Newsy

Inwestorzy mają apetyt na grunty. Ich niska dostępność znacząco winduje ceny

2019-02-14  |  06:30

Niska podaż atrakcyjnych gruntów pod inwestycje była w 2018 roku jedną z głównych bolączek inwestorów z każdego segmentu rynku nieruchomości. Zwłaszcza deweloperzy mieszkaniowi mieli duże problemy z uzupełnianiem banków ziemi, a niska dostępność działek wywindowała ich ceny. Dlatego inwestorzy szukają terenów z obiektami do wyburzenia lub modernizacji. Według prognoz JLL to właśnie niska podaż i nadal rosnące ceny terenów pod nowe inwestycje będą w 2019 roku najmocniej wpływać na wszystkie segmenty rynku gruntów.

Pod względem zapotrzebowania na nowe grunty 2019 rok będzie zapewne podobny do ubiegłego. Zarówno deweloperzy mieszkaniowi, jak i biurowi bardzo intensywnie poszukują nowych terenów pod inwestycje. Mamy także bardzo dużą aktywność inwestorów z rynku hotelowego i handlu wielkopowierzchniowego – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Daniel Puchalski, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych JLL.

Z analiz specjalizującej się w nieruchomościach firmy doradczej wynika, że w 2018 roku korzystna sytuacja makroekonomiczna sprzyjała inwestorom, którzy chętnie kupowali grunty i rozpoczynali nowe projekty. Ograniczona dostępność atrakcyjnych działek pociągnęła jednak za sobą wzrost ich cen, a z drugiej strony spowodowała większą otwartość inwestorów na trudniejsze projekty, wymagające wyburzeń, działań remediacyjnych, przebudowy i rewitalizacji.

Według prognoz JLL stabilne mają być tylko ceny na rynku nieruchomości handlowych.

W segmencie mieszkaniowym w ubiegłym roku ceny bardzo wzrosły i wygląda na to, że w tym roku również delikatnie wzrosną. W niektórych miastach Polski – takich jak Gdańsk i Wrocław – obserwujemy też wzrost cen gruntów przeznaczonych pod nieruchomości biurowe. Wynika to z ich ograniczonej podaży i wzmożonej aktywności inwestorów. W tym roku ceny nieco urosną także na rynku hotelowym – mówi Daniel Puchalski.

To właśnie niska podaż i rosnące ceny gruntów pod nowe inwestycje będą w 2019 roku tym czynnikiem, który najmocniej wpłynie na wszystkie segmenty rynku nieruchomości.

Inwestorzy ciągle szukają gruntów inwestycyjnych w tych samych miastach. Jeżeli chodzi o mieszkaniówkę, są to głównie Wrocław, Kraków, Warszawa, Łódź, Poznań i Katowice, ale aktywność deweloperską obserwujemy również w mniejszych miastach, liczących od 150 tys. do 200 tys. osób. Na rynku biurowym takimi wyspami są Wrocław i Gdańsk. Tam zapewne transakcje pojawią się nawet szybciej niż w Warszawie. Jednak stolica niezmiennie pozostaje rynkiem, który jest dobrą inwestycją dla każdego inwestora: hotelowego, biurowego i mieszkaniowego – mówi Daniel Puchalski.

Zapał inwestorów mogą studzić nie tylko wysokie ceny, lecz także sytuacja w branży budowlanej – rosnące koszty pracy, materiałów oraz niska dostępność siły roboczej – oraz zaostrzenie polityki kredytowej przez banki.

Problemem jest również to, że dobrze przygotowanych terenów, które pozwalają przykładowo na realizację inwestycji mieszkaniowej w 6 do 24 miesięcy, jest niewiele. W efekcie zarówno doradcy inwestycyjni, jak i deweloperzy oraz fundusze szukają alternatywnych możliwości ekspansji.

Przykładem tego mogą być rewitalizacje budynków czy wręcz całkowite rozbudowy, przebudowy, stawianie nowych inwestycji w miejsce starych budynków – mówi Daniel Puchalski. – W rękach osób prywatnych i firm niezwiązanych z nieruchomościami jest pewna ilość gruntów, która być może trafi na rynek. Niestety, akurat ta część jest obciążona roszczeniami reprywatyzacyjnymi.

W mieszkaniówce nadchodzący rok będzie również okresem rozkwitu najmu instytucjonalnego, do czego przyczynią się m.in. prace nad przyjęciem projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, zwanych polskimi REIT-ami.

Duże, profesjonalne firmy już zaczynają zmieniać rynek najmu mieszkań i będą to robić w jeszcze większym stopniu. Jesteśmy przekonani, że w 2019–2020 roku rynek najmu mieszkań i condohoteli bardzo się zinstytucjonalizuje – ocenia dyrektor działu gruntów inwestycyjnych JLL.

Z danych JLL wynika, że w sześciu największych aglomeracjach Polski (Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi) deweloperzy sprzedali w ubiegłym roku 65 tys. mieszkań. To o 11 proc. mniej niż przed rokiem, ale jednocześnie to drugi najlepszy wynik w historii polskiej branży deweloperskiej. Deweloperzy mieszkaniowi mieli duże trudności z uzupełnieniem banków ziemi, a niska dostępność terenów wywindowała ceny do poziomów niepozwalających wielu inwestorom na osiągnięcie oczekiwanych marż. Według analityków JL w tym roku deweloperzy będą realizować projekty i sprzedaż na poziomie zbliżonym do obserwowanego w 2018 roku. Liczba sprzedanych lokali będzie powoli spadać, ale ceny mieszkań pozostaną stabilne.

Na rynku biurowym przybyło w ubiegłym roku 744 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego ponad 500 tys. mkw. przypadło na główne rynki poza Warszawą. W rezultacie łączne zasoby powierzchni w kraju przekroczyły 10 mln mkw. W tym segmencie wysoka aktywność najemców i spadający wskaźnik pustostanów będą sprzyjać dalszemu zainteresowaniu zakupami gruntów biurowych oraz starszych budynków z możliwością ich rewitalizacji

Na rynku nieruchomości handlowych postępuje konsolidacja. Przejmowanie obiektów konkurencji i rebranding to dla inwestorów alternatywny wobec zakupu gruntów inwestycyjnych sposób na pozyskanie przestrzeni do dalszej ekspansji. Według danych JLL w ubiegłym roku na polskim rynku przybyło 435 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, a jej łączne zasoby przekraczały 14 mln mkw.

Eksperci wskazują również na duży potencjał rozwoju nieruchomości hotelowych. W ubiegłym roku zainteresowaniem inwestorów cieszyły się nie tylko grunty, lecz także kamienice i inne budynki nadające się do przebudowy pod wszystkie typy oraz standardy hoteli w największych miastach. Według prognoz JLL w ciągu nadchodzących 3 lat liczba miejsc noclegowych w Polsce powinna się zwiększyć o 30 proc. 

Czytaj także

Transport

Resort cyfryzacji: sieć 5G spowoduje boom w rozwoju internetu rzeczy. Skorzysta na tym biznes i inteligentne miasta

Sieć 5G, której komercyjne wdrożenie w Polsce zbliża się dużymi krokami, spowoduje prawdziwy boom w rozwoju internetu rzeczy. – Umożliwi ona obsługę nawet miliona urządzeń na kilometr kwadratowy – mówi wiceminister cyfryzacji Wanda Buk. To przełoży się na upowszechnienie takich usług jak telemedycyna czy rozwiązania smart city. Dzięki urządzeniom komunikujących się ze sobą w czasie rzeczywistym służby i włodarze miast zyskają też dane niezbędne do zarządzania nowoczesną metropolią.

Ochrona środowiska

Energetyka potrzebuje innowacyjnych i zielonych rozwiązań. Najczęściej tworzą je młode firmy

Rozwiązania proponowane przez start-upy i młode firmy są szansą na zwiększenie innowacyjności w energetyce. Bardziej elastyczne i nowatorskie podejście do problemu niż w przypadku wielu koncernów energetycznych pomaga im szybciej i precyzyjniej odpowiadać na największe wyzwania w branży, czyli m.in. potrzebę magazynowania energii z odnawialnych źródeł czy poprawy jakości powietrza. Coraz więcej dużych firm decyduje się wspierać start-upy i współpracować z nimi nad nowymi rozwiązaniami. W przypadku InnoEnergy jednym ze sposobów poszukiwania obiecujących technologii jest międzynarodowy konkurs PowerUp!.

Problemy społeczne

Coraz więcej Polaków zapada na choroby psychiczne. Szpital psychiatryczny nie musi być dla nich ostatecznością, ale częścią leczenia

Wzrasta liczba Polaków z rozpoznanymi problemami psychicznymi wymagającymi leczenia. Dla diagnostyki i wdrożenia odpowiedniej terapii kluczowy jest szybki dostęp do lekarza specjalisty. W Polsce czas oczekiwania na wizytę może jednak wynieść nawet kilka miesięcy. Alternatywą dla publicznej opieki zdrowotnej stają się prywatne placówki oferujące kompleksową opiekę, dającą bardzo dobre efekty terapeutyczne i znacznie skracającą czas leczenia. Zdaniem ekspertów hospitalizacja w przypadku chorób psychicznych powinna być integralną częścią terapii, a nie ostatecznością.

Handel

Mimo ostatnich opadów w czterech województwach występuje susza rolnicza. Turbulencje pogodowe mogą wpłynąć na ceny produktów spożywczych

Zmiana pogody poprawiła w niektórych regionach kraju sytuację rolników, ale mimo to Instytut Uprawy Nawożenia i Gleboznawstwa w Puławach stwierdził występowanie suszy. Problemy mają województwa lubuskie, zachodniopomorskie, pomorskie i wielkopolskie. Największe zagrożenie suszą IUNG odnotował w uprawach zbóż jarych, ale też zbóż ozimych i truskawkach. W innych regionach kraju problemem jest nadmiar wody. Szkody spowodowały też wiosenne przymrozki i duże wahania temperatur. Te turbulencje mogą odbić się na cenach produktów rolno-spożywczych.