Miasta tracą setki milionów na niewłaściwym uchwalaniu planów zagospodarowania przestrzennego

Plany zagospodarowania przestrzennego zamiast porządkować miejskie przestrzenie i zapewniać rozwój samorządów, stały się ich zmorą. Szczególnie dla tych miast, które wprowadzały je pospiesznie. Błędne zatwierdzenie planów w Poznaniu doprowadziło do pozwów sądowych, które ostatecznie mogą doprowadzić do łącznych odszkodowań sięgających miliarda złotych. Błędnie zatwierdzane plany to także problem dla deweloperów, bo blokują im inwestycje na lata. Konsekwencje tego są takie, że cenę za niezrealizowane inwestycje zapłacić będą musiały miasta, co przypłacą kłopotami finansowymi. Problem ten dotyczy nie tylko Poznania, ale i Łodzi czy Krakowa.

Władze samorządowe powinny szczególnie ostrożnie podchodzić do planowania przestrzennego. Tym bardziej, że są gminy, w których przyjęcie planu wiązało się z wypłatą wysokich odszkodowań dla właścicieli nieruchomości, sporami sądowymi z inwestorami czy wstrzymaniem niektórych inwestycji, także miejskich.

Przy uchwalaniu planu zagospodarowania przestrzennego ważne jest, aby miasta zwracały uwagę na wcześniej wydane decyzje, m.in. decyzje o warunkach zabudowy. Leży to w interesie nie tylko inwestorów, a także budżetu miasta.

 – Nowo uchwalany plan nie powinien abstrahować zupełnie od planu wcześniej obowiązującego na danym terenie, nie może bowiem ignorować faktu, że pewne części miasta są już w określony sposób zagospodarowane. Oczywiście, formalnie rada miasta nie jest związana tym sposobem zagospodarowania, teoretycznie może w tym zakresie bardzo wiele, natomiast jest to działanie nieracjonalne – podkreśla dr Konrad Marciniuk, radca prawny i partner w Kancelarii Miller Canfield w rozmowie z Agencją Informacyjną Newseria.

Zgodnie z prawem, jeśli dana nieruchomość traci na wartości na skutek uchwalenia planu miejscowego, miasto powinno właścicielowi wypłacić odszkodowanie. W skrajnych przypadkach te kwoty oznaczają ogromne obciążenie dla miejskiej kasy. Jednak uchwalając plan, miasto powinno szacować, jakie skutki finansowe będzie to za sobą pociągało.

 – Jeśli po wcześniejszym ustaleniu warunków zabudowy gmina przystępuje do tworzenia planu miejscowego obejmującego ten sam teren , to powinna wziąć pod uwagę nie tylko sposób zagospodarowania, który stał się już faktem wskutek zrealizowania określonych inwestycji, ale też wcześniej wydane decyzje. Rozstrzygnięcia takie powinny być brane pod uwagę przynajmniej w kontekście finansowym, żeby oszacować, jakie będą potencjalne skutki finansowe podjęcia uchwały w tym zakresie – dodaje.

Przykładem jest Poznań, gdzie sądy dwóch instancji tylko w jednym przypadku nakazały miastu wypłatę prawie 20 milionów złotych odszkodowania dla inwestora, któremu poprzez przyjęcie planu uniemożliwiono zrealizowania inwestycji na podstawie wcześniej otrzymanych od miasta warunków zabudowy.

 – Być może radni wiedząc jakie będą rzeczywiste skutki finansowe podjęcia uchwały o przyjęciu planu miejscowego, w ogóle by takiej uchwały nie podjęli – podkreśla Konrad Marciniuk. – Nie powinno dochodzić do sytuacji, w których poprawnie wydana decyzja o warunkach zabudowy kształtująca określony sposób zagospodarowania nieruchomości, traci ważność po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,w konsekwencji czego powstaje tak duża rozbieżność co do możliwości zagospodarowania nieruchomości wynikających z wcześniejszej decyzji i późniejszego planu.

Problemem jest to, że miasta nie potrafią bądź nie chcą wyceniać kosztów wprowadzania planu zagospodarowania przestrzennego, a podejmując decyzję na podstawie źle oszacowanych kosztów narażają budżet na ogromne straty. W takim przypadku nie ma wygranych, tracą wszyscy; miasto tonie w długach, inwestor liczy straty, zatrzymane inwestycje nie zmniejszają bezrobocia, a mieszkańcy skarżą się na wzrost miejskich opłat i cięcia w publicznych wydatkach miasta.

 – Właściwie skalkulowane odszkodowanie i właściwie wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy nie powinny prowadzić do rażących rozbieżności w różnicach wartości nieruchomości. Przecież decyzje o warunkach zabudowy, które mają wprawdzie charakter rozstrzygnięć jednostkowych, są wydawane w oparciu o pewne kryteria. Powinny to być kryteria czysto obiektywne, wynikające z przepisów prawa - ustawy, rozporządzenia wykonawczego do ustawy oraz z uwarunkowań lokalnych – dodaje Konrad Marciniuk.

Miasta i gminy potrzebują planów zagospodarowania przestrzennego do tego, by mogły się rozwijać z uwzględnieniem interesów mieszkańców (przestrzeń publiczna), obecnych i potencjalnych inwestorów (by mogli tworzyć nowe miejsca pracy), a także przyszłości miasta (by było atrakcyjnym miejscem do życia). To gwarancja kształtowania się ładu przestrzennego w szerszym kontekście urbanistycznym, a nie tylko i wyłącznie w odniesieniu do konkretnych nieruchomości. Tym samym może to być narzędzie, które pozwoli miastu prężnie się rozwijać.

 – Jeżeli teren jest pozbawiony planu miejscowego, inwestor może tylko czekać, bo prawo pozbawia go instrumentów nacisku na radnych. Samo uchwalanie planu, a nawet inicjatywa co do wszczęcia procedury planistycznej jest elementem tzw. władztwa planistycznego gminy. Właściciel nieruchomości właściwie nie ma żadnego sposobu, by zmusić radę gminy do podjęcia uchwały choćby o przystąpienia do uchwalania planu, nie mówiąc już o jego uchwaleniu i przyjęciu konkretnych rozwiązań – wyjaśnia partner w Kancelarii Miller Canfield.

Nieuniknione renty planistyczne

Zdaniem eksperta głównym problem w polityce przestrzennej w kraju jest wadliwe prawo, które trzeba byłoby zmienić. Jednym z jego postulatów jest zmiana w systemie finansowanie skutków uchwalenia planu. Dziś odszkodowania dla właścicieli nieruchomości, które straciły na ważności, są pokrywane z miejskiej kasy, podczas gdy mogłyby być, przynajmniej częściowo, pokrywane z tzw. rent planistycznych, czyli świadczeń od właścicieli tych nieruchomości, których wartość dzięki planowi wzrosła. Chodzi np. o tereny rolne, które zyskują charakter działek inwestycyjnych. 

 – Pozornie ustawa taki mechanizm wprowadza. Zgodnie z jej przepisami to świadczenie nie może być wyższe niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Przepisy są jednak wadliwe, bo pozwalają właścicielom uniknąć płacenia renty planistycznej, jeżeli powstrzymają się ze sprzedażą nieruchomości przez 5 lat od uchwalenia planu co de facto pozbawia gminy dochodów z tego źródła – podkreśla radca prawny Kancelarii Miller Canfield

Jak wyjaśnia, oba świadczenia, zarówno odszkodowania, jak i renty planistyczne, powinny być w równym stopniu nieuniknione.

 – Gminy powinny mieć roszczenie do wypłaty części korzyści osiągniętej przez właścicieli nieruchomości osiągniętych wskutek uchwalenia planu miejscowego przez nieograniczony czas. Nawet jeśli właściciel będzie sprzedawał nieruchomość po 10 czy 15 latach od uchwalenia planu powinien być zobowiązany do zapłaty renty planistycznej. Zwiększyłoby to strumień dochodów dla gmin w związku z uchwaleniem planu miejscowego i zapewniłoby realne źródła finansowania wypłat odszkodowań, z jakimi mamy do czynienia np. w Poznaniu. Bez stworzenia stabilnych źródeł finansowania działalności planistycznej nie można liczyć na gwałtowny wzrost ilości uchwalanych planów – dodaje Konrad Marciniuk.

Innym sposobem jest również współpraca z inwestorami. W Poznaniu takiej współpracy zabrakło i teraz miasto boryka się ze sprawami sądowymi i musi liczyć się z koniecznością wypłaty odszkodowań. W Krakowie brak współpracy z inwestorami doprowadził do tego, że straszą współczesne ruiny „Szkieletora”, Hotelu Forum i Hotelu Cracovia, a teraz miasto również w pośpiechu pracuje nad planami miejscowymi.

Taka polityka sprawia, że miasto traci trzykrotnie. Po pierwsze, nie można w takich warunkach prowadzić spójnej i skutecznej polityki urbanistycznej i rozwojowej, po drugie, nie zachęca się inwestorów do inwestowania, a tym, którzy są, ogranicza się pole działania, po trzecie, naraża się budżet miasta na milionowe straty.

Są i dobre przykłady – Warszawa realizuje podpisane z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich porozumienia o współpracy. Celem jest lepsza koordynacja miejskich inwestycji infrastrukturalnych oraz przedsięwzięć deweloperskich, głównie z zakresu budownictwa mieszkaniowego. Tam urzędnicy zrozumieli, że ważne jest, by już na etapie planowania przestrzennego oraz tworzenia przyszłej tkanki miasta współpracować z inwestorami i wypracowywać wspólne cele oraz kierunki realizacji infrastruktury miejskiej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu.