Mówi: | Szymon Łukasik |
Funkcja: | szef działu reprezentacji najemców handlowych |
Firma: | Cresa Polska |
Wynajmujący w najlepszych lokalizacjach handlowych dyktują warunki mniejszym sieciom sklepów. Dobra umowa najmu może zwiększyć pozycję negocjacyjną najemców
W Polsce działa już ponad 400 centrów handlowych. Właściciele najatrakcyjniejszych obiektów, zwłaszcza w największych miastach, dyktują warunki najemcom. Stosunkowo słabą pozycję w negocjacjach z wynajmującymi mają mniejsze, lokalne firmy, nienależące do większych sieci. Dokładne i dobrze przygotowane umowy najmu pozwalają poradzić sobie z większością problemów, z którymi borykają się najemcy, tj. od problemów związanych z pracownikami, zarządcą obiektu, do nawet z właścicielem obiektu – podkreśla ekspert Cresa w Polsce.
– Rodzaj problemów na linii najemca–wynajmujący bardzo często uzależniony jest od tego, jakiego najemcę lub wynajmującego mamy na myśli. Często najemcy, którzy mają duże sieci sklepów, są w bardzo silnej pozycji w stosunku do wynajmujących. Nierzadko wynajmujący nie są w stanie osiągnąć z najemcami warunków, na których im zależy, a najemcy bronią się swoją siłą i możliwością przyciągnięcia klientów do tych obiektów. Wtedy z reguły negocjacje przedłużają się – ocenia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Szymon Łukasik, dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w Cresa Polska.
Z raportu JLL „Rynek handlowy w Polsce” wynika, że w I połowie 2017 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,4 mln mkw. W kraju działają obecnie 402 centra handlowe o łącznej powierzchni 9,5 mln mkw. W mniejszych miastach duzi najemcy często mogą narzucać swoje warunki. W aglomeracjach właściciele najbardziej atrakcyjnych obiektów mogą zaś pozwolić sobie na dyktowanie warunków, bo zawsze znajdzie się chętny najemca.
– Funkcjonowanie obiektów handlowych rodzi różnego rodzaju problemy, które dotyczą zarówno dużych, jak i małych najemców. To problemy z pracownikami, problemy administracyjne czy nieporozumienia dotyczące współpracy pomiędzy najemcą a wynajmującym. Z reguły zawierane umowy najmu regulują sposoby rozwiązywania tych problemów i pomagają skutecznie rozwiązać zaistniałe sytuacje konfliktowe – wskazuje Szymon Łukasik.
Raport CBRE „Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce” ocenia, że stawki czynszu w Warszawie w najatrakcyjniejszych obiektach kształtują się na poziomie 90–120 euro za mkw. miesięcznie. W najbardziej prestiżowych obiektach cena wzrasta nawet do ok. 200 euro za mkw. miesięcznie. Umowy przeważnie zawierane są na 10 lat, mniejsze lokale są wynajmowane zazwyczaj na nieco krótszy okres. Strony mogą negocjować nie tylko warunki komercyjne, czyli wysokość czynszu, okres najmu czy wysokość sumy zabezpieczenia, lecz także prawne, np. warunki wypowiedzenia czy rodzaj zabezpieczenia. Przy renegocjacji umowy bierze się pod uwagę obroty najemcy i jego zyski. Jeśli obiekt przyciąga wielu klientów, nie brakuje chętnych najemców, właściciele podnoszą swoje wymagania finansowe.
– Aby poradzić sobie z problematycznymi sytuacjami, obie strony muszą na etapie negocjacji dokładnie zapoznać się z umową i starać się wynegocjować te elementy, które według nich generują zagrożenia. Następnie muszą pamiętać o tej umowie i utrzymywać wzajemne dobre stosunki. To podstawa. Należy przede wszystkim rozmawiać – problemy nie biorą się z niczego, a rozmowa może pomóc przed eskalacją problemu – tłumaczy przedstawiciel Cresa.
Dlatego najemcy obiektów komercyjnych coraz częściej korzystają z pomocy firm doradczych, nie tylko przy negocjacji umowy z wynajmującym, lecz także przy badaniu rynku, wyborze lokalizacji, strategii miejsc pracy, po zarządzanie transakcjami czy relokację. Pomaga to uniknąć części problemów, które pojawiają się zwłaszcza przy wejściu na zagraniczny rynek.
– Choć funkcjonowanie i administracja w obiektach handlowych napotykają na podobne przeszkody bez względu na kraj, czasami lokalne przepisy powodują pewne dodatkowe obciążenia szczególnie dla najemców, którzy rozwijają się międzynarodowo. Firmy, które wchodzą na dany rynek, nie zawsze są świadome jego ograniczeń, a po jakimś czasie się okazuje, że danego działania nie można lub nie powinno się robić na danym rynku – podkreśla Szymon Łukasik.
Czytaj także
- 2024-04-23: Efekt Taylor Swift na rynku najmu krótkoterminowego. Europejska trasa koncertowa pozwoli wynajmującym zarobić miliony
- 2024-04-17: Artur Barciś: Często sąsiedzi nic o sobie nie wiedzą. Mój spektakl „Barabuum!” prowokuje do tego, żeby się poznać i podzielić swoimi skrytymi pragnieniami
- 2024-04-02: Rynek wynajmu krótkoterminowego bardzo szybko rośnie. Co roku przybywa na nim kilka tysięcy apartamentów i domów wakacyjnych
- 2024-04-03: Naukowcy obalają mit rozrywkowego singla do wzięcia. Osoby niepozostające w związku wykazują się mniejszym ekstrawertyzmem niż te w relacji
- 2024-03-15: Na blokadzie przejść towarowych z Ukrainą Polska może stracić więcej niż nasz wschodni sąsiad. Rolnicy potrzebują pomocy ze strony rządu i unijnych instytucji
- 2024-03-26: Empatii można się nauczyć przez obserwowanie innych empatycznych osób. Środowisko społeczne może też wpłynąć na jej utratę
- 2024-02-27: W centralnych dzielnicach Warszawy brakuje biur do wynajęcia. W budowie jest najmniej powierzchni biurowej od 14 lat
- 2024-02-21: Anonimowość w internecie motywowana jest nie tylko chęcią trollowania. Dla niektórych to bezpieczna przestrzeń do wyrażenia siebie
- 2024-02-09: Prezydent Andrzej Duda wraca z wizyty w Afryce Wschodniej. Wśród tematów oprócz polskich inwestycji także projekty pomocowe i rozwojowe
- 2024-02-19: Kasy samoobsługowe mają wpływ na spadek lojalności klientów. Irytuje ich brak pomocy kasjera przy większych zakupach
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Finanse
Zwolnienia lekarskie w prywatnej opiece medycznej są ponad dwa razy krótsze niż w publicznej. Oszczędności dla gospodarki to ok. 25 mld zł
Stan zdrowia pracujących Polaków wpływa nie tylko na konkurencyjność firm i koszty ponoszone przez pracodawców, ale i na całą gospodarkę. Jednak zapewnienie dostępu do szybkiej i efektywnej opieki zdrowotnej może te koszty znacząco zmniejszyć. Podczas gdy średnia długość zwolnienia lekarskiego w publicznym systemie ochrony zdrowia wynosi 10 dni, w przypadku opieki prywatnej to już tylko 4,5 dnia – wynika z badania Medicover. Kilkukrotnie niższe są też koszty generowane przez poszczególne jednostki chorobowe, co pokazuje wyraźną przewagę prywatnej opieki. Zapewnienie dostępu do niej może ograniczyć ponoszone przez pracodawców koszty związane z prezenteizmem i absencjami chorobowymi w wysokości nawet 1,5 tys. zł na pracownika.
Ochrona środowiska
Trwają prace nad szczegółami ścisłej ochrony 20 proc. lasów. Prawie gotowy jest także projekt ws. kontroli społecznej nad lasami
Postulat ochrony najcenniejszych lasów w Polsce znalazł się zarówno w „100 konkretach na pierwsze 100 dni rządów”, jak i w umowie koalicyjnej zawartej po wyborach 15 października 2023 roku. W wyznaczonym terminie nie udało się dotrzymać wyborczej obietnicy, ale prace nad nowymi regulacjami przyspieszają. Wśród priorytetów jest objęcie ochroną 20 proc. lasów najbardziej cennych przyrodniczo i ustanowienie kontroli społecznej nad lasami. Ministerstwo Klimatu i Środowiska konsultuje swoje pomysły z przedstawicielami różnych stron, m.in. z leśnikami, ekologami, branżą drzewną i samorządami.
Motoryzacja
Dwie duże marki chińskich samochodów w tym roku trafią do sprzedaży w Polsce. Są w stanie konkurować jakością z europejskimi producentami aut
Według danych IBRM Samar w Polsce w pierwszych dwóch miesiącach 2024 roku zarejestrowano 533 auta chińskich producentów. Jednak niedługo mogą się one pojawiać na polskich drogach znacznie częściej, ponieważ swoją obecność na tutejszym rynku zapowiedziało już kilku kolejnych producentów z Państwa Środka. Chińskich samochodów, przede wszystkim elektryków, coraz więcej sprzedaje się również w Europie. Prognozy zakładają, że ich udział w europejskim rynku do 2025 roku ma zostać niemal podwojony. – Jakość produktów dostarczanych przez chińskich producentów jest dzisiaj zdecydowanie lepsza i dlatego one z powodzeniem konkurują z producentami europejskimi – mówi Wojciech Drzewiecki, prezes IBRM Samar.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.