Polska najszybciej rosnącym rynkiem biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej. Najnowszym trendem są elastyczne biura

Wielu najemców biur – zarówno indywidualnych, jak i biznesowych – ma coraz bardziej zindywidualizowane potrzeby albo w miarę rozwoju swojej działalności wyrasta ze współdzielonych biur. Decydują się wtedy najczęściej na biura w modelu flex office, który jest jednym z najszybciej rosnących trendów na rynku nieruchomości. Według JLL w ubiegłym roku powierzchnia elastycznych biur w Polsce wyniosła 240 tys. mkw., a na rynku wciąż jest ogromny potencjał do wzrostu. Operator elastycznych biur New Work chce go wykorzystać i do końca przyszłego roku być obecny już w 27 lokalizacjach w Polsce, która jest dla firmy kluczowym rynkiem w regionie.

– Sharing economy opisuje obecną sytuację na rynku – wszyscy chcą się dzielić, ale tylko do pewnej granicy. Kiedy ktoś chce prowadzić własne rozmowy telefoniczne – woli mieć własne biuro. Dlatego też koncepcja gospodarki współdzielonej, która została podchwycona przez WeWork czy LinkedIn – obejmująca duże przestrzenie co-workingowe z małymi biurkami dla poszczególnych osób – na dłuższą metę nie jest przyjmowana przez rynek aż tak dobrze. Wiele osób – w miarę rozwijania swojej działalności – wyrasta ze sceny co-workingowej, buduje własne firmy i chce odzyskać swoją prywatność – mówi agencji Newseria Biznes Hubert Abt, dyrektor generalny i założyciel New Work.

Ekonomia współdzielenia (sharing economy) – czyli wymiana dóbr między użytkownikami – odgrywa coraz ważniejszą rolę w globalnej gospodarce. W sektorach takich jak transport czy nieruchomości zdobyła już znaczną część rynku. Według firmy PwC jeszcze w 2014 roku wartość globalnego rynku usług dzielonych wynosiła raptem 15 mld dol. Tymczasem do 2025 roku globalny przychód z ekonomii współdzielenia ma już sięgnąć 335 mld dol. i to tylko w pięciu sektorach (usługi finansowe, transport, hotelarstwo, turystyka i HR). Ten trend zyskuje wśród konsumentów rosnącą popularność, ponieważ odpowiada na kilka ważnych potrzeb: niskie ceny, indywidualizację i wygodę. Według Eurobarometru niemal co czwarty Europejczyk skorzystał już z usług oferowanych na platformach współdzielenia.

Na podstawie sharing economy wyrosło w ostatniej dekadzie wiele biznesów – takich jak Uber, WeWork czy Airbnb – które pozyskały miliardowe finansowanie i klientów, stając się światowymi gigantami. Z drugiej strony – ten model budzi też coraz więcej kontrowersji, m.in. w kontekście prawa, które nie nadąża za zmieniającym się rynkiem, i problemów finansowych – bo wiele biznesów, które wyrosły zgodnie z zasadami gospodarki współdzielenia, w praktyce okazało się nieefektywnych finansowo.

Założyciel New Work Hubert Abt ocenia, że trend sharing economy co prawda rewolucjonizuje rynek, ale w praktyce wielu klientów – zarówno indywidualnych, jak i biznesowych – ma coraz bardziej zindywidualizowane potrzeby albo po prostu z czasem „wyrasta” ze współdzielenia, w miarę rozwoju swojej działalności.

– Klientów można podzielić na trzy kategorie. Pierwsza to osoby pracujące w przestrzeniach co-workingowych, ludzie z laptopami, których wszyscy znają z WeWork i Starbucksa. Oni wpisują się w nurt elastyczności na życzenie i wielu możliwych lokalizacji – mówi Hubert Abt. – Dalej mamy małe i średnie firmy zatrudniające 5-15 pracowników, które potrzebują gotowego miejsca, gdzie można się wprowadzić, i elastycznych warunków, bez wieloletnich zobowiązań czy nakładów inwestycyjnych. Ostatnią grupą są klienci korporacyjni, ci najwięksi: firmy typu Heineken, Lufthansa czy Tata Consultancy, potrzebujący ogromnych przestrzeni do pracy, z których część – ze względu na zmiany w relacjach pracodawca – pracownik, musi być zarządzana w sposób elastyczny. Około 50 proc. pracowników nie jest już zatrudniona na stałe, więc duże firmy potrzebują coraz większej przestrzeni w swoich biurach funkcjonującej na elastycznych warunkach. 

Firmy – od małych po te duże – mają większe potrzeby niż tylko wynajęcie współdzielonej przestrzeni biurowej. W związku z tym New Work oferuje im biura w modelu flex office, czyli w pełni wyposażone i zaaranżowane, wraz z ich obsługą biurową, administracyjną i techniczną oraz  możliwością wynajmu na określony czas.

– Pracownicy korzystający z przestrzeni co-workingowych znajdą się wszędzie, lecz firmy mają już inne potrzeby – mówi Hubert Abt.

Jak podkreśla, cyfryzacja i zmiany zachodzące w relacjach pracodawca – pracownik sprawiają, że produkty dostarczane na rynek muszą być elastyczne. Dlatego też elastyczny wynajem biur to segment rynku, który z każdym rokiem nabiera rozpędu. Potwierdzają to dane firmy doradczej JLL, z których wynika, że dynamiczny rozwój tego sektora jest jednym z najszybciej rozwijających się trendów na rynku nieruchomości komercyjnych. W 2019 roku podaż elastycznych przestrzeni biurowych na 24 największych rynkach Europy wzrosła o 29 proc, a Polska jest jednym z liderów. Powierzchnia elastycznych biur na polskim rynku wyniosła w ub.r. 240 tys. mkw., ale wciąż jest potencjał do wzrostów, bo w Warszawie raptem 2,5 proc. oferty to elastyczne przestrzenie biurowe.

– Flex to słowo klucz w całej branży. Obecnie możemy mówić o renesansie takich usług ze względu na popyt i przemiany społeczne spowodowane cyfryzacją – mówi Hubert Abt. – Elastyczność to podstawowa korzyść dla klientów. Korporacje wymagają przestrzeni biurowej na życzenie, czegoś w rodzaju wejściówki na siłownię. Wszystko musi już na nich czekać, razem z kawą i pizzą. Mniejsi klienci potrzebują prywatności bez nakładów inwestycyjnych, a korporacyjni stawiają na bezpieczeństwo, trwałość, zarządzanie rekrutacją i potrzebują o wiele większych przestrzeni. Nie wszystkie potrzeby są więc takie same, ale elastyczność pozwala każdemu klientowi wynająć biuro tylko na określony okres, bez jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych.

Jak podkreśla, Polska to dla New Work największy rynek w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Do 2021 roku już około 70 proc. portfolio firmy ma być zlokalizowane właśnie na polskim rynku.

– Polska gospodarka jest największa w regionie, ma szybszą dynamikę w porównaniu z mniejszymi krajami, takimi jak Węgry czy Czechy. Dlatego też możemy tak szybko się tu rozwijać. W Polsce wynajmujemy już w trzech miastach (Kraków, Łódź, Warszawa – przyp. red.), a wkrótce będziemy dostępni w kolejnych. Dla porównania, w pozostałych krajach mamy po jednym mieście i ta różnica decyduje o naszej dynamice rozwoju w Polsce – mówi Hubert Abt.

Polska jest także najszybciej rosnącym rynkiem biurowym w regionie CEE. Według JLL ubiegły rok był rekordowy i charakteryzował się świetnymi wynikami rynków regionalnych – zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej. Prym wciąż wiedzie jednak Warszawa, która na dodatek w zeszłym roku odnotowała spektakularny poziom popytu – wskazują eksperci JLL. Obecnie w stolicy w budowie znajduje się prawie 800 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad połowa zostanie oddana do użytku w 2020 roku – podaje Savills w styczniowym raporcie.

– Musimy być tam, gdzie mamy najwięcej klientów – mówi Hubert Abt. – Elastyczny najem przestrzeni biurowej jest potrzebny wszędzie, ale musimy brać pod uwagę skalę ekonomiczną, jeśli chodzi o ilość dostępnej przestrzeni w danym mieście. Im większe miasto, tym mamy jej więcej i otwieramy ją wcześniej.

Założyciel New Work zapowiada, że do 2021 roku firma chce być obecna łącznie w 27 lokalizacjach w Polsce. Obecnie pracuje nad dodatkowymi siedmioma projektami o łącznej powierzchni 20 tys. mkw. Planuje otworzyć biura m.in. w Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach oraz na mniejszych rynkach regionalnych, takich jak Białystok. Wprowadzi też kolejne lokalizacje w Łodzi i Warszawie.