RPO do ministra sprawiedliwości: trzeba zmienić prawo dotyczące eksmisji

Rzecznik Praw Obywatelskich apeluje do ministra sprawiedliwości w sprawie ochrony praw właścicieli mieszkań, którzy czekają na eksmisję lokatorów niepłacących czynszu. Sprawy ciągną się latami, a w tym czasie właściciele nie dostają czynszu. Prawnicy radzą: nie trzeba jednak czekać na efekty interwencji RPO, można zażądać od gminy odszkodowania.

Problemem jest przepis ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym nie można wykonać eksmisji, dopóki nie znajdzie się lokal socjalny. Przepis ma chronić przed "wyrzucaniem na bruk", ale dla właścicieli mieszkań oznacza to, że muszą czekać na odzyskanie lokali nawet 5-6 lat, kiedy nie mają z nich żadnych dochodów. Prawo, chociaż nakłada na gminy obowiązek zapewnienia mieszkania eksmitowanym osobom, nie określa, w jakim czasie ma to nastąpić.

 – W wyroku eksmisyjnym sąd nakazuje gminie wyznaczenie lokalu socjalnego. Postępowanie egzekucyjne wszczęte po zakończeniu postępowania sądowego jest zawieszone do momentu wyznaczenia przez gminę tego lokalu socjalnego. W związku z tym eksmisja jest w praktyce niemożliwa bez wyznaczenia tego lokalu zastępczego. Niestety właściciel zmuszony jest do tego, żeby oczekiwać na decyzję gminy w tej sprawie –  mówi Agencji Informacyjnej Newseria Paweł Zouner z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

Na tę właśnie kwestię zwrócił uwagę Rzecznik Praw Obywatelskich, który w piśmie skierowanym do ministra sprawiedliwości Jarosława Gowina podkreślił, że wspomniany przepis ustawy o ochronie praw lokatorów narusza konstytucyjne prawo własności oraz prawo do sądu, bo nie pozwala na realizację prawomocnego wyroku o eksmisję. Rzecznik zaapelował o zmianę przepisów i wpisanie do nich terminu, w jakim gmina musi dostarczyć lokal socjalny lokatorowi, na którym ciąży wyrok eksmisyjny.

Eksperci podkreślają jednak, że już teraz prawo daje właścicielowi mieszkania możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy za czas, przez który niechciany najemca zajmuje bezprawnie jego lokal.

 – Można w tym wypadku dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych z art. 417 Kodeksu cywilnego, bo ustawa o ochronie praw lokatorów odsyła w tej sytuacji do przepisów kodeksowych. – wyjaśnia Paweł Zouner. – Odszkodowanie to powinno obejmować przede wszystkim czynsz, jaki mógłby uzyskiwać właściciel w okresie, w którym bezprawnie zajmowany jest jego lokal oraz w niektórych przypadkach również opłaty dodatkowe związane z korzystaniem z lokalu. Oczywiście wszystkie te opłaty byłyby wyliczane w takim procesie odszkodowawczym na zasadach porównania hipotetycznych zysków z cenami rynkowymi.

Zanim jednak właściciel zdecyduje się skierować kroki do sądu, powinien pamiętać o zachowaniu określonej procedury. 

 – Pozwanie gminy z tytułu poniesionej szkody związanej z bezprawnym zajmowaniem mieszkania przez lokatora, który nie płaci czynszu, należałoby poprzedzić wystosowaniem do gminy przedsądowego wezwania do zapłaty, wskazując na podstawy prawne i okoliczności związane z poniesieniem tej szkody. Takie działanie należałoby podjąć przed wytoczeniem pozwu – tłumaczy ekspert.

Pozew wytacza się praktycznie wyłącznie gminie, bo to jej zaniechanie w dostarczeniu lokalu socjalnego stanowi podstawę do odpowiedzialności odszkodowawczej. 

 – Przy czym ta odpowiedzialność nie jest oparta na zasadzie winy. W procesie nasz poszkodowany, właściciel lokalu, nie musi wykazywać winy gminy w niedostarczeniu lokalu socjalnego. Tym samym gmina nie może bronić się faktem, że takich lokali nie posiada – mówi Paweł Zouner.

Według danych samorządów w Polsce na wykonanie czeka około 20-30 tysięcy wyroków eksmisyjnych.