Boom na rynku najmu – co oznacza dla inwestorów? Odpowiadają eksperci

ZDJĘCIA: https://we.tl/t-0EcSZatq2D

Rosnące stopy procentowe, niepewna sytuacja geopolityczna oraz bardzo ograniczona dostępność kredytów hipotecznych spowodowały prawdziwy „boom” na rynku krótko- i długoterminowego najmu apartamentów. Obecnie nawet ci inwestorzy, którzy nabywali nieruchomości jedynie z myślą o ich późniejszej sprzedaży, zaczęli je wykańczać, licząc na wysoki zysk z najmu. Rynkowi eksperci doradzają, jak wykończyć apartament, aby szybko wynająć i uzyskać możliwie najwyższą kwotę czynszu.

Tak ogromny wzrost zainteresowania apartamentami i mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem w naturalny sposób doprowadził do podniesienia cen najmu. Z perspektywy najemcy ograniczenie dostępności kredytów wpływa na reorientację w stronę długoterminowego najmu. Wyjątkowo wysokie koszty dla każdego, kto obecnie decyduje się na bankowe finansowanie zakupu oraz utrzymujące się na wysokim poziomie ceny mieszkań powodują, że na zakup mieszkania obecnie stać wyłącznie najbogatszych Polaków. Ceny najmu podbija fakt, że dla poszukujących własnego „M” najem wciąż stanowi bardziej korzystny wariant , niż wiązanie się wieloletnią umową kredytową z bankiem w tak niepewnych czasach.

Najem długoterminowy stanie się nieodłącznym i ważnym elementem rynku nieruchomości – mówi  Jacek Dettlaff, członek zarządu i dyrektor ds. rozwoju INA Management. Skokowy wzrost cen zakupu lokali oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych przekłada się na wzrost czynszów na rynku najmu. Symultanicznie wzrastają także koszty utrzymania lokalu i koszt mediów. Na obecną sytuację na rynku najmu ma oczywiście również sytuacja za naszą wschodnią granicą i zwiększenie liczby osób chętnych do zawarcia umów najmu długoterminowego, nawet w trybie natychmiastowym. Prognozy wskazują, że ten segment rynku nieruchomości będzie się prężnie rozwijał i perspektywicznie stanie się stałą opcją dla znacznej części klientów. Nadal, mimo wzrostu cen zakupu, jesteśmy atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, w tym z zagranicy i dla funduszy. Mimo wszystko i tak wygra silna wśród naszych rodaków chęć do posiadania własnej nieruchomości i zawsze będzie silna grupa, która będzie w stanie wiele poświęcić byle by tylko nabyć lokal na własność.

Najem długo i krótkoterminowy z perspektywy właściciela lokalu

Nie ulega wątpliwości, że oczekiwania klientów wobec mieszkań wynajmowanych „na chwilę” bardzo różnią się od tych wynajmowanych długoterminowo. Oczywiście, wspólnym mianownikiem wciąż pozostaje możliwie jak najbardziej dogodna lokalizacja, jednakże, jeżeli chodzi o wnętrza, sposób ich wykończenia oraz wyposażenie, znacząco się różnią.

Gdy myślimy o najmie krótkoterminowym, ważnym aspektem jest praktyczność stałych wykończeń, jak np. zabezpieczenie ścian przed uszkodzeniem mechanicznym czy zmywalna podłoga w całym mieszkaniu - mówi Barbara Reiter, pracownia architektoniczna Design Atelier. Klient podejmuje decyzję o wyborze lokalizacji w kilka sekund, warto więc pamiętać, że design powinien być efektowny i zachęcać do rezerwacji. Warto postawić na nietuzinkowe dodatki i przytulny klimat. Efektowna lampa nad stołem nie musi być droga, a zawsze przyciąga wzrok, tworzy klimat wnętrza, a niejednokrotnie podnosi cenę najmu. Drugim istotnym aspektem jest zagwarantowanie prywatności w apartamencie, gdzie może spać więcej osób (np. wydzielona sypialnia), oraz awangardowa wanna ustawiona na środku salonu, która może być magnesem dla gości weekendowych. Przy wynajmie długoterminowym praktyczność oznacza już coś innego, tu ważna będzie logistyka i udogodnienia życia codziennego. Rolą projektantów jest efektywne wykorzystanie przestrzeni, stworzenie ciepłego klimatu wnętrza oraz pomysłu na mieszkanie z charakterem.

Podobnego zdania jest Aleksandra Jakóbiak, trójmiejska projektantka wnętrz:

Przy najmie krótkoterminowym musimy pamiętać, że przy decyzji o noclegu gość szuka czegoś, co da mu bodziec do rezerwacji - mówi Aleksandra Jakóbiak. Czegoś, co pozwoli się wyróżnić i sprawia świetne ogólne wrażenie na gościach. Architekt powinien mieć pomysł na to wnętrze, a najlepiej, jeśli  wpisuje się ono w oczekiwania i wyobrażenia gości co do miejsca, do którego jadą. Wypoczywając nad morzem poszukują nadmorskich akcentów. Podobnie jest w górach, na Warmii, Mazurach czy w dużych miastach. Wyposażenie apartamentu powinno być odpowiednie dla rodzin i pojedynczych gości, którzy zostaną nie tylko na pojedynczy nocleg. Cenione są zatem w pełni wyposażony aneks kuchenny, pralka i suszarka do ubrań. Przy najmie długoterminowym mieszkanie powinno dawać poczucie przytulności, pozwoliło się mieszkańcom z łatwością zadomowić.

Jakość, design, cena

W świetle rosnących kosztów i znaczących wahań walutowych nie dziwi fakt, że inwestorzy, ograniczając koszty wyposażenia wnętrz, coraz częściej decydują się na współpracę z krajowymi architektami i dostawcami mebli. W ogromnej większości przypadków zagraniczni projektanci są dużo drożsi, a niesprzyjający kurs złotego dodatkowo pogłębia tę różnicę. Podobną sytuację obserwujemy w przypadku mebli importowanych, gdzie na znaczącą podwyżkę ich cen bezpośrednio przełożył się koszt transportu i niekorzystne kursy walut. Współczesna troska o design, zwłaszcza najbardziej eksponowanych przestrzeni obiektów komercyjnych, opiera się więc o przemyślane rozwiązania kompromisowe, a nie jak dotychczas – hi-end’owe, które generowały spore koszty.

Aktualna sytuacja na rynku sprawia, że nasze doświadczenia zdobyte przy wykańczaniu wnętrz hotelowych przekładamy na wnętrza przeznaczone do najmu długo i krótkoterminowego - mówi Daniel Ochońko, prezes zarządu spółki Trust Us, specjalizującej się w wykańczaniu wnętrz komercyjnych. Odwieczny problem polega na znalezieniu odpowiedniego balansu pomiędzy designem, wytrzymałością i ceną. W tym obszarze zasadna jest współpraca z fachowcami, którzy znają rynek i potrafią znaleźć rozwiązania łączące obie te cechy. Jeżeli mówimy o oszczędnościach, to nigdy nie powinny one dotyczyć jakości wyposażenia - materiały, które są trwałe, nie zawsze muszą być drogie. Z perspektywy właściciela apartamentu przeznaczonego na najem istnieją więc dwa zagrożenia – przeinwestowanie,, co znacznie opóźni realne zyski z najmu, lub też zdecydować się na budżetowe wyposażenie, które prędzej czy później będzie wymagało napraw lub wymiany, a zatem finalnie wygeneruje to dodatkowe koszty.  Przemyślany dobór materiałów we współpracy z architektem i producentem już na wczesnym etapie pozwoli wygenerować spore oszczędności.

Jak zatem uczy doświadczenie, warto współpracować z doświadczonymi partnerami, których wiedza i kontakty pozwalają uniknąć ryzyk, z którymi borykają się niedoświadczeni inwestorzy. Profesjonalnie przygotowana koncepcja funkcjonalna nieruchomości, dobra ekipa budowlana oraz zastosowane materiały mogą łączyć się ze zwiększonymi kosztami na początku, ale ostatecznie mogą się one przełożyć na wyższe ceny najmu oraz dłuższy okres amortyzacji poniesionych wydatków.