Rynek nieruchomości komercyjnych wraca do sytuacji sprzed pandemii. Coraz więcej sygnałów zapowiada ożywienie

Rynek nieruchomości komercyjnych jest w chwilowym dołku, do którego przyczyniły się m.in. niestabilna sytuacja gospodarcza, inflacja, wzrost kosztów finansowania oraz różnice w oczekiwaniach cenowych pomiędzy kupującymi a sprzedającymi. Według prognoz ekspertów druga połowa tego roku powinna już jednak przynieść odbicie. Co istotne aktualna sytuacja na rynku spowodowała też większy nacisk na kwestie związane z ESG. – Jakość, lokalizacja i rozwiązania technologiczne to są rzeczy, które są dzisiaj bardzo istotne na rynku nieruchomości, a poza tym zachęcają ludzi do powrotu do biur – podkreśla Karol Wyka z HB Reavis.

– Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest w fazie spadkowej, natomiast na pewno wyjście z tego dołka jest już coraz bliżej. Co więcej w długiej perspektywie rynek nieruchomości komercyjnych zawsze jest rosnący, więc pytanie tylko o horyzont czasowy. I teraz jest pewnie dobry moment na kupowanie – o ile znajdą się sprzedający, którzy będą chcieli sprzedawać za tyle, ile rynek w tej chwili wycenia. Ten poziom jest na pewno niższy niż w poprzednich latach, ale pojawiają się już sygnały, że będziemy mieć niedługo trend wschodzący – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Karol Wyka, dyrektor ds. wynajmu w HB Reavis w Polsce.

Dwa lata pandemii COVID-19, wojna w Ukrainie, historycznie wysoka inflacja i widmo recesji gospodarczej podkopały kondycję rynku nieruchomości komercyjnych. Jak podaje firma doradcza PwC, średnia wartość transakcji w trzech pierwszych kwartałach 2022 roku na rynku handlowym w Polsce wynosiła 30 mln euro, co było wartością aż o 48 proc. niższą niż w bardzo dobrym, przedpandemicznym 2019 roku. Według danych Avison Young ten rok również rozpoczął się mało dynamicznie – w pierwszym kwartale br. na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zrealizowano zaledwie 26 transakcji o wartości 651 mln euro (z czego ponad 60 proc. przypadło na segment magazynowy) i według prognoz najbliższe miesiące nie przyniosą znaczącego przyspieszenia. Zadyszka na rynku jest efektem niestabilnej sytuacji gospodarczej, inflacji, wzrostu kosztów finansowania oraz różnic dotyczących oczekiwań cenowych pomiędzy kupującymi a sprzedającymi, ale według ekspertów liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć w drugiej połowie roku.

– W tym momencie kapitał zewnętrzny jest dość drogi i to jest jeden z czynników, który wpływa na spowolnienie tego rynku. Banki patrzą na produkty premium i tu chętnie udzielają kredytów, ale uważniej przyglądają się nieruchomościom gorszej klasy. Wszystko trwa też dłużej, bo każdy przyzwyczaja się do obecnej sytuacji i potrzebuje chwili, żeby ją przeanalizować. Dlatego cierpliwość i przede wszystkim własny kapitał to są dziś dwie rzeczy potrzebne do tego, żeby inwestować w nieruchomości – mówi Karol Wyka.

Ekspert HB Reavis wskazuje też, że chwilowy dołek na rynku nieruchomości komercyjnych spowodował wyższy nacisk na kwestie związane z ESG, co wynika m.in. z coraz większej presji klientów, oczekiwań inwestorów i sektora finansowego, a także zmian legislacyjnych. Z kolei według badania Association of Investment Companies 40 proc. doradców inwestycyjnych uważa, że projekty kładące nacisk na ESG prowadzą do wyższych zwrotów. Podobnie uznało też 56 proc. zarządzających funduszami w ankiecie Research in Finance i ok. 40 proc. inwestorów w badaniu Deutsche Bank Research (raport „Odpowiedzialne inwestycje. ESG na rynku nieruchomości”, ThinkCo).

– Jakość jest tym, co pozostaje w cenie niezależnie od cyklu, w jakim jesteśmy, więc budynki muszą być zielone i z bardzo dobrych materiałów. W nieruchomościach zawsze bardzo ważna jest też lokalizacja, oczywiście im bardziej ekskluzywna, centralna, droższa, tym łatwiej przeżywa wszelkiego rodzaju kryzysy. Dodatkowo jest jeszcze kwestia technologii, tzn. budynki muszą być również zaawansowane technologicznie, a ze względu na pandemię mamy obecnie nacisk na połączenie technologii ze zdrowiem, na takie rozwiązania technologiczne, które nie tylko podnoszą efektywność, ale i wpływają na zdrowie pracowników. To są rzeczy, które są dzisiaj „must have”, są bardzo istotne na rynku nieruchomości, a poza tym zachęcają ludzi do powrotu do biur – mówi dyrektor ds. wynajmu w HB Reavis w Polsce.

Z badania opublikowanego w końcówce ubiegłego roku przez Związek Przedsiębiorców i Pracodawców wynika, że przed 2020 rokiem tylko 4 proc. polskich pracowników wykonywało swoje obowiązki całkowicie lub w większości zdalnie, a ten model traktowany był raczej jako odstępstwo lub benefit pracowniczy. Pandemia COVID-19 spowodowała, że dla wielu firm praca zdalna stała się koniecznością, a pracownicy przenieśli się z biur na home office. Obecnie, w okresie postpandemicznym, ośmiu na 10 polskich pracowników znów pracuje stacjonarnie, ale co 10. wciąż wykonuje swoje obowiązki w większości zdalnie, a drugie tyle hybrydowo.

– Pracodawcy muszą dziś zachęcać pracowników do powrotu do biur, natomiast to się dzieje i jest tych powrotów coraz więcej. Ludzie są, w zależności od branży, zmęczeni siedzeniem w domu – mówi Karol Wyka. – Same biura też wyglądają dzisiaj inaczej niż przed pandemią. One muszą odpowiadać zarówno tym, którzy w domu mają ciszę i spokój, ale chcą wrócić do biura z potrzeby kontaktu z ludźmi, jak i tym, którzy w domu mają tłok i harmider, a w biurze szukają ciszy i spokoju, możliwości skupienia. Dlatego dziś te biura często mają podobny metraż, ale są inaczej wykończone, urządzone, spełniają inne warunki. Są też takie branże, które przed pandemią miały bardzo dużo metrów kwadratowych, a obecnie wynajmują dużo mniej, za to w dużo lepszych i droższych lokalizacjach, aby one były właśnie jak najbardziej wygodne i zachęcały pracowników do powrotu.