Kwiecień niekorzystny dla wynajmujących mieszkania. Sytuacja powoli wraca do normy

Pandemia koronawirusa zachwiała rynkiem długoterminowego najmu mieszkań. Jeszcze w marcu liczba wynajętych lokali nie odbiegała od normy, natomiast już w kwietniu obniżyła się o około połowę. Obecnie sytuacja powoli wraca jednak do normy. Co istotne, na rynku nie widać też dużych problemów z niewypłacalnością najemców ani presji na obniżki czynszów. Pojawiła się za to grupa nowych inwestorów, którzy w obecnej sytuacji wietrzą okazję do zakupów mieszkań w bardzo dobrych cenach.

– Rynek najmu długoterminowego w Polsce zmienia się właściwie na naszych oczach, na szczęście nie radykalnie. Niektóre z tych zmian są na lepsze, większość chyba niestety na gorsze. Widzimy m.in. przejściowy spadek zainteresowania najemców wynajmowaniem nowych mieszkań, jednak to zainteresowanie już wraca – miejmy nadzieję – do wcześniejszego poziomu – mówi agencji Newseria Biznes Artur Kaźmierczak, partner zarządzający Grupy Mzuri, która zajmuje się zarządzaniem najmem i grupowym inwestowaniem w mieszkania.

Ze statystyk grupy wynika, że jeszcze w marcu liczba wynajętych mieszkań nie odbiegała od normy, natomiast już w kwietniu obniżyła się o około połowę. Także liczba telefonów od potencjalnych najemców zmniejszyła się około dziesięciokrotnie. Z drugiej strony polepszyła się jakość kontraktów, a znacznie większa niż zwykle część telefonów kończy się podpisaniem umowy najmu.

– Ludzie nadal szukają mieszkań na wynajem i po pewnym załamaniu związanym z wprowadzeniem kwarantanny, a potem jeszcze ze Świętami Wielkanocnymi, teraz widzimy odbicie zainteresowania. Jednakże poziom pustostanów nieznacznie wzrósł. W ubiegłym roku na koniec kwietnia wskaźnik pustostanów wynosił 5,9 proc., natomiast teraz – 7 proc. Jeszcze 10 dni temu wynosił 7,1 proc, więc obserwujemy minimalne odbicie w poziomie pustostanów, jak i zainteresowaniu najemców – prognozuje Artur Kaźmierczak.

Na wzrost poziomu pustostanów złożyły się trzy czynniki: większe niż przed pandemią trudności z wynajęciem mieszkania, zwolnienie niektórych lokali przez studentów oraz przez część najemców z zagranicy. Z drugiej strony widoczny jest jednak zwiększony odsetek przedłużeń umowy najmu. W przypadku Mzuri w kwietniu br. ten odsetek wyniósł 73 proc. już w pierwszym tygodniu miesiąca (dla porównania, w kwietniu 2019 roku wyniósł 75 proc. w całym miesiącu).

Co ciekawe, na razie nie widać również znaczącej presji najemców na obniżki czynszów i poza pojedynczymi przypadkami nie nastąpiły ich znaczące spadki. Grupa Mzuri w marcu w kilku przypadkach rozłożyła na raty spłatę czynszu tym najemcom, którzy wpadli w kłopoty z powodu pandemii. Zjawisko to nie miało na razie masowego charakteru. O działania pomocowe (np. zawieszenie, obniżkę czynszu) wystąpiło raptem ok. 8 proc. najemców, przy czym łączna wartość wnioskowanej pomocy stanowiła zaledwie ok. 0,6 proc. całości należnego za kwiecień czynszu.

– Nie widzimy problemu zalegania najemców za czynsz. Zebraliśmy ponad 97 proc. czynszu należnego za kwiecień, więc ten problem praktycznie nie istnieje. Nasza ściągalność jest tylko minimalnie gorsza, niż miało to miejsce w analogicznych okresach poprzednich miesięcy – mówi partner zarządzający Grupy Mzuri. – Z kolei stawki czynszu nie zmieniają się poza trzema lokalizacjami, gdzie na rynek wpłynęła duża liczba mieszkań wcześniej przeznaczonych na najem dobowy. Tam rzeczywiście stawki spadły o około 10–15 proc.

Te trzy lokalizacje to Śródmieście w Warszawie, okolice Starego Miasta w Krakowie oraz gdańskie Główne Miasto.

Lokale z najmu dobowego są z reguły wykończone w wysokim standardzie, a jednocześnie często są oferowane po stawkach obniżonych o ok. 10–15 proc. względem przeciętnych stawek rynkowych. Grupa prognozuje jednak, że w dłuższej perspektywie wpływ konkurencji ze strony mieszkań na wynajem krótkoterminowy na cały rynek będzie ograniczony. Wynika to m.in. z faktu, że stanowią one małą część całego rynku (ok. 2–2,5 proc.). Na około 30–50 tys. mieszkań na doby przypada ok. 1–1,1 mln lokali oferowanych na długi okres.

Artur Kaźmierczak zauważa też, że pandemia koronawirusa nie spowodowała załamania popytu na mieszkania na wynajem. Co prawda w marcu widoczne było chwilowe wstrzymywanie się inwestorów z takimi zakupami, a nieliczni w ostatniej chwili wycofywali się z transakcji. Z drugiej strony pojawiła się jednak grupa inwestorów, którzy w obecnej sytuacji widzą dobrą okazję do zakupów mieszkań w atrakcyjnych cenach. Sprzyjają temu m.in.: dwukrotna obniżka stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu 0,5 proc. (stopa referencyjna) i 0,0 proc. (stopa depozytowa), niepewność i duża zmienność na rynku akcji, silny odpływ kapitału z funduszy TFI (według wstępnych danych Analizy.pl w marcu br. wycofano co najmniej 12 mld zł, co stanowi najgorszy wynik w historii) oraz przekonanie inwestorów o spodziewanych przecenach mieszkań.

– Rynek inwestycyjny wziął bardzo głęboki oddech po wprowadzeniu kwarantanny w połowie marca. Wiele transakcji zostało zawieszonych, odroczonych albo w ogóle anulowanych. Jednak po około dwóch tygodniach widzimy już, że pojawiają się nowe transakcje. Nasi starzy inwestorzy nadal kupują i pojawiła się też grupa nowych. Poziom zakupów może nie jest jeszcze taki jak przed pandemią, ale nie jest też tak, że rynek inwestycyjny zamarł – mówi partner zarządzający Grupy Mzuri.