieszyły popularnością. To przede wszystkim tańsza alternatywa dla centralnych lokalizacji, więc swoje biura lokują tam firmy np. z branży service czy takie, które potrzebują mieć biuro blisko tras wylotowych z Warszawy czy lotniska Okęcie – zauważa Jakub Potocki.

Na koniec II kwartału 2023 roku czynsze wyjściowe wynosiły 18–27,5 euro za mkw. w prestiżowych budynkach zlokalizowanych w strefach centralnych. W innych dzielnicach czynsze zaczynały się już od 10 euro.

– Rosną zarówno stawki ofertowe, jak i stawki efektywne. Z odmienną sytuacją mamy do czynienia na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie, gdzie poziom pustostanów przekracza 20 proc., popyt nie jest tak duży, a zainteresowanie powierzchnią nie wróciło do poziomu sprzed pandemii. W konsekwencji najemcy mogą liczyć na znacznie atrakcyjniejsze warunki najmu – mówi ekspert Axi Immo.

Przy szybujących w górę opłatach eksploatacyjnych i rosnących stawkach czynszu część właścicieli biurowców wymaga dłuższej umowy najmu. Już na koniec 2022 roku Axi Immo oceniało, że na fali renegocjacji czy podczas podpisywania nowych kontraktów będziemy świadkami transakcji na minimum siedem lat. Na zachodzie Europy średni czas najmu wynosi już nawet 12 lat.

– Większość zawieranych umów to są nowe umowy, czyli związane z relokacjami, mniej niż połowa to renegocjacje. Natomiast zwłaszcza w centrum, w związku z luką podażową, spodziewamy się w kolejnych miesiącach takiej sytuacji, że więcej umów będzie zawieranych w formie renegocjacji. Najemcy będą się decydowali pozostać w obecnym biurze z uwagi na brak realnej alternatywy – ocenia Jakub Potocki. 

Czytaj także

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Newseria na XVI Europejskim Kongresie Gospodarczym

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Konsument

T-Mobile startuje w Polsce z nowym konceptem. Pozwoli klientom przetestować i doświadczyć najnowocześniejszych technologii

T-Mobile już od kilku lat realizuje strategię, która mocno skupia się na innowacjach i doświadczeniach klienta związanych z nowymi technologiami. Połączeniem obu tych elementów jest Magenta Experience Center – nowoczesny koncept, który ma zapewnić klientom możliwość samodzielnego przetestowania najnowszych technologii. Format, z sukcesem działający już na innych rynkach zachodnioeuropejskich, właśnie zadebiutował w Warszawie. Będą z niego mogli korzystać zarówno klienci indywidualni, jak i biznesowi.

Problemy społeczne

W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym

 Większość osób – nawet ze średnimi, wcale nie najgorszymi dochodami – ma problem, żeby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, ale też z tym, żeby po zaspokojeniu tych potrzeb, po opłaceniu wszystkich rachunków i opłat związanych z mieszkaniem, mieć jeszcze środki na godne życie – mówi Aleksandra Krugły z Fundacji Habitat for Humanity Poland. Jak wskazuje, problem stanowi nie tylko wysoki współczynnik przeciążenia kosztami mieszkaniowymi, ale i tzw. luka czynszowa, w której mieści się ponad 1/3 społeczeństwa. Tych problemów nie rozwiąże jednak samo zwiększanie liczby nowych lokali. Potrzebne są również rozwiązania, które umożliwią zaangażowanie sektora prywatnego w zwiększenie podaży dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.

Konsument

Od 28 kwietnia Polacy żyją na ekologiczny kredyt. Zmiana zachowań konsumentów może odwrócić negatywny trend

Dzień Długu Ekologicznego, czyli data, do której zużyliśmy wszystkie zasoby, jakie w ciągu roku może zapewnić Ziemia, w tym roku w Polsce przypada 28 kwietnia, kilka dni wcześniej niż rok temu. Coroczne przyspieszenie tego terminu to sygnał, że czerpiemy bez umiaru z naturalnych systemów, nie dając im czasu na odbudowę. – Polskie społeczeństwo staje się coraz bardziej konsumpcyjne, kupujemy i wyrzucamy coraz więcej. Ale też nie mamy tak naprawdę efektywnego narzędzia, żeby temu zapobiec – ocenia Filip Piotrowski, ekspert ds. gospodarki obiegu zamkniętego z UNEP/GRID-Warszawa.

Partner serwisu

Instytut Monitorowania Mediów

Szkolenia

Akademia Newserii

Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.